作為一個收租佬，其中一個最關鍵又最引人入勝的，就係生生不息的租金。相對比起一d沒有息率回報的項目如黃金白銀等等之類的東西，有息收的項目能提供好多現金流，呢個亦係點開發被動收入的重要環節。 自去年隊長都只係以持有操作樓盤後，至今年的唯一大動作就係買入收息股。而家市場上有好多好多好多股都有起碼6厘回報，實在比起樓有更吸引的空間。之前已經講過好多，但再輕輕計一條簡單數，如果買樓用而家5成首期賺3.5%左右的租金回報，減晒管理費蒫餉好大機會都係3.2%左右，以2倍的槓桿上去即係大約賺6.4%的回報，但又要減番按揭息率，即總數可能都係得果4-5厘回報，仲要孭左條數上身的情況下，股票現市況係吸引好多，因為賺入成本相對平好多，又唔駛裝修，流動性又高等等。 當然呢個決定係建基於今日股價都係殘的情況下先合理，但假使間如果股同樓都係正常水平的話，慢慢吸引力就會返回樓市，所以係目前股市低沉的情況下，樓市都未必能好轉，唯一見好的係股市已經由19000上到21400水平，之前做左個雙底，希望再突破埋22000，收窄番個派息回報同租金回報的距離，穏定埋市況，下半年樓市可能就會重拾動力。 不過，買股的其中一點隊長覺得都幾正的原素，係派息除淨後，過番一段時間大家就唔會再記得派息除左淨的一舊肉，亦即係個息派比你好似係FREE左出黎咁。幻想一下，你以前講匯豐70元，半年後派左兩三次息，但有好多人又係講70元，其實已經係兩回事，實際佢可能已經係75元，但有5元係過去分幾次派左息比你，你舊本金其實無變，但你銀行就會多左一舊錢。咁多年黎，其實最resilent的其中一個股票應該都係媒氣，過去咁多年成日派紅股又派息，睇佢近呢幾年成日好似十零蚊十零蚊，如果你唔小心楂住佢睇股價可能唔覺得點样，但係佢年年都差唔多十送一紅股咁濟比你，你可能楂左佢５年果D，股價無乜大升跌但你係你手上的股份真係多左好多，連埋股市一年真係十幾個% 回報，真係又唔講少。 但講到咁样你又可能話點解隊長又建議買樓唔買股呢？當然其中一個最大問題係你手上的資金有幾多。係無槓桿的情況下，作為一般市民你買得幾多錢股票？個人相信普通人應該好難有100萬倉掛，甚至好多人應該都無50萬倉。個人設計打工仔十零廿萬股票就可能好普遍，再多的就算有錢都未必會買晒。好啦，比你楂住廿萬好味，一年執10% 20%，相信好多人都會覺得唔夠喉，但叫你...

有人話隊長無乜高見，黎黎去去都係果D野，其實好多時候我不禁想問，應該有乜野高見？ 不過，的而且確隊長係無乜高見，無話過有乜高見。由寫呢個Blog開始，Blog的定位都係以財務自由為題，然後以買樓為工具，而睇的讀者亦來自五湖四海，當中有投資高手，亦有職場逹人，亦有初出之虎，所以係登峰造極的事業人仕眼中，又或者一個初出茅爐的小伙子，睇呢個Blog所感受到的野係會好唔同。高見，亦只是主觀睇下你係向山之巔俯瞰我的廢話，定係由山之谷整理你的財務而已。 對於李嘉誠黎講，睇呢個Blog可以係嘥時間；對於劉嗚偉黎講，呢度亦無乜野可以幫到佢。所以如果你已經係名城利就，又或者家有父蔭的話，你可以環保小小唔好嘥電嘥時間開電腦睇一個普通打工仔的文字。老實講，之前已經講過好多次，對於一般人，根本就唔需要任何高見，因為最簡單的野，有時 反而 最有用。 就如李嘉誠同你講買起英國供水公司，買起間油公司等等好賺錢，基本上唔駛咩專業，你有錢就得，係咁易一年賺一百幾十億，對一般人的你黎講，有得著嗎？唔好講咁遠，如果呢家話整拉面好好賺，你又係唔係識整拉面亦老奉賺硬？有好多人自己企係一個離地位，可能係一個機緣創業的情況下，你失敗，佢成功，然後就一副點解我得你唔得的嘴臉，隊長認為是沒有意思的。並非說成功並沒有成功之道，但一方面隊長認為有好多野都係天時地利人和，並非每個人都適合創業，亦並非每個人都會成功，而且失敗到捐手爛腳的人其實更多，只係無人會有失敗論分享者。另一方面，更並非每個人都可以有父蔭，又並非每個人都可以做職場達人月入十萬廿萬三十萬等等。所以，簡單黎講，隊長的目標，係大眾都可以做到的野，唔駛你quit左份工，唔駛你學師，理論上只要有基本concept，一般大眾都可以做的野，呢個就係呢個Blog的精神。相反，如果一位高人，講的野係其實受好多條件因素限制，講完天花龍鳳之後一般人都做唔到，咁呢D高見又有乜野用? 有時我見到D人好得意，比如我有個朋友佢係保險公司高層，月入50萬，佢同我講買Reits收息用左兩年幾財務自由左好耐，咁老實講呢件事同我講你中左六合彩頭獎呢家買晒Reits收息 財務自由左 有乜分別？當然你可以企係高地做高人話邊隻Reits收幾多息，係邊個位入左幾多呢家un un腳，但係你問下一個打工仔邊有人可以正正常常兩三年楂住幾球野係手? 千奇唔好同我講人人都得 ,甚至...

最近個股市終於有番D起色，不經不覺就跳番上21000以上，好多人都似乎鬆番一口氣，希望係個市咁衰的情況下都得到一些緩衝。不過，如果以大市黎講，其實都唔係話好番好多，至少條街真係仲係好少人，樓價都仲係響低位（而非底位徘徊），都叫做未能放鬆。 睇番轉頭，如果有人問話，假設隊長能夠知道呢次跌市，咁又係咪可以完全避開同食盡呢？計一計數，攞其中一層最高峰350萬的樓黎講，最低位係大約去到290萬，跌左接近兩成。帳面，就當然係有60萬左右的空間去做，但隊長唔太認為普遍的人可以做到最高點賣最低點買，所以假設你要避走，當345萬賣，295萬買番，即中間有50萬的空間可以操作，以樓價350萬黎計相當和味。 但由於買樓成本高，要賣出層樓的話要3.5萬佣金，再買番就要比多2.95萬左右，當你來回律司費係1萬，即呢度去左大約7.5萬啦。以隊長咁多層樓黎講，唔駛輸SSD計都好大機會要買番的話比DSD，即以295萬計比87000，總交易成本上升至16.2萬。好啦，再計一計大約我層樓當租10000咁講先，再舊年高位到而家約莫9個月，即如果我賣左再買番，連埋成交期林林嬸嬸當足１年，即12萬左右，總成本將變至28.2萬。如果買樓你諗住都係咁易化下妝執靚小小先比人，因為始終買人地二手樓實有D野整下，當你齊頭32萬成本，即搞一搞的話，可能會有18萬空間，而呢個空間係講緊你都相當有眼光先會執到，而且仲要煩賣樓，搵樓，睇樓，再係今時今日咁苛刻的情況下重新做按揭，對於隊長黎講我真係唔敢講話唔合理，之不過如果已經見底的話，我寧願收多陣租好過，好話唔好聽一間一沖番上去咪又係得個搞，不過總有人高手在民間，能夠高賣低楂的人一定有，但係隊長認為無足夠勁跌的大前題下，我個人就寧願繼續收下租算，一動不如一靜。 咁有朋友話，隊長係呢段時間有咩做啊？其實隊長真係做緊一彈好傷腦筋但又迫自己做的野，就係隊長早前借左100萬P-Loan番黎然後放晒落高息股。有可能你會話隊長痴線，又或者可能話係小兒科，但隊長見股價咁殘的情況下，的確認為可以一戰，雖則到呢家都係負數(少5%，好閒)，但隊長為自己設下一個一年期目標，就係要瘋狂供甩呢100萬的錢，令自己拥有實在的一百萬倉股票。 有可能你會有好多問號，包括隊長買邊隻股。但我唔打算推任何股票，因為老實講我真係唔太識股票，我唯一知的就係好多好多股票已經有6%+的股息收緊...

係一個下行的市場黎講，打開份報紙日日都係被放大的劈價消息，雖然當你想去搵呢D平到傻左的盤時又往往搵唔到，或者又發現原來總有原因，但今時今日黎講，作為收租佬最重要的一點，就一定係繼續收租。 也許好多人誤會，下跌的時間收租都一定係好唔掂，但呢個概念其實有幾方面去思考，即係話差的意思，係指租唔出無人租，整体租的客唔多而差？定係話，呢家租金嗌得唔高，個租價跌緊下來好差？而更重要的係，泛指整體的差，其實又係咪關你事呢？呢幾點，都係要考慮的。 以最近的市況黎講，其實小陽春都有一個輕微出現，不過一般小陽春都係指買賣成交的小陽春，今年的呢個買賣小陽春其實都有，不過係好小型。但係，無人留意的反而係租務小陽春，呢個新年後的租務其實都維持強勁。之前講過一個隊長投資的屋苑，最差時有20-30條匙，但而家係無晒，反映出其實需求仍然存在，只係可能轉化成租，有用家期待繼續跌市避險吧。價錢方面，的確係見過好曳的租，以樓價計就算樓價回落，但租金其實跌得仲勁，回報大約去到3.5%左右或有更低至3.2%，舊樓黎講呢個回報係低位時真係好曳，而至今都係去番3.6-3.8%，未及之前的租金回報。 不過如果你係淡友見到以上的情況可能係拍手叫好的話，其實又有ｄ地方對於收租佬都係一個緩衝。第一點要注意的係一個租約其實短至一年長則兩三年，就好似隊長舊年簽落黎的，其實就算呢家所謂跌市，實情都係收緊同一個租金，無影響過。So far托賴咁岩無完租約亦無租客扭計，全部準時乖乖交租，所以如果你係一個收租人，目前的市況其實都只係心理野，話之你層樓今日400聽日410，定係今日400聽日380，你唔賣的話收的租係短期內都係一样，無分別。 與此同時，其實好多所謂的熟客，即租左層樓好耐好耐的客人，其實佢地個租本身都同市場比係有些許的優惠，亦即係話就算呢家個租跌，佢交緊的租金又係唔係同市場呢一刻的租金有好大落差呢？舉個例一個長期租客交緊10000租，之前好景係可能租11000，佢平左10%，而家差左可能係9500，租金跌左好似好多，但對呢個租客黎講，可能其實又差唔多，所以唔會係個個租客都咁痴線去搞事，亦即係一個緩和的氣份下收租佬其實無乜影響。 但更重要係，你有無方法創造你的籃海去做一個市場係個價唔受大圍影響呢？當然呢個世界無話絕對唔受影響，但如果你有你的投資眼光，你有你的方法去做一個你自己的market...

上星期，隊長陪同參與Secret Project的朋友收樓。交樓的代理一眼就認出我係熟客，然後就話，「原來係你入的」當然係客套話，不過都要係朋友面前澄清清楚，呢件貨係佢入的，隊長只係黎幫下眼，然後帶領佢如何配Secret Project。 對於朋友入的呢個單位，其實質素都算唔錯，但老實講隊長不嬲都唔係睇呢样野，原因係價錢先至係最大決定性。好多時不停會有人問我，呢區好唔好，果區好唔好之類，其實隊長覺得呢D係廢話，有追開隊長個Blog的都知我提及過，不過講多次其實所有野都只係用錢係衡量，比如話你問人天水圍嘉湖好唔好，對於好多人黎講都應該會答你唔好，遠，之類。不過如果我問你，天水圍嘉湖呢家兩房係100萬，唔係咩凶宅唔係咩古怪野，總之出面賣緊280萬我就搵到個業主賣100萬，咁你仲係咪聽人講話遠話唔好先？老實講，狗衝都黎唔切啦，所以問邊區好唔好，個答案亦只會係好主觀，比如你住開天水圍的，咁你可能又會覺得好好，根本其實係一件好無意義的事。 所以話說回來，呢個單位成交價對比質素，隊長覺得只係market價，但由買的時候開始，其實我都無參與，但一直有代理都有比呢個盤我，而我，並唔覺得係特別荀。要知道，其實隊長一直係呢段時間有Keep住搵樓，呢個係眼前有人比個盤我的單位，無意間落入左我個朋友度，對於首次置業的佢食完先講，我只能在佢面前繼續以荀黎形容，反正都買左倒不如令佢開心點。但其實係佢買的時間入貨計，呢一口價的選擇亦有好多，至少我曾經差那麼一點點就入左個比佢平20萬但同一大小的單位，低佢十零層樓，但可惜因緣際會下被 截糊 ，所以當我知佢買左呢個單位呢口價時，心裡面又點會覺得係荀。 係個代理講呢個單位有幾荀咁令我個朋友舒服晒的時間下，隊長不防又攞下料睇下三月的樓市又係一個乜野情況。代理即時反映話小陽春的確係有一個小威力，雖然無話呢家令到樓價大升市場大旺咁，但係對比一月二月時一個屋苑有二三十條鎖匙睇租，呢一刻係已經無樓睇，所以租盤係的確有一個小陽春係度。而導致無租盤的另一原因，就係由十二月開始到呢家買樓的，都係以用家為主，而用家買左之後真係自用，完全無人放番出黎做租，呢一浸跌市，令到呢個屋苑又有二十多個新用家趁低吸納左，直到最近代理話呢家連賣盤鎖匙都無晒，價錢又跌番上一格，睇黎如果再無壞消息，相信樓市有跡象睇已經係跌定左。 股市最近亦有最差的19000點左右...

全民退休保障呢單野都講左好耐，以福利行頭的香港，以至好多老人家，當然都好希望呢個全民退休保障可以落實，特別係今時今日的香港如果靠MPF推休就真係可謂食屎，好多人退休時MPF都唔夠三幾年洗就乾晒，所以有好多民間意見希望政府可以推出。 當然係今日政局下的香港，大白象工程一個接一個咁去派餅，下下一千幾百億都係咁係立法會硬闖，多一個全民推保益下街坊又有Ｄ乜野問題呢？當然有政府的意見就係話果D大白象係一次性開支，但全民推保呢就係經常性開支，開左個頭就好難番轉頭了，因此政府唔駛為呢個人口老化的香港推出全民退休，以免係將來日益老化的香港帶來龐大而又增長的經濟壓力。 對於隊長黎講，由於呢個係敏感議題，以免比人段章取義，所以隊長要明確表明支持"退保" ，而並非"全民退保"。兩者的分別，係在於是否全民？ 用邏輯去諗，你覺李嘉誠有無需要退保？大劉有無需要退保？隠形富豪有無需要退保？無的話，咁你都唔應該支持全民推保，你應該支持的係有需要的人先要有退保。當然呢一點係有所謂的十萬元資產限額過濾左，但個原理係你明白，一個有錢到幾世都洗唔晒D錢的人，佢唔需要更多的錢。但相反一個成世人都可能搵唔夠來退休的人，才需要錢去活得有尊嚴。所以，要幫有需要的人先係關鍵。 但換個角度再思考，又係唔係政府要去為某一部份唔為自己打算的人包底呢？舉個例，有人搵月入十萬搵左二三十年，但到退休果日都係差唔多月月清，臨尾就一個MPF可能袋100萬落袋，先發現自己原來得番十個月人工去洗成世，洗完就大穫了，因此佢極支持全民退保，但佢唔係後悔自己無計劃，相反佢只係希望政府保障佢未來的生活為佢埋單，咁又係咪一件公平的事呢？ 講到公平，又要講埋錢從何來？最直接當然係由政府身上拿來，而政府的錢又係邊度黎呢？咪就係納稅人。納稅人其實係一個好空泛的概念，我傾向加以闡釋為納稅法人，即係話納稅的可以係一個人，又或者係一個法人（公司）。當然呢家其實香港交得比較多稅的其實係公司的利得稅，不過如果當第日政府開支大左要平番條數，係咪會少左機會派糖，甚至加息呢？無人知，但要搵錢就自然要有人嘔D錢出黎，即你同我都好大機會要幫手埋單。 當然有人又會話唔可以咁自私咁諗今日我幫人埋單，但將來我都會受惠嘛。好啦，問題又來自於，我受惠，但我未必有咁的需要，因為我今日已經計劃緊退休，但有好...

上星期一億元六合彩已經順利開出，當然隊長又要夢醒，繼續番工，但發呢個橫財夢的，應該有好多香港人。不過講到中六合彩，其實好多人中左頭獎都無用，過左十年八年，好多人就會重返人間而夢醒，例子見怪不怪。 之前同髮型師吹開，佢話佢識到一個朋友係九十年代中左頭獎，初時都唔知道，只係突然間呢對夫婦話要移民，咁可能果時臨近97所以無乜為意，之但係過左兩年呢對夫婦就番黎香港，原來朋友間吹番就係佢地本來中左3000萬六合彩頭獎，所以就怕親朋黎煩佢地，索性諗住避走美國，點知其實邊度都係有擦鞋仔謀住，所以散盡家財就番香港，番黎的時候其實都唔係話好差，但又唔係好好，可能3000駛淨200-300咁，但基本上就要由頭黎過。 所以其實好多人一夜富貴，本來係一件幸運的事，可惜更多人其實真係唔識理財，特別係年青的後生的，中左就只會識開Party慶祝，買下車威下咁，好似之前英國的一個後生仔，中左lottery有幾千萬又點，買下實溝下女吸下毒，一班豬朋友狗友群埋，玩到最後都係要做番個清潔工人。所以如果要中六合彩，我個髮型師就話真係一係就中十幾廿萬果D，一係就中到最大，你中幾十萬的一百萬的，樓又買唔到，唔咸唔淡，反而你中十零廿萬，可能好直接就去個旅行豪食豪洗咁，都叫賺左個開心回憶，呢個，當然就係無財商的人的諗法（唔代表錯，只係計數上有更好的選擇可能）。 老實講，如果識做財務自由的你，今時今日好多人都知只要賺息黎洗就夠用。舉個例你有3000萬，衰衰地買5層500萬左右的樓，當每層每月收15000租金，你已經穏袋75000一個月，相信好過好多人番工。但買樓有成本裝修亦有成本，如果只追球息率的，又可以買港燈，一样可以收大約6厘息，即180萬左右一年，每月15萬，去邊搵？以呢個回報你坐係度已經等於一個百萬年薪的中產啦，駛L做咩，淨係洗息都夠皮，所以如果比你中六十彩你都唔識點玩的，其實都係無智識隊冧命運。 講到呢度，其實大家都可以計下財務自由的passive income係今日的情況係點做最好，即係究竟買樓定係買股好？之前隊長一直都建議大家買樓，但呢段時間隊長就已經收晒爐（皮），唔會再買樓住，原因係呢家樓市似乎仲未玩完野，如果買左再跌其實就輸多間，但如果升的話其實我都有足夠的樓有突去面對升幅，所以隊長一方面係認為無必要係現portfolio再買樓，而二來隊長認為計埋佣金同DSD的情況下，面...

今日嘉華開始軟銷剛攞到預售樓花同意書的朗屏8號，並公佈最快下星期可能會推出價單，係一個咁差的市況下，嘉華見到長實世宙都清唔到倉的時間，竟然都仲好似想試下水溫，似乎嘉華對自己係朗屏的呢個盤都相當有信心。在其訪問入中，嘉華的總經理提出一個觀點，就係政府唔減辣，即受BSD影響的外部需求被壓抑了，意思即係話香港今時今日的樓係抵買的，因為如果政府撤招，外部需求帶動下香港將可能追回呢被消失的15%樓價。 先莫論你認唔認同呢一點，但隊長不停呢排講的，就係國內樓市同國內經濟以及香港，絕對的係行一個背馳之勢。當你以為大陸股市好似食左瀉藥，今年又話經濟唔好，香港以至環球都好似好衰咁咩，但國內的樓市係發光發熱得好很緊要。上海一日樓價有傳升100萬，廈門日光盤又湧現，日銷12億元，而最近我地的深圳都痴左線，環比樓價最多升左超過52%，平均造價為48000元人仔一平方米，而最痴線的南山區已經有賣到120000人仔一平方米。 仲未知有幾癲的你我地又黎計一計條數，如果用120000人仔計，大陸呢家都仲係講緊建築面積，即係我當有良心D係有85%實用，即係一平方米實用面積係講緊141176元人仔，再換番今日匯率1:1.19算，即168000元港幣一平方米，亦即約16800元一平方實呎，呢個係深圳豪宅價，如果對比香港黎講，呢口價絕對大把選擇，某程度上你話超香港，都應該差唔多了。 前幾日隊長係國內就同幾位廠佬食飯，當討論到樓價時，佢地因為我地來自香港，都從口中了解香港樓價，發現原來有跌的時候，佢地都相當感興趣來香港投資，不過一講到有BSD時佢地都覺得唔抵。而我亦打聽一下佢地想了解下點解呢家經濟唔好，但國內樓市仲咁痴線，佢地的解釋係呢家就正正經濟唔好，股市又差，買機器再投資係無意思，所以d錢唯有就係用黎買樓，特别係銀行對於太多借款都唔敢亂借，但打開門口要做生意要追額，所以銀行係咁多貸款中，認為樓市係最安全的，所以亦鼓勵市民買樓。 其中一個廠佬仲舉左個例子，佢話其實成個制度就係一個龐氏騙案，特別係有d人其實根本已經無錢，所以佢地就諗左條橋出黎炒樓，亦即係佢地比如買層800萬的樓番黎，然后賣比個老友1200萬，銀行肯做按揭的話，就無厘頭借多左200-300萬的資金，咁難聽d講還唔還到根本唔係問題，最多唔掂就走數，但係如果樓市升，呢200-300萬就無啦啦賺左，而且呢筆錢仲可以解決佢地...

今日睇預算案，財爺出黎派糖一定係最受人關注，而眾多的糖當中，隊長以及各位有樓人仕最開心的，一定又係差餉果下，而今次的安排我認為比起舊年更優待我地呢D細價樓人仕，都算係幫我地渡過一個嚴寒。 舊年的差餉糖仔，只係減兩季的差餉，但今年呢就變成左減晒四季，不過就設上限1000。當然好多人就會話唔設上限就最好啦，我都同意，但如果呢家設左上限，其實係一個咩計法呢？隊長當然立刻睇番我交過的差餉單，睇番一睇發現大部份隊長的物業差餉都係大約900-1200一季左右，因此都差唔多可以話係岩岩好食晒呢粒糖。 條數其實好易計，據差餉物業估價署的算法，差餉係由估算的租值 x 5%而計出，不過政府好客氣，計租值一般都有個折讓，就如我租8500的單位，佢只計左我6300一個月，即全年75600租值，即一年收3780差餉，換成每季則為945元，仲有小小空間未食晒。而我呢層樓今天的估值，相信係在300-320萬左右，即係話大約係呢個range的樓出年計埋新的估值，可能就唔駛交太多差餉，只係計地租就好了（港島，界限街以南的連地租都唔駛）。 可能你會話，喂，扣果一千蚊，有限數姐隊長，駛L咁開心啊?如果講得出呢句的，可能你真係未試過成叠差餉要交的果種滋味。如果你係得一間自住，仲要係可能成千幻咁講的樓，其實舊年同今年整体要比的差餉可能真係差唔多，根本無乜值得高興。但我地試下假設你有十間細價樓，每一間你一年都成盡1000蚊 x 四季的減免，呢粒糖就已經係成4皮野，比起舊年應該多出一整倍。 當然又會有人再講話咁都係慳多兩皮一年，買層樓講一口價都唔止啦！當然你可以咁講，但係你拥有一層樓的時候，除左每月收租時間你順理成章咁袋錢的時間外，其實每個月你去交管理費你會發現交到驚，所以隊長有時都會一炮過比晒好過成日睇住自己陰D陰D咁比人陰乾。香港呢家百物沸騰，管理費係咁易一間屋都一千幾百，如果你有十間，每個月你比緊的就係一萬幾千，心理上財政上，你如果見到你戶口隔兩日就扣一千，隔兩日又無幾百，再來一季無啦啦開信箱又同你講夾走你皮零野，你係絕對唔會諗起你收左幾錢租，只會覺得D錢好似生左對腳咁努力逃走離開你的戶口。 呢家樓市進入寒冬，係大家索緊褲頭的日子下，財爺都算做左件對症下藥的好事，呢粒糖未必可以話咩幫到大忙，但心理上日子真係會好過D。

係呢段時間，隊長聽到最多人講的當然就係話樓市要冧了，要跌了，當然有好多淡友即時會買定花生令花生價格大幅上升，而隊長亦承認個市的確係回左，之不過一如前文所講，最低點似乎已經過去左，反觀呢家新年番黎香港股市勁冧但樓市的所謂劈價盤都好有限，看來樓市已搵到第一個支持點。 當然如果講係跌市時候要點做，隊長認為有兩點要考慮，一就係你認為要跌幾多，二就係因應跌幾多你會做什麼。 有好多淡友會話，大跌了，今日高價明日低價，呢件事其實係似是而非的。首先乜野叫大跌，乜野係劈價，係呢句充滿淡味的對白入面，其實係完全沒有量化的。舉個例，如果你層樓之前值400萬，而家做370萬咁講，咁所謂的大跌，係淡淡口中，係跌至咩價位先？可能佢話跌到350萬已經係大跌，而你唔知，以為佢講的大跌係200萬，大家沒有量化但就同一個意題去討論，其實有點奇怪。當然，呢個舉例其實我係故弄玄虛的，畢竟其實反而大部份淡友係會睇樓價跌至零，一日未到零，就算跌至十萬，都可能會係睇淡。 講番如果你自己睇400萬的樓，你認為回調其實可能都係350萬左右，咁你可以做的野係咩呢？首先買過樓的人都知道買樓唔同買股票，係呢個唔完美的市場，特別係淡市下，你認為400萬的樓，可能Market做緊370萬，但你如果真係要放，由於買家不足而且個個都係想買平盤，你好大機會走到的價係355-365萬左右，除非你特別好彩遇到個傻佬另計。咁好啦，當你係360呢個價位左右走到，減埋佣金律司樓，除時仲可能被罰息咁，都當你有355萬剩，其實得5萬元空間水位。當然個樓價跌幾多其實真係無人知，但就算比你跌到330萬了，你是否又能高興呢？ 首先要搞清楚一件事係你會唔會買番層樓，如果你唔會，咁你老實講都真係可以開心慶祝，但如果你要補倉買番層樓，330萬的話你買入又要3.3萬的佣金，再加埋74250的稅(好好彩你無DSD計)，咁你係咁易成本都跳到上340萬左右，而仲未計單位的質素，你會唔會係賣走一層有裝而換入一層無裝的？如果係，係咁易執一執去番一個好小小的內龍，又無你幾萬，成件事400萬跌到落330萬好，70萬的空間你只係執到10萬8萬，但樓市已回調兩成，講真你坐係度收租都有啦，駛乜咁辛苦高難度搞黎搞去？ 所以呢，個人認為如果你唔肯定未來有30%+的空間下行的話，最好可以做的野就係乖乖地休養生息收租，唔好搞咁多野，特別係要遠離個市，同埋...