做按揭的迷思

相信有做過mortgage的人都知道有幾煩，而且如果你係做九成上會的話更加係查家宅，文件份份都要齊，計數又呢样果样，所以有朋友請教我如何做mortgage時，我都叫佢跟我的contact point去做。


不過，初次買樓做九成的佢，堅持話想用番佢之前問過的果個分行經理去跟，因為傾開跟開容易D去做，咁我當然唔出聲，不過后來佢又同我講呢家傾傾下人地又話本來夠數而家又唔夠要搵擔保，計黎計去又計唔清楚得定唔得，開始個人壓力好大訓唔著，作為過來人的我相當明白，但同時我亦開始小佢。


有做足功課的佢，同一般正常人一样，會搵三四間Bank去做mortgage，呢样野係合情合理。但正正係呢样野，有時都要掉番轉頭諗下先得。我介紹得就一定有我的原因，因為最少我用得的都會係有番咁上下經驗，唔係點會可以幫我做到咁多個mortgage呢，呢D野係要有經驗的投資者先識得分。


可能你未必太明我講乜，因為你可能做mortgage時都幾一帆風順，但隊長呢D case，簡稱複雜case，真係唔係求其一間Bank的分行RM識計清楚（具体唔會話比你地知點解，哈哈）。隊長係早期時曾經試過去過兩間唔同的匯豐分行，walk-in問mortgage就求其派條新仔應酬我，講多兩句我已經話你不如搵番你地分行最有經驗的黎同我搞啦，你十問九唔識，我知果D你都唔知，你點幫我搞mortgage啊？


也許你會覺得隊長係玩串，但實情我先無咁無聊去搵條D友仔搞。問題的重點在於一個唔識咁多灰色位或走位的人，佢未必識肯幫你去計到最favor你的數去做，變相係今天咁苛刻的mortgage限制下，唔識搞的人等於批唔到比你，識搞的人就搞得到比你，呢個先係最大的分別。


咁你又可能會話，你又點知我個friend果個case的分行RM點姐？係，我的確唔知，不過問題係最少我知我呢個用開的係會幫到我諗到D數係其他未必會諗，又或者未必＂肯＂諗。你可能又會問咩叫未必肯諗呢？


掉轉番你係個RM，你一日可能有好多個Case，有的係熟客，有的係生客，有的係生客仲要係好難做的case，你估你會點做先？做唔切的話，一定先做熟客的case，一來做開都知咩事容易做，二來做完又會番轉頭，長做長有，Right?好啦，做完就揀生客黎做，咁你估你又會揀容易做的生客的係難做的生客黎做呢?講真借得9成上得MC，D客都唔會有實力得去邊，仲要成日比MC抽秤，好話唔好聽一間MC唔批咪白做，仲要晒時間同你坐係度解釋，花咁多時間咁不如做D命中率D的咪仲好，大佬要追quota一定係咁ga la。


而最大問題就係，其實呢個mortgage生意競爭好大，你個個客入黎都其實會搵其他兩三間銀行黎問，咁即係話我作為一個銀行的RM，只有25%-33%做到你生意，仲要係批到先有機會，批唔到就真係白做。白做呢兩個字講就好似好輕鬆，但實情係要睇晒D新手的亂七八槽的文件，再填成十幾頁野，之后隨時再寫D comment，漏野又要追你之后又等唔知幾日，工作量一D都唔細，老實講將心比己，你係佢你會唔會幫你諗到勁細，試下用唔同組合諗黎諗去，再寫comment幫你攞到盡，但到最后係白做，呢D咁傻的野，你唔會做的話，一般人都唔會做啦，你仲奢望一個有經驗的人會幫你諗？老屎忽點會蝕呢D章呢。


所以，有時諗下你的交易對手的心態，你可能會明白點解同一間bank，同一個case可能會有唔同的尺吋，問題的背后係你無關係。當然你有關係都未必一定可以批到，但我所指出的係最少有關係的話，你批出的機會一定大好多，而隊長我亦將呢個關係免費比我呢個朋友，可惜佢唔珍惜亦唔明白。


有時人就係好得意，我相信就算你今日幾咁buy我都好，如果有一日我同你講應該點做點做，你唔跟你有你自己諗法搞呢搞路的話，我唔敢講我一定岩，更唔敢講你一定做唔到，不過最少我所能做的係減少你行冤枉路，有時慳時間慳精神都係一件幾重要的事，你說對不對？