操盤實例 -- 黃埔上車投資篇

Dear 隊長,

    最近先留意倒您個blog, 發覺自己一直以來想努力工作儲首期,之後第日同女友聯名買一個單位自住既諗法有少少天真。因此而加部署想買間住宅作收租用途。

我現時既position係禁樣既: 男25歲, 未婚。月入$40k; 手頭上可動用資金大約$500k,名下並無任何物業。現時與父母同住,家庭負擔不大; 唔想用屋企人錢但如真係有需要係可以問倒屋企人借錢既。

我係一個幾保守既人,投資既大前題係一定要大型屋苑。我留意倒隊長你對租金回報既要求係幾高既,講緊4%, 我可以接受一個低小小既Yield, say 3.2% - 3.5%

計劃方面我而加既心水屋苑既細單位SA大約4百幾呎,樓價大約係4.5m。因此我既目標係做9成Mortgage買Vacant Possession既單位之後再放租,我理解禁樣做係未必合法既。

想請隊長指點一下既係:

1.    上述計劃係財務安排上可唔可行/合唔合理?
2.    可唔可以請你就住我既情況,幫我諗一諗有無其他更合適既做法?

我講緊既屋苑係黃埔花園,我睇好佢好快之後有觀塘線延線黃埔站。 Capital Value 上我覺得就算唔升都唔會大跌而個Rental Value/ Market應該會係唔錯既。同時我其中一個諗法係第日當我真係需要搬出去住,黃埔花園都係我同我女友覺得OK既屋苑。所以even個Lump Sum 對我黎講唔係無壓力我都好想可以投資係呢倒。

當然我亦好希望你如果唔介意既話私人醒幾個理想屋苑which係值得投資 & within我射程範圍既比我再研究落去。無言感激。

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天真呢D野好多人都係,你睇到我個blog幫到你諗多D都已經夠了。


你呢個case第一件事要諗清楚的係乜野叫做可以接受低小小的yield?呢句說話其實都有一定程度的問題,因為yield本身係由兩條數造成,一個就係樓價,一個就係租金。換句說話說,你即係話比我聽你可以接受平D租出去,又或者你可以接受你高價買層樓番黎?呢兩個元素都幾有違我作為投資者的rule no.1 ,好難去認同你。


當然,如果你同我講你話你係豪宅炒家,你慣左買三五千萬的樓個yield係得2%,咁個睇法就係另一件事,因為豪宅不嬲都只係玩capital gain。但你呢家玩黃埔花園的話,都算係一個普通的中產屋苑,當然可能黃埔本身買間market price的都係3.5%左右的yield,但點都好yield係一個好好的格價指標,我可以接受你話有買貴無買錯,但個人黎講我就唔會去比一層貴的樓去收租,甚至係market價去買我都好有保留,所以你都可以諗清楚你個策略係咪要重新調整。


而你揀樓的理據好清晰,你諗埋將來唔租都會自住的話,咁我亦唔會有咩意見比到你,而黃埔花園亦係大屋苑,呢样野亦係我鼓吹的,所以個決定都OK,問題仍然只係個買入價靚定唔靚。


你問我有無其他的方案我就可以好快咁岩你無,因為你得500K,做得9成連你未來儲多小小,個筆直都係三四百萬左右的野,已經只係猛實邊買到一間,買完又乾晒塘,所以又係無遮無扇神仙難變之局。




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