操盤實例 -- 結婚買樓再收租篇

隊長，你好! 我今日睇到你個BLOG，真係好感慨…因為我同我先生都係有一層同家人聯名樓，我仲走左去讀多個DEGREE但係未因此加人工，又無咩儲蓄…結左婚先開始覺得要理財，所以希望能得到你的意見。


背景: 
先生: 月入27K
一個月可儲: 10-15K (扣左自己平日支出，供樓，家用等)
儲蓄: HK$500K
先生及家人聯名一層樓(6299自住中), 買時280萬, 月供6000, 要供多6年左右

自己: 月入19K
一個月可儲: 5K (扣左自己平日支出，保險，供樓，家用等)
儲蓄: RMB100K，HK$30K
自己及家人聯名一層樓(放租中，不過租金收入成了家用), 買時340萬, 現欠銀行150,月供8000, 就過罰息期

問題: 
去年年底剛結婚，而家同屋企人住，暫時都夠住，不過打算明年年底生B，到BB大左可能就唔夠住，所以目標想:

1. 自己買一層樓自己住($350 - 400萬) [父母可能可以幫一幫忙]

2. 入手細價樓[目標為九龍灣淘大/德寶細單位 ($250 - 270萬)]放租


而家想請教一下隊長我可以點做? [應該要買基金? 買股票? 開拓副業? ]

(其實我都明白現時手上現金真係好唔夠, 所以想問下我地可以從什麼大方向著手準備，一步一步準備)

謝謝你花時間去看我的 email，期望能得到你的回覆，謝謝隊長!

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遲Ｄ都好過無做，所以你地呢家開始計劃都總會有達到理想的一日。


睇番你地個Case，有個最大的問題就係你地兩位全部玩聯名買樓，即係會出現的問題會係你地要比DSD，又無得用九成上會，而且如果做按揭時落埋名，好大機會連個額都燒埋。簡單D講你地呢家可謂寸步難行，按牌面睇黎你地想買層樓都難。


唯一可考慮的就係你老公果邊，因為一方面佢搵27K，供6K就叫做仲有小小額可用，而且仲有六年就搞掂，即係話大約佢地outstanding就仲欠6000 x 72 = 432000。


由於你只係講同家人聯名買，咁我唔知你地中間的利益關係，但以計數上我認為你地可以考慮轉按再甩名套現呢一下，但套現左D錢係咪你地就另計。概念你地可以考慮係由你家人將你老公手上的名買走，然后重新做按揭套現，搵間律師樓問下去搞就OK，當然如果你老公有股份的話，賺到錢咪袋左去當買樓賺左埋單。如果只係頂人名的話，就free番自己個名同額出黎。


成件事搞完后，當你老公1蚊都攞唔到先，但牌面計有500K，月入27K，咁就好辦事，首先你老公搵27K，即係壓測最多16.2K，以呢個數字計你老公最多可借大約290萬左右，即壓測@5.2% 30年計為15924元，每月實際供款@2.2%即11011元，以佢的儲蓄力供呢個數自住應該無乜問題。


所以如果佢借到290萬，加埋首期500K左右，按你地要求target買層350-400萬的樓，有小小免強，不過你話屋企人可以幫小小，加埋頭先甩名就算你無得分，但借到的話都應該絕對夠你買層350-400萬的樓無問題，而我估計你的目標應該係淘大？


至於你想買層得寶細一黎收租呢下就係比較大問題，一來收租我當50%，你地買完呢層自住真係有排先再儲到。唯一可諗就係一方面你老公如果cash out左第一層幫唔幫到手。同樣概念，如果你自己cash out同屋企人放租果舊，又會唔會可以攞番舊錢番黎。如果兩邊都得的話，夠一百幾十萬，你又free埋自己個額出黎，咁你用月入19K借130萬左右就一定夠計數。


如果搞唔到cash out，我又真係諗唔到你地點可以再買住，或者慢慢儲番幾年錢先再算。不過，記得唔好買基金，係極低位先買下股票賺D婆仔錢算。唔好諗住賺小小錢而輸番比佢先係王道。記住你一個月先儲5K，但你買錯野輸5K係只需要幾秒鐘的時間，唔值啊。