操盤實例 -- 教師上車篇

尊敬的隊長:
感謝你一直以來耐心地為讀者解答種種置業及樓市投資的問題,以及為我帶來啟發要好好計劃將來。我有些關於理財及置業的問題想請教你,煩請你撥冗解答。以下為我的背景資料:
1. 芳齡28,任職教師,扣除MPF月入約$27000。每年人工跳一個POINT, 約每月多$1000。
2. 現有可用現金約40萬, 股票及債券約15萬
3. 扣除每月租金$1500,家用約$5000,其他花費約$3000;保守計算每月可儲$15000。但每年初要交有儲蓄成分的基金及保險約$21000。
問題:
1. 現租住所租金便宜,可以的話會繼續租下去,所以不算太趕住買樓。但為使家中兩老住得舒適一點及方便上學,打算在太子購買約300萬左右兩房單位,借九成。買完會做簡單裝修就算了,即使這樣也差不多用光現金,應否把股票及債券放掉呢?抑或再儲蓄一段時間再買樓?
2. 買樓後所剩金錢不多,可怎作投資?每次到銀行,職員都向我推銷一些儲蓄計劃,也提及申請Mortgage-Link 按揭戶口。因對此方面認識貧乏,而我又已有儲蓄成分的基金及保險,可否指點我是否應該再申請儲蓄計劃,或是Mortgage-Link 按揭戶口。
3. 有30萬人民幣在深圳某銀行作每三個月一次的定期存款。若買了樓,應否把該筆款項調回香港作其他投資?是的話,又應該安排呢?

除此之外, 隊長你還有其他高見嗎? 希望隊長你多多賜教！

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睇你個case好似一個養全家，呢D情況就要計清楚同埋唔好咁進取，但好在你做教師，如果唔殺校份工穏陣都OK。


先講你買樓的能力，27000元壓測即16200元，以30年@5.2%計大約可借290萬元左右，即每月要還11011元左右。你手頭上55萬元現金+股票，再有30萬人仔，其實你買到350-400萬都應該無乜問題。


先講你可用9成買層約350萬的樓，估計太子都應該有D兩房左右，首期大約45萬左右，即你要賣小小股票，或者要賣晒15萬去做小小裝修。買就點都會買，供左就係自己的，你又有呢個諗法同需要，都無乜可考慮。


當你借足290萬30年就要每月@2.2%還11011元，你呢家都儲到15000元，其實都應該無乜問題，不過記得申請埋個mortgage link account。而你買完后我估可能差唔多只係得番25萬人仔左右，你問我要做D乜，我就會話乜都唔好搞繼續做定期算。


一方面最近人仔匯率跌左，你兌港幣又其實無乜做，再者你做人仔存款有約3%，好過你放係mortgage link。基金同保險我見你都買左就唔駛再買了，D錢就老老實實儲埋儲埋放係mortgage link先吧。


以你的收入，供樓應該會越來越輕鬆，但係你距離可以再買多層收租又好長遠，未來五至十年你就老老實實咁做個老師儲下錢吧。