操盤實例 -- 新手上車理論篇

隊長, 你好!! 

很佩服你的眼光, 分析力, 很有遠見, 自問對投資沒甚麼認識, 雖然遲, 但係都想跟你學下野, 希望你能指點一下:

本人跟老公月入: 36k,

兩邊家用加平日使費: 20k,

每月大約可儲: 16k,

儲蓄大約: 100k, (因為結婚用了之前儲落的)

希望能2-3年內置業

因為budget有限, 想搵d細面積, 但又希望將來有升值潛力的,

主要有留意九龍灣德寶/淘大, 另外因為家人住土瓜灣, 所以都有留意下果度d 單棟式舊樓:

1) 其實土瓜灣都有d新既細面積單位, 不過4M起跳, 係咪一定無可能?

2) 雖然知道隊長對單棟式舊樓無興趣, 不過都想問下而家土瓜灣起緊沙中線, 你覺得德寶定土瓜灣棟式舊樓買得過呢?

3) 同埋細單位的話2房係咪會易放售/易放租過1房呢?

多謝隊長同大家分享咁多有用既資訊, 感激不盡!

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我假設你講話土瓜灣都有d新既細面積單位,，不過4M起跳係你的目標計，先以首期+厘印雜費係要約莫500K，你每月能儲16K計，即一年192K，兩年384K，連手頭上100K，即24個月左右先理論上夠首期入場卷勉強掂到最低門檻。


計埋借款額，以400萬計借9成，30年計@5.2% = 19767元，對比你們兩個人工36000的60% = 21600，壓測無問題，每月還13669元，理論上你儲得到個舊錢，係應該大約夠買到4M的樓，我講大約係因為一方面我無計按揭保險之餘，我亦無計你們有人工的加覆，一加一減當你搞得掂先。


不過以你們兩個的狀態，我還是希望你們諗一諗多一步，即係你地會唔會有一日想買多層樓收租，呢样野就牽涉到因為你地條數猛得好緊下，故此你要考慮未來樓市的走勢，即會唔會係短期內又升一下要導演你地失預算，故此可能要調低你地的目標上左車食左個3M左右的升幅先算，定係話你認為未來2年都未必會升，我2年后先買層4M樓一注錢隊晒落去，買得大賠得大，到時加按再買，呢個係一個時間 vs 注碼的取捨，但個人建議買層細小小的，一來上左車先，二來輕鬆D，都會係一個比較好的方向。


其實我並非對單幢舊樓無興趣，之不過一來無咁的時間同資源去搵地產代理去尋寶，二來我本身都有自己想買的區域，三來由細都大都真係對土瓜灣不熟又不感興趣，所以我堅答唔到你土瓜灣的樓點样點样。不過廢話都講多次，如果有人大劈價賣比你，咁就算洪水橋低層無車到但1萬蚊有700呎我一样會買，問題只係個水位有幾多。當然願景的野，土瓜灣有地鉄會有幫助，但如果只係市價對市價，我會揀得寶，因為我相信九龍東的願景會比較大，而且流通量係我揀樓的一個重要指標。


細單位的話其實可能上一輩的人會話比你聽二房好過一房，一房又好過無房之類的建議。對於我黎講其實以上都係廢話，我只知道百貨撞百客，你要放租放售，所有野都係以價錢衡量，你買得兩房就預左要比錢多過一房小小，你買得一房又會預左比多過studio小小，呢D野咩兩房一房果D係廢到無得再廢的對白。精明的你好容易諗就係，如果你用一房價錢，能買到兩房的野，你緊係買兩房啦。相反，你用左兩房的價錢，買間一房的，咁你咪自己諗下係咪買貴左野，即係你用超靚景一房高層對比兩房一樓無景咁囉。


記住，無一本天書用到老，總之價錢就係一切。