操盤實例 -- 心境年青隊友退休計劃篇

隊長你好,

本人還有6年就退休。月入56k，每月儲畜最少30 k。已供完的港島區自住物業市值9m，落太太壹人名。她沒有工作收入。如放租每月可收25k。我們的現金、人民幣、 股票加起來$3.5m。自住物業打算套現5m (30年，2.15% mortgage link，月供18.8k) 。 打算今年買7.3m樓自住，而把現在的物業用來收租。 因為還沒有找到合適的樓，先把2.5m放mortgage link戶口，另外的2. 5m存中信銀行彈性定存 (3個月提款1.4%，6個月提款1.5%，9個月提款1.6%，12個月提款2.0%)。

我們的目標是退休後每月可穩收三幾萬租金來做生活費。今年買7.3m樓後，也考慮未來另買細價樓收租，最好在比較熟識的港島區。我們從來沒有放過租，想起有點擔心: 收樓、裝修、選租客等，又驚遇到租霸。 但也明白食得鹹魚抵得渴。希望隊長可以提供更好回報的投資建議。

心境年青隊友

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隊友，你應該大我成20年有多，真係多謝你對後輩的信任。


其實你個case可塑性好高，問題就係你信唔信同夠唔夠膽跟我咁玩。


首先，先認清幾個重要的point:


1. 你而家仲有收入，仲有得做mortgage，你一退休無收入只食租金，好難再做mortgage，所以要快手。

2. 唔肯定你做唔做到30年mortgage，因為我唔知你年齡，小心計錯數呢度，一般好大機會銀行肯借75歲 - 年齡，幾多你自己計。

3. 你層自住樓9m + 手頭有3.5m 你資產係12.5m,唔好咁快比個box frame死自己一定要點先，因為我覺得你從12.5m重新鋪排會好玩好多。

4. 大價樓租金回報一般唔高，你9m樓收25K回報，有3.3厘，唔算太高，退休可選更高回報的樓。


自住樓果part 7.3m的，你可以揀先買，因為你手頭上的資金應該夠你買的有突。與此同時，我會建議你賣樓，呢度有兩個主要的原因，一就係你將資金由最大舊的資產套出，而另一方面就係你可以慳左DSD（一年內賣樓計），呢度可以慳你成273000元DSD,足夠你去比后面再買番樓的所有稅款有突。


好啦，呢個時候你應該可以有9mil回籠，之后我會建議你可以考慮買兩至三層細價樓收租。兩層的話可考慮淘大或得寶的單位，大約3m一層得寶可收10000或3.7m一層淘大可收12500左右。就當你兩層淘大你都係用7.4m，但已經可以做番25K租金，抵得番你直接出租之餘仲慳左1.6m。如果想進取D可搵三層得寶細單位，約2.6-2.7m一層，收9000蚊租，total收27000。當然你要比DSD，但你慳左個9m自住樓的DSD，套番黎買D細單位就已經爽爆。


搞完一輪之后，我當你7.3m層自住樓借4.2m還20年@2.2%，每月還22K左右，但你收租樓全部full paid，理論上你唔駛供樓，而且相對你原來個諗法，我估你應該仲有番500k-1m左右係身，呢一舊cash先係成件事的精華，再放番落去你個mortgage link,講真都係不敗之地。再進取D,將其中一層自住樓按5成，應該你仲夠額，加埋你手上果D錢，退休時full paid買多層細價樓都仲得。


個人認為keep大價樓收租係好on居，由其是退休食息，如果你可以接受再低D D的質素，你唔買7.3mil買6 - 6.5mil，我相信你個case仲會輕鬆到識飛。不過因為退休一住就好大機會幾十年，係中意的住好小小都無計，不過你諗得賣9m住7.3m都應該係為左套1.7m出黎，問題只係你套呢夠錢去得夠唔夠盡，個人就覺得套唔足一層細價樓的錢，其實都唔係好值


不過都係果句，plan退休就無計，錢再多都帶唔走，最緊要辛苦大半生，享福時要開心，咁住得開心係開心D，定係fing得開心會開心D，呢样野你自己決定啦  :)