讀者來信: 買日本樓

隊長你好！

由你個blog喺yahoo轉兩次地方到而家，一直有追睇你的文章。句句到肉，意見中肯，是上車及投資者的明燈。

本人也是80後，有數層物業，由於按揭壓力測試，已經借無可借。雖然現在沒有多餘現金，也一直有跟進最新市況，部署日後玩法。

想問隊長一些想法：

1. 在政府辣招下，作為投資者，日本樓是好投資嗎？

2. 第三，四季已經沒有豁免差餉。來年也相信政府也不會慷業主的慨。單看此因素，租金會因而上升嗎？

謝謝。

80後隊員
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多謝你的支持，不過隊長有時太到肉都會屌到某D人唔滿意哈哈。不過做燈呢D野，我真係驚自己著晒燈，到時累死大家就真係一穫熟，所以參考下就算了。


難得有一封email係唔需要我計數的，咁就討論下日本數呢件事，因為似乎呢期真係好hit日本樓呢個topic。


當然，買得日本樓，最大又最吸引的就係一來而家yen好平，而租金回報又據說可高達十厘，而且價格便宜，入場費好像比香港上車要低，所以吸引左好多香港人去買。隊長亦做左小小的資料搜集，不過我必須承認我唔係專家，所以我只係用一個投資者的角度去睇呢件事。


退后一步，作為一個投資者，我話之你買乜春都好，講到尾都係一個字-->回報。回報的組成亦係由


回報 =  潛在利潤-  成本 - 潛在風險


老實講，係我經過左小小的搜集后，我個人意見係唔會買日本樓的，原因主要一方面係成本問題。首先，你要我隔空買，我又唔想。你要托比個代理，我又唔過癮，不如買股票好過。自己去得，一年一次又好兩年一次又好，去一去又用我一兩萬，買又唔係買好多層，先計呢D飛黎飛去的成本已經食左個租一部份。其次，所謂的10厘回報又未減繁瑣的當地稅，七除八扣下你可能得番6-7厘左右，以致更低亦說不定。去到6-7厘，講真我就會諗下香港有無一样做到接近的利潤，如果有的話，咁我真係要諗下點解要買日本樓？


當然，仲有兩個可以賺錢的地方，一個就係匯率，因為呢家所謂相對算平。不過如果你退后一步，匯率可賺亦可以蝕，你唔比個yen再跌落去咩？好吧，就當匯率比你賺到，但樓價會唔會到時又因匯率波動會反映番要跌呢？我個人黎講唔係外匯專家，不過我買樓就買樓，要我係買樓中間再食多個外匯風險，條數有機會計錯，係我目前的情況下，我偏向唔會要呢個風險。而另一方面，日本樓長期低迷，呢個係一個事實，個人認為一個長期低迷的地方，一定有佢的原因，唔會因為你同我投資幾套房就有爆炸性的發展。


日本的經濟亦唔係好想令地產變成一個投資的行業，所以炒賣的氣氛唔會有香港咁過癮。而且，我唔熟日本，又唔識日文，講真真係綁住對手去玩，何必呢？而最衰的就係日本有物業的利得稅，即如果你賺左錢係要交稅的。


老實說，唔好誤會話呢家隊長話買日本樓要蝕錢咁，賺的機會仍然好大。只不過，如果同样你係香港可能能賺十萬，在日本又係賺十萬，咁點解你要去日本唔係香港呢？就算你話係日本可賺十二三萬，多過香港，但隊長都偏向玩番香港樓市，始終一句做生不如做熟。唯一我會認為投資日本係比較有說服力的原因，就一係你有去開日本做野或將來有需要，又或者你本身已經在香港有好多好多好Ｌ多物業，所以要衝出香港分散投資。奈何隊長自己認為，我在香港買多十層八層都未夠，所以除非日本樓或英國樓比到好吸引的回報我，否則我都唔會考慮，特別我唔會推薦上車的人走左去日本買樓，鎖死自己資金綁手綁腳咁買野，一間有D咩自己搞唔清楚，輸左錢都唔知衰乜就真係無謂。


最后答埋你，豁免差餉個人認為同租金無直接關係。租金你想佢升，都要租客能接受。唔係話加10%就加到，而租客亦唔會考慮差餉的因素，所以從單一的因素下，我覺得兩者並無關連。