樓市升温下可否加快財務自由？

近期鎖匙盤一縮再縮，當大家都係度講緊樓市準備爆邊之際，隊長亦不期然開始諗下如果真係爆邊對於我地呢D財務自由的行者有咩影響。


首先，問題話爆邊係爆幾多都係一個關鍵，為左方便我寫野，我假設爆一格就即係10%計，咁樓市係今次爆邊會爆幾多格呢？而我相信爆幾多格又取決於時間，即你好難話一年內比你爆三格，但如果今次爆邊係一個如2009-2012年的四年大升浪，咁爆三五格又唔係一件唔可能的事。


如是者，爆一格的話，我假設租金亦大致會追到又係爆一格，咁呢件事就會幫我地又輕輕鬆鬆去供樓。舉個例，（隊長個case唔係呢D數字)，我假設你今日供樓係50000蚊，但你收租的租金係40000蚊，咁你爆一格上去，由於你供款無變但租金升一格，即去到44000，你每個月又供少4000銀。而在呢個case黎講，當然你可以預期再爆多1.5格，你就唔駛供樓岩岩達致平衡，呢個亦係一個幾好的里程碑，因為人生竟然可以靠樓買樓再租出而變成唔駛供樓，搵幾多駛幾多你都咪話唔過癮。


而係前面具體樓市仲會唔會升，亦要睇番所謂的退市同埋三辣招的影響。個人黎講，我會認為呢件事叫做市場正常化，即將三辣招同退市的影響互相抵消，而邏輯上我必須強調退得市，正得常化，理論上完成后個經濟係應該向好，唔係真係唔知退黎做乜柒，Right?　所以驚的都只係超短期內的措施會令市場波動，否則正常化的過程都應該係對樓市有支持。


但睇番其實過去一年樓市無升，主要原因都係同三辣招有關。之前我已經講過，其實有三辣招樓市唔係唔升，只係政府gap左樓市的升幅，大家唔去追個價姐，如果樓市無升幅，理應出招后個樓市要倒跌先岩ge。


綜合三辣招黎講，由最低DSD的1.5%-5% (睇你買咩啦），加BSD 15%，再有SSD，on average我三辣招的gap %由1.5% - 40%都可以，睇你係咩人仕同咩情況買賣樓啦。當然有人話我買左就起碼唔輸個SSD，所以我亦好難一概而論，但係好草率咁估計roughly三辣招gap左10%就應該有的。


隊長唔係嘗試去估升幾多，但個情況係我認為如果今日要爆邊升，咁你衰衰地升一格，我的財政都會輕鬆左。再計多样野就係當三辣招gap左我一格，即三辣招退市時我應該又有一格做緩衝，如果食得埋就仲正。每升一格，入滿貨的我地就又輕鬆多一步，重重難關重重過，我都好期待黎緊盡快爆一格等我坐得開心安樂D，以加快我財務自由的計劃。