操盤實例 -- 屋村仔出擊篇

80隊長你好,

拜讀左你好幾篇文章, 個人即時有矛塞頓開既感覺. 真係好感謝你肯share 你既買樓理念同玩法. 依家無乜人會咁肯share 咁寶貴既意見同經驗.

我個人覺得你都係幾典型屋村長大which 我都係80後屋村仔. 個人想明年置業亦想早些達到財務自由,想請教你意見.

我背景無你咁好, 而家亦係屋村同家人住. 小弟早幾年才完成個part time degree. 使左一半儲蓄. 上年結婚又使了大半.好彩轉左間大機構人工加左個double.  因老婆很想盡快過二人世界, 現想明年買第一間屋

現剩下100k 股票 (可隨時放)+330k cash.

My age 32: income 42k 每月可儲30000k

(家人可拿100K 支持, 但盡可能都唔想 因兩老都已70了)

My wife, age 2 : income 19k 每月可儲9000k

(家人可拿300K 支持, 但盡可能都唔想,老人家官才本)

 個人想買實尺400左右的盤, 不知可否?  又以你的意見,應如何部署?請指教.

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屋村仔長大都係真的,那時的公屋是有點苦,不過人情味又真係幾濃,但呢家環境好左,真係番唔到轉頭,所以亦係一個推動力迫自己明白個遊戲點玩,然后就盡可能跟住玩,等自己唔好由頭黎過而已。


其實以你的收入,要買一層實呎的樓就大約係marginal啦,不過如果肯儲多陣呢就應該無乜大問題,但係都要睇你想買邊度,港島區可能就抆小小,九龍新界應該都無乜問題的。


首先係你地首期方面,你而家大約有430K的資金,加上有400K的雙方家長的資助,你個人黎講我見到唔係咁上用佢地的錢係岩的,但邏輯上,我認為有需要的話又唔好搞到自己太煩,一家人最多咪當借住先囉,你每個月儲30K,要還十零廿萬唔係一件難事。


不過會唔會郁到佢地的錢就又好取決於你買乜買邊度,個人認為你如果買實呎400呎左右的樓,我會counter-propose你針對買380-400萬的樓,然后你自己再諗下有邊區可以接受,而呢個價最少我知九龍灣的淘大同得寶,又或入新界都會有好多選擇。


可能你會問點解要買呢個range的樓呢?主要就當然係食盡個9成按揭,亦即係以最少的資金食到最盡的按揭。係你個case黎講我唔擔心你還唔起錢,但只係首期差小小,所以有需要的話你可能要問兩邊父母借錢。


計一計數,當你買盡400萬 ,即係借360萬,以2.2%計30年,每月即係供13669元,+3%壓測就即係19767元,對比你42K的收入60% = 25200,絕對夠數圍,不過呢條數未包按保,但你預每個月都係多幾百蚊。首期方面,400萬的話要40萬首期,厘印就9萬元,加埋代理費4萬,律司6000,大約需要53.6萬元,之但係你借360萬應該有cash rebate 0.8%,到時可以幫下手。如此這般,你大約就要問你雙方借100K左右,但由你買果一刻到成交其實又去多三兩個月,即係到時可能呢100K你地兩個加埋都儲到,唔駛再借。


其中一個原因要你用9成買,像其他case一样就係要慳首期keep更多的cash去留待第二層樓。為了鋪排呢件事,記得叫你老婆睇我呢個post,因為我建議係純財政角度出發,落呢層樓名只落你自己(即先生一個人名),如果唔係老婆個9成名額但供款額又會被burn out,想買多層就真係麻鬼煩了。


不過重有兩點要注意,一就係你買樓會唔會搞到個公屋,二就係做mortgage記得攞mortgage link,慢慢兩公婆儲番三五年錢,到時就係時候考慮再買多層了。


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