操盤實例 -- 頂到盡買樓又向上頂篇

隊長你好,

本人現居住一個新界兩房私人單位, 兩年前以夫妻兩人聯名600萬買入, 2.15%, 月供18000, 欠銀行495萬, 現估價700萬。

兩夫妻收入20000 及 30000, 每年兩人花紅各1.5~2個月, 月儲12000。現金60萬, 沒有其他資產。

現在有感兩房不夠住, 最終目標想換1000尺以上單位, 亦想買下細單位收租, 但亦明白目前難達成以上目標。

1. 買細單位收租。

2. 換大單位。

想過在聯名改單名。但不知時機, 應在跌市時還是升市時做?

如重新做按, 恐不能只借420萬下完成, 要補一近100萬, 變得沒有現金, 想買下細單位收租都有困難, 改單名一來一回厘印等可能同直接買下300萬的dsd差不多, 可能得不嘗失。

在政府多樣限制下, 長遠來說應如何步處?

謝謝

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首先你呢個case我自己就覺得你地都幾勁，勁就勁在你地月入共5皮野去扑一層600萬的單位死供，而呢一刻就仲諗1000呎 + 細單位收租，感覺上唔知係你地覺得咁样係能力所及，定係我認為你地太狼，總之比我就唔會好似你地咁搞。


雖知道其實月入5幻唔係真係好多，你當時應該用8.5 to 9成左右上會，呢家升左100幻先叫做去番7成，勉強我認為先掂住條保險線。中長線黎睇，我唔會challenge你地想住1000呎的樓，因為我都想，之不過呢個永遠係一個取捨，即你可以一夠錢就買層1000呎，或者你中間識計數等人地幫你供下樓，不過就可以要先苦后甜住細D，奈何你呢家都話感覺唔夠住，如果我仲叫你住細D捱幾年，你好大機會都唔會接受，所以理論上都好難諗。


又係果句，先苦后甜定先甜後苦，係你自己揀，不過你好似想玩先甜后又甜，我就未必搞得掂，當然你可能睇到呢下都仲係唔係好認同或唔係好明我講緊乜，而隊長可以同你講如果我係你，我就只會住一層400萬的自住，然后多一層200-250萬的樓收租（以2012年買入價黎計），但你呢家靠自己死力供緊成層樓，呢個就係我睇到的。


好啦，去番呢家你個狀態的話，老實講你搞乜都係難。加按的話基本上你700萬無二按，一按的話最多就係7成，同你outstanding差唔多，即係無得諗。甩名的話，你想一個人名去借，以今日壓測計，你借4.9m左右，以2.2%供30年，每月供18605 ，壓測@5.2% = 26906，即你是但一個人都爆晒燈，無人會比呢個mortgage比你，即係你借唔到，講完。


唔甩名，直接買的話，你睇番兩位加埋人工係50000，壓測第二層樓係50%，即最多借25000，你呢家供緊果度又肯定壓測會係岩岩25000，即係你係今日的按揭條件下，你一蚊都唔會借到，講完。


所以你呢家個case基本上無路行，你下一步一係就儲足第二層細價樓的錢一炮過full paid，不過以你一個月儲12000計，當你要買層250萬的話，你大約要儲多200萬 (+60萬cash)，即你要12.6年，到時可能政策都變晒，而我相信去到呢個位你呢家應該明白點解我話你玩到盡過頭。


如果你係想鋪排長遠D的話，你下一步一係就乜春都唔好做，但如果你肯捱幾年的，你可以選擇賣左層樓由頭黎過。你資產淨值而家係700-495 = 205萬，加埋你cash = 265萬，減你賣樓要比雜費錢就大約255萬計先。由255萬樓頭黎過，建議你搵層360萬左右的樓，一個人名以9成上會吃左先。買360萬的樓原因係壓測你得3皮野，最多借大約3.24m，每月供12302，即壓測17791元。買完連雜費去你大約50萬左右（當小小裝修啦），咁你仲有約200萬淨。


咁你有200萬的，你可以再叫你太太用5成買多層280萬左右的樓收租，呢度去你現金約1.5m，即你買完仲有50萬剩，然後你就每個月繼續供繼續儲錢，等到如果幾年后你中意的可買多層細價樓又得，或者到時按揭放寬左你再諗1000呎又得。呢個option最大的好處就係有人幫你供埋一份，你儲錢都會快D，問題就係睇你接唔接受到由一層700萬的樓變360萬的樓了。


如果唔得，你可以呢家按Ctrl + W熄左個browser，因為都無咩幫到你手了。