操盤實例 -- 屋村仔出擊篇

80隊長你好,

拜讀左你好幾篇文章, 個人即時有矛塞頓開既感覺. 真係好感謝你肯share 你既買樓理念同玩法. 依家無乜人會咁肯share 咁寶貴既意見同經驗.

我個人覺得你都係幾典型屋村長大which 我都係80後屋村仔. 個人想明年置業亦想早些達到財務自由,想請教你意見.

我背景無你咁好, 而家亦係屋村同家人住. 小弟早幾年才完成個part time degree. 使左一半儲蓄. 上年結婚又使了大半.好彩轉左間大機構人工加左個double.  因老婆很想盡快過二人世界, 現想明年買第一間屋

現剩下100k 股票 (可隨時放)+330k cash.

My age 32: income 42k 每月可儲30000k

(家人可拿100K 支持, 但盡可能都唔想 因兩老都已70了)

My wife, age 2 : income 19k 每月可儲9000k

(家人可拿300K 支持, 但盡可能都唔想,老人家官才本)

 個人想買實尺400左右的盤, 不知可否?  又以你的意見,應如何部署?請指教.

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屋村仔長大都係真的，那時的公屋是有點苦，不過人情味又真係幾濃，但呢家環境好左，真係番唔到轉頭，所以亦係一個推動力迫自己明白個遊戲點玩，然后就盡可能跟住玩，等自己唔好由頭黎過而已。


其實以你的收入，要買一層實呎的樓就大約係marginal啦，不過如果肯儲多陣呢就應該無乜大問題，但係都要睇你想買邊度，港島區可能就抆小小，九龍新界應該都無乜問題的。


首先係你地首期方面，你而家大約有430K的資金，加上有400K的雙方家長的資助，你個人黎講我見到唔係咁上用佢地的錢係岩的，但邏輯上，我認為有需要的話又唔好搞到自己太煩，一家人最多咪當借住先囉，你每個月儲30K，要還十零廿萬唔係一件難事。


不過會唔會郁到佢地的錢就又好取決於你買乜買邊度，個人認為你如果買實呎400呎左右的樓，我會counter-propose你針對買380-400萬的樓，然后你自己再諗下有邊區可以接受，而呢個價最少我知九龍灣的淘大同得寶，又或入新界都會有好多選擇。


可能你會問點解要買呢個range的樓呢？主要就當然係食盡個9成按揭，亦即係以最少的資金食到最盡的按揭。係你個case黎講我唔擔心你還唔起錢，但只係首期差小小，所以有需要的話你可能要問兩邊父母借錢。


計一計數，當你買盡400萬 ，即係借360萬，以2.2%計30年，每月即係供13669元，+3%壓測就即係19767元，對比你42K的收入60% = 25200，絕對夠數圍，不過呢條數未包按保，但你預每個月都係多幾百蚊。首期方面，400萬的話要40萬首期，厘印就9萬元，加埋代理費4萬，律司6000，大約需要53.6萬元，之但係你借360萬應該有cash rebate 0.8%，到時可以幫下手。如此這般，你大約就要問你雙方借100K左右，但由你買果一刻到成交其實又去多三兩個月，即係到時可能呢100K你地兩個加埋都儲到，唔駛再借。


其中一個原因要你用9成買，像其他case一样就係要慳首期keep更多的cash去留待第二層樓。為了鋪排呢件事，記得叫你老婆睇我呢個post，因為我建議係純財政角度出發，落呢層樓名只落你自己（即先生一個人名），如果唔係老婆個9成名額但供款額又會被burn out，想買多層就真係麻鬼煩了。


不過重有兩點要注意，一就係你買樓會唔會搞到個公屋，二就係做mortgage記得攞mortgage link，慢慢兩公婆儲番三五年錢，到時就係時候考慮再買多層了。