樓市升温下可否加快財務自由?


近期鎖匙盤一縮再縮,當大家都係度講緊樓市準備爆邊之際,隊長亦不期然開始諗下如果真係爆邊對於我地呢D財務自由的行者有咩影響。


首先,問題話爆邊係爆幾多都係一個關鍵,為左方便我寫野,我假設爆一格就即係10%計,咁樓市係今次爆邊會爆幾多格呢?而我相信爆幾多格又取決於時間,即你好難話一年內比你爆三格,但如果今次爆邊係一個如2009-2012年的四年大升浪,咁爆三五格又唔係一件唔可能的事。


如是者,爆一格的話,我假設租金亦大致會追到又係爆一格,咁呢件事就會幫我地又輕輕鬆鬆去供樓。舉個例,(隊長個case唔係呢D數字),我假設你今日供樓係50000蚊,但你收租的租金係40000蚊,咁你爆一格上去,由於你供款無變但租金升一格,即去到44000,你每個月又供少4000銀。而在呢個case黎講,當然你可以預期再爆多1.5格,你就唔駛供樓岩岩達致平衡,呢個亦係一個幾好的里程碑,因為人生竟然可以靠樓買樓再租出而變成唔駛供樓,搵幾多駛幾多你都咪話唔過癮。


而係前面具體樓市仲會唔會升,亦要睇番所謂的退市同埋三辣招的影響。個人黎講,我會認為呢件事叫做市場正常化,即將三辣招同退市的影響互相抵消,而邏輯上我必須強調退得市,正得常化,理論上完成后個經濟係應該向好,唔係真係唔知退黎做乜柒,Right? 所以驚的都只係超短期內的措施會令市場波動,否則正常化的過程都應該係對樓市有支持。


但睇番其實過去一年樓市無升,主要原因都係同三辣招有關。之前我已經講過,其實有三辣招樓市唔係唔升,只係政府gap左樓市的升幅,大家唔去追個價姐,如果樓市無升幅,理應出招后個樓市要倒跌先岩ge。


綜合三辣招黎講,由最低DSD的1.5%-5% (睇你買咩啦),加BSD 15%,再有SSD,on average我三辣招的gap %由1.5% - 40%都可以,睇你係咩人仕同咩情況買賣樓啦。當然有人話我買左就起碼唔輸個SSD,所以我亦好難一概而論,但係好草率咁估計roughly三辣招gap左10%就應該有的。


隊長唔係嘗試去估升幾多,但個情況係我認為如果今日要爆邊升,咁你衰衰地升一格,我的財政都會輕鬆左。再計多样野就係當三辣招gap左我一格,即三辣招退市時我應該又有一格做緩衝,如果食得埋就仲正。每升一格,入滿貨的我地就又輕鬆多一步,重重難關重重過,我都好期待黎緊盡快爆一格等我坐得開心安樂D,以加快我財務自由的計劃。



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