操盤實例 -- 5M現金提升媽媽生活質素篇

您好, 隊長!

小弟很喜歡看您的Blog，好多謝您一直以來無私地分享您對樓市的觀點和財務自由的概念，令小弟茅塞頓開，打破過往財務處理的睇法。現小弟對加添物業一事有所困惑，煩請隊長指教，謝謝﹗

- 小弟今年32歲，月入HK$22,000，母親正在工作，月入HK$9,000

- 在2011年中我們聯名買入2房的私人樓, 巿值280萬，月供約HK$6,000, 尚有165萬的貸款未清還。

- 另有一唐樓單位(已供斷)租出約HK$10,000

- 此外我們有大約儲蓄500萬

我們還想買多一個物業，作自住用途。奈何看中的單位已超出預算(約650萬)，

我們打算先還了貨款，再向銀行重新借貸，唯一代價是浪費了低息plan(H+1.7)。

若將私人樓加按套現又如何﹖又抑或還是現實點，分注買入細價樓較為明智呢﹖煩請隊長百忙為小弟與家母的投資計劃指點一二、非常感激!

謝謝

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你呢個case有小小超越左純數字上的考慮，因為你係度諗買層650萬的樓，其實等同於我問你，如果我帶我阿媽食餐一皮野的，定係折現比佢，呢件事好難答話邊样野先岩，即係你可能應該問下你媽媽prefer乜野。


所以我知你一方面就諗緊買層6.5M左右的樓去改善媽媽的生活，但與此同時如果太夾硬的話，其實我即時諗到的係你絕對夠公買兩層細價樓之后叫你媽媽退休都得。魚與熊掌就睇下你媽媽想住好D，定想退休，定係兩样都想／唔想要啦。


如果計你的諗法，先還款后再借，都係借到1.96M出黎，減去你outstanding的1.65M，都係借多300K，可謂得個搞，呢個方向我就唔太建議。


不過，純以數字上計你未必搞唔掂一層650萬的樓，之但係要點買具体你要去銀行問。概念上其實就好清晰的，你理論上楂住5M的話，你應該可以去銀行攞你層已供斷的唐樓做mortgage，以loan to asset value的50%去借，以你能夠租到10000蚊計，衰衰地我諗你層樓都值2.5-3M左右，起碼可以借多1M幾出黎，唔駛睇你入息，但夠唔夠就真係好睇銀行，借到幾多出黎你自己睇餸食飯吧。


但係如果以隊長的諗法黎講，你地兩個人的話其實可以考慮降低小小要求但一样可以住好少少，畢竟你楂住5球仲有間唐樓租金，D錢唔用真係浪費左小小。由於你地住緊2.8M的樓，個人認為你地可以買層4M前后的樓黎作為自住之用，你一炮個隊晒去full paid都大約仲有1M剩。而你而家住緊的2.8M樓，可考慮試下補20-30萬錢落去降至50%樓下再合法出租，估計都有9000-10000。


估左呢個動作后，你應該會住到一間大小小的樓，有個新環境，但現金就可能由5M 減4M再減雜費裝修當300K即700K，然后再減200K左右就合法出租，即手頭keep住500K cash先。可能你媽媽或你自己都未必咁feel comfortable因為你之前有成5M係手而家得番10%，但係唔好留意你的每月租金就會由10000 升至19000左右，減去6000蚊供樓就每月袋13000剩流入，感覺上好似仲多左個人比家庭收入咁。


如果你想improve cash position的話，其實仲可以又將你層4M樓按左佢，以你兩位的收入加上租金，一共就係22 + 9 + 10 + 9 = 50K，減去你供緊6K的額（變50%后會再少D)，其實應該可借番2Mil應該無問題，用果兩M開番mortgage link又可以抵息，你個1.65M 做partial repayment時亦可用時申請mortage link，到時你借出黎舊錢兩邊加埋其實差唔多都唔駛比息咁劑，又大幅將cash position提升至2.5M左右，不過當然2M係要供番每月8K的，呢下要自己計，但點都係叫做提升左生活質素，又活用左你坐係度唔郁的5M cash。


自己考慮一下吧。