操盤實例 -- 新手上車理論篇

隊長, 你好!! 

很佩服你的眼光, 分析力, 很有遠見, 自問對投資沒甚麼認識, 雖然遲, 但係都想跟你學下野, 希望你能指點一下:
本人跟老公月入: 36k,
兩邊家用加平日使費: 20k,
每月大約可儲: 16k,
儲蓄大約: 100k, (因為結婚用了之前儲落的)
希望能2-3年內置業

因為budget有限, 想搵d細面積, 但又希望將來有升值潛力的,
主要有留意九龍灣德寶/淘大, 另外因為家人住土瓜灣, 所以都有留意下果度d 單棟式舊樓:
1) 其實土瓜灣都有d新既細面積單位, 不過4M起跳, 係咪一定無可能?
2) 雖然知道隊長對單棟式舊樓無興趣, 不過都想問下而家土瓜灣起緊沙中線, 你覺得德寶定土瓜灣棟式舊樓買得過呢?
3) 同埋細單位的話2房係咪會易放售/易放租過1房呢?

多謝隊長同大家分享咁多有用既資訊, 感激不盡!

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我假設你講話土瓜灣都有d新既細面積單位,,不過4M起跳係你的目標計,先以首期+厘印雜費係要約莫500K,你每月能儲16K計,即一年192K,兩年384K,連手頭上100K,即24個月左右先理論上夠首期入場卷勉強掂到最低門檻。


計埋借款額,以400萬計借9成,30年計@5.2% = 19767元,對比你們兩個人工36000的60% = 21600,壓測無問題,每月還13669元,理論上你儲得到個舊錢,係應該大約夠買到4M的樓,我講大約係因為一方面我無計按揭保險之餘,我亦無計你們有人工的加覆,一加一減當你搞得掂先。


不過以你們兩個的狀態,我還是希望你們諗一諗多一步,即係你地會唔會有一日想買多層樓收租,呢样野就牽涉到因為你地條數猛得好緊下,故此你要考慮未來樓市的走勢,即會唔會係短期內又升一下要導演你地失預算,故此可能要調低你地的目標上左車食左個3M左右的升幅先算,定係話你認為未來2年都未必會升,我2年后先買層4M樓一注錢隊晒落去,買得大賠得大,到時加按再買,呢個係一個時間 vs 注碼的取捨,但個人建議買層細小小的,一來上左車先,二來輕鬆D,都會係一個比較好的方向。


其實我並非對單幢舊樓無興趣,之不過一來無咁的時間同資源去搵地產代理去尋寶,二來我本身都有自己想買的區域,三來由細都大都真係對土瓜灣不熟又不感興趣,所以我堅答唔到你土瓜灣的樓點样點样。不過廢話都講多次,如果有人大劈價賣比你,咁就算洪水橋低層無車到但1萬蚊有700呎我一样會買,問題只係個水位有幾多。當然願景的野,土瓜灣有地鉄會有幫助,但如果只係市價對市價,我會揀得寶,因為我相信九龍東的願景會比較大,而且流通量係我揀樓的一個重要指標。


細單位的話其實可能上一輩的人會話比你聽二房好過一房,一房又好過無房之類的建議。對於我黎講其實以上都係廢話,我只知道百貨撞百客,你要放租放售,所有野都係以價錢衡量,你買得兩房就預左要比錢多過一房小小,你買得一房又會預左比多過studio小小,呢D野咩兩房一房果D係廢到無得再廢的對白。精明的你好容易諗就係,如果你用一房價錢,能買到兩房的野,你緊係買兩房啦。相反,你用左兩房的價錢,買間一房的,咁你咪自己諗下係咪買貴左野,即係你用超靚景一房高層對比兩房一樓無景咁囉。


記住,無一本天書用到老,總之價錢就係一切。



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