隊長你好, 本人現居住一個新界兩房私人單位, 兩年前以夫妻兩人聯名600萬買入, 2.15%, 月供18000, 欠銀行495萬, 現估價700萬。 兩夫妻收入20000 及 30000, 每年兩人花紅各1.5~2個月, 月儲12000。現金60萬, 沒有其他資產。 現在有感兩房不夠住, 最終目標想換1000尺以上單位, 亦想買下細單位收租, 但亦明白目前難達成以上目標。 1. 買細單位收租。 2. 換大單位。 想過在聯名改單名。但不知時機, 應在跌市時還是升市時做? 如重新做按, 恐不能只借420萬下完成, 要補一近100萬, 變得沒有現金, 想買下細單位收租都有困難, 改單名一來一回厘印等可能同直接買下300萬的dsd差不多, 可能得不嘗失。 在政府多樣限制下, 長遠來說應如何步處? 謝謝 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 首先你呢個case我自己就覺得你地都幾勁，勁就勁在你地月入共5皮野去扑一層600萬的單位死供，而呢一刻就仲諗1000呎 + 細單位收租，感覺上唔知係你地覺得咁样係能力所及，定係我認為你地太狼，總之比我就唔會好似你地咁搞。 雖知道其實月入5幻唔係真係好多，你當時應該用8.5 to 9成左右上會，呢家升左100幻先叫做去番7成，勉強我認為先掂住條保險線。中長線黎睇，我唔會challenge你地想住1000呎的樓，因為我都想，之不過呢個永遠係一個取捨，即你可以一夠錢就買層1000呎，或者你中間識計數等人地幫你供下樓，不過就可以要先苦后甜住細D，奈何你呢家都話感覺唔夠住，如果我仲叫你住細D捱幾年，你好大機會都唔會接受，所以理論上都好難諗。 又係果句，先苦后甜定先甜後苦，係你自己揀，不過你好似想玩先甜后又甜，我就未必搞得掂，當然你可能睇到呢下都仲係唔係好認同或唔係好明我講緊乜，而隊長可以同你講如果我係你，我就只會住一層400萬的自住，然后多一層200-250萬的樓收租（以2012年買入價黎計），但你呢家靠自己死力供緊成層樓，呢個就係我睇到的。 好啦，去番呢家你個狀態的話，老實講你搞乜都係難。加按的話基本上你70...

由寫隊長呢個Blog大約兩年，其中一個令隊長開闊眼界的，就係讀者來信所反映的市底。 政府公佈的入息中位數，是2.25萬元，而在隊長的認知裡面，如果要隊長估的話，以一個average計，一個30歲左右的人的平均收入，大約我會估30K左右吧，可是經過寫了50來個來信同仲有30多個未答的email，我發現原來香港人的收入比起隊長所想的要高很多。 當然係sampling來講，80 / 7,000,000人係一個唔恰當的比例，再加上睇我呢個Blog都偏向係有能力買樓的人，所以數據上係有偏差於能力高的人，呢個係合理的。不過，與此同時你又不能夠不佩服香港其實有一堆人的買樓能力好高，除左因為佢地人工高之外，最大的支柱係佢地的儲蓄力。 雖知道買樓呢件事唔只係講收入，儲蓄仍然係一個好大的因素，即係假設李嘉誠象徵式一個月出糧出10000元，你只睇佢收入連中位數一半都無，咁就話佢無能力買樓就係天大的笑話啦。而如果大家睇開我D操盤系列，你會發現原來好多人都係咁易有50萬或以上，而搵萬零兩萬蚊的好或搵多D錢的好，有1M的亦大有人在。更有D令我大開眼界的係有3-5M不等。講堅，隊長以前一值認為儲1M出黎唔係一件易事，如果呢家出去飲野，求其撞到條靚仔靚妹，如果佢唔係富二代，你叫我信佢有1M係手，我都真係唔係好信，但事實係証明隊長係錯，井底之蛙的被讀者來信印證了原來有一批人，真係比起我想像中要有錢得多。 如果樓淡見到呢度，都可能仲會用番我上面的argument，就係你的讀者對比香港的比例真係好少，數據上亦有偏差。不過，如果有睇過 樓價與人工的競賽 ，一個輪不到你不承認的事實，就係只要有少部份人比你有能力，佢地就會排左係你面前買到樓，或買到更多的樓。其實真係唔駛多，我相信我個80個讀者唔係香港最有錢果1%的人，但佢地都已經有能力買多1-3層細價樓，咁你自己估下有幾多唔得閒睇隊長個blog但其實更有能力的人，你估下將呢班人加起上黎，相當於幾多的購買力呢？ 所以唔到你唔信，大家無數據無真相，可以去爭辯樓市貴定平。不過，經過隊長睇左呢80+個case,佢地都係實實在在生活係香港的真實人物，真實故事，真實數據，真實收入，亦即係等於一個真實的需求。我唔討論貴定平的問題，但我知道現價是仲有好一大班人能負擔得起，現價是有支持的，這就足夠我更舒服的楂住D樓繼續玩大富翁的儲樓遊戲了。 ...

隊長你好 , 本人還有 6 年就退休。月入 56k ，每月儲畜最少 30 k 。已供完的港島區自住物業市值 9m ，落太太壹人名。她沒有工作收入。如放租每月可收 25k 。我們的現金、人民幣、 股票加起來 $3.5m 。自住物業打算套現 5m (30 年， 2.15% mortgage link ，月供 18.8k) 。 打算今年買 7.3m 樓自住，而把現在的物業用來收租。 因為還沒有找到合適的樓，先把 2.5m 放 mortgage link 戶口，另外的 2. 5m 存中信銀行彈性定存 (3 個月提款 1.4% ， 6 個月提款 1.5% ， 9 個月提款 1.6% ， 12 個月提款 2.0%) 。 我們的目標是退休後每月可穩收三幾萬租金來做生活費。今年買 7.3m 樓後，也考慮未來另買細價樓收租，最好在比較熟識的港島區。我們從來沒有放過租，想起有點擔心 : 收樓、裝修、選租客等，又驚遇到租霸。 但也明白食得鹹魚抵得渴。希望隊長可以提供更好回報的投資建議。 心境年青隊友 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 隊友，你應該大我成20年有多，真係多謝你對後輩的信任。 其實你個case可塑性好高，問題就係你信唔信同夠唔夠膽跟我咁玩。 首先，先認清幾個重要的point: 1. 你而家仲有收入，仲有得做mortgage，你一退休無收入只食租金，好難再做mortgage，所以要快手。 2. 唔肯定你做唔做到30年mortgage，因為我唔知你年齡，小心計錯數呢度，一般好大機會銀行肯借75歲 - 年齡，幾多你自己計。 3. 你層自住樓9m + 手頭有3.5m 你資產係12.5m,唔好咁快比個box frame死自己一定要點先，因為我覺得你從12.5m重新鋪排會好玩好多。 4. 大價樓租金回報一般唔高，你9m樓收25K回報，有3.3厘，唔算太高，退休可選更高回報的樓。 自住樓果part 7.3m的，你可以揀先買，因為你手頭上的資金應該夠你買的有突。與此同時，我會建議你賣樓，呢度有兩個...

隊長, 你好 有關如何買到第2層樓, 有些問題想問一問 .... 先講背景,  老公 29歲,  月入 1.6 萬 + Double pay. 本人 28歲. 月入 1.9 萬 + Double pay + 約12萬花紅 今年剛買完自住樓, 寫我一個人個名 (321 萬, 借8成 30年.H+1.7 現月供9千幾) 另有以下投資 股票28萬 RMB 定期30萬 RMB 基金 10 萬 >>  2015年4月到期, 無錢賺, 到期後會拎返D 錢出唻 基金5萬     >>  2015年8月到期,無錢賺, 到期後會拎返D 錢出唻 現金10萬 因有小朋友,有請工人姐姐, 每月能儲錢唔多. 每年只能儲到double pay 和 花紅. 目標 : 5~6年後買多一屠樓,現住緊既拎唻放租 問題1 : 每年儲到既錢同基金到期拎出唻d 錢.            應該放入去供第一層樓,等快D 供完.             到時按左層樓用D 錢去俾第2層樓D首期.            定係用每年儲到既錢留起, 再加RMB 定期, 加起唻5年後有約100萬.            再加股票同基金D 錢. 再俾第2 層樓既首期? 問題2 : 第2層樓可以買到幾錢既樓 ? 希望買到 300 ~ 400 萬既樓.             但只寫老公個名. 過到壓力測試嗎 ? 希望你能解答以上問題. 非常感謝 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實一睇你個case，你兩位收入...

經過左由2010年出的第一招SSD，時至今日大家都好清楚三辣招的效用，而大部份所謂的炒家，應該都已經收晒皮。沒有海外（大陸）買家或炒家的市場，呢幾年主要的樓市參加者就只剩下用家或長線投資者，對於呢一個結構性的轉型，樓市又會變成點呢？ 根據番一年前的明報新聞，我地得知: ---------------------------------------------------------------------------------- 154.8萬人只持有一個物業 29.5萬人持有兩個物業 1.6萬人持有5個物業 2萬人持有6至10個物業 6102人持有超過10個物業 39人更持有超過100個物業 由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人，升幅達5％。 http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130406/news/ec_goa1h.htm ---------------------------------------------------------------------------------- 數據反映出黎的，係以2012年的數字，但並沒有反映出一個trend，而呢一個trend就係三辣招下的樓市，已經迫左好多炒家變成左長線投資者。變成一個長線投資者對比起做一個炒家，在長線對樓市有很不一样的作用。 從前，炒家目標只係超短線操作，基本上可以話無打算長楂，無打算出租，因為佢地要食的野，係樓市上升的升幅，所以佢地有買亦有賣。但長線投資者就唔同，大部份只少從買樓果一刻的目的，就係為左食租金收入，多多少少長線投資者係會諗住坐貨，甚至坐好多好多年貨，中間佢地只係食租金，而當樓價升左而財力許可的情況下，長線投資者就等於亞米巴變型蟲咁加按一開二，二開四，四開八咁。簡單D講，長線投資者就等於玩大富翁遊戲，最好就買晒成條街等收租。 好啦，玩過大富翁的人都知，地就係得咁多，但如果個個人都不停咁買，又唔賣，老實講個樓市就會好屈機地谷住爆邊。本來係辣招出之前，其實個市場的參與成份係比較自然，有炒家有長線投資者有用家，而當中我肯定可以講一個健康的樓市一定有比較弱的炒家，比較弱的長線投資者，所以佢地係樓市中會不定期佔據一些貨后，又不定期放番貨出黎，提起潤滑作用。...

隊長你好！ 由你個blog喺yahoo轉兩次地方到而家，一直有追睇你的文章。句句到肉，意見中肯，是上車及投資者的明燈。 本人也是80後，有數層物業，由於按揭壓力測試，已經借無可借。雖然現在沒有多餘現金，也一直有跟進最新市況，部署日後玩法。 想問隊長一些想法： 1. 在政府辣招下，作為投資者，日本樓是好投資嗎？ 2. 第三，四季已經沒有豁免差餉。來年也相信政府也不會慷業主的慨。單看此因素，租金會因而上升嗎？ 謝謝。 80後隊員 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 多謝你的支持，不過隊長有時太到肉都會屌到某D人唔滿意哈哈。不過做燈呢D野，我真係驚自己著晒燈，到時累死大家就真係一穫熟，所以參考下就算了。 難得有一封email係唔需要我計數的，咁就討論下日本數呢件事，因為似乎呢期真係好hit日本樓呢個topic。 當然，買得日本樓，最大又最吸引的就係一來而家yen好平，而租金回報又據說可高達十厘，而且價格便宜，入場費好像比香港上車要低，所以吸引左好多香港人去買。隊長亦做左小小的資料搜集，不過我必須承認我唔係專家，所以我只係用一個投資者的角度去睇呢件事。 退后一步，作為一個投資者，我話之你買乜春都好，講到尾都係一個字-->回報。回報的組成亦係由 回報 =  潛在利潤-  成本 - 潛在風險 老實講，係我經過左小小的搜集后，我個人意見係唔會買日本樓的，原因主要一方面係成本問題。首先，你要我隔空買，我又唔想。你要托比個代理，我又唔過癮，不如買股票好過。自己去得，一年一次又好兩年一次又好，去一去又用我一兩萬，買又唔係買好多層，先計呢D飛黎飛去的成本已經食左個租一部份。其次，所謂的10厘回報又未減繁瑣的當地稅，七除八扣下你可能得番6-7厘左右，以致更低亦說不定。去到6-7厘，講真我就會諗下香港有無一样做到接近的利潤，如果有的話，咁我真係要諗下點解要買日本樓？ 當然，仲有兩個可以賺錢的地方，一個就係匯率，因為呢家所謂相對算平。不過如果你退后一步，匯率可賺亦可以蝕，你唔比個yen再跌落去咩？好吧，就當匯率比你賺到，但樓...

隊長你好~  雖然唔萛睇左你個Blog好耐, 只有2個幾月,但岩岩睇果陣堅係日日追,我果陣岩岩唔洗返工,有時日日睇幾個鐘追返之前D post haha, 睇完之後真係覺得對投資有完全新一個諗法,如果可以做到你咁都已經無L敵左,機己屈...所以今次來信希望你比D指引,希望50歲之前做到財務自由! 我個情況有少少複雜,如果講得唔清楚,請直接話我知. 今年年尾生日就29,我係2009 年我同我女朋友聯名買左個當時市價140萬既單位(我知未結婚聯名有好多麻煩野,但請先除去,分手,分錢,你賣我唔賣之類既問題),而家估價大約300萬, 供緊H+0.7, 仲差銀行大約88萬, 我地雙方亦同意轉做單名, 因為3辣椒。不過我己有一層已供完,但未補地價既居屋(但呢層根本上唔屬於我,盡可能都唔搞呢間,但當然最後真係要用到都冇計)。 手上資金大約有RMB 60K , AUD23K,  股票+cash 大約100K(細個時唔識儲錢..冇計..) 我月入21K(未扣強迫金),女友15K(未扣強迫金), 聯名果間收緊8.8K租 洗費, 基金保險約2.5K,家用4K,因為住屋企,其他洗費都係D行街睇戲,撘車食飯,我估4K左右, 仲有我地黎緊應該結婚。 我有3個option: 1, 因為結婚,所以想買多個單位,一個收租,另一個自 住 ,自住細D唔係問題,因為如果Plan得好,挨幾年再換大都未遲. 一係就收返300萬果間自 住 ,之後按7成,順手轉去其中一個個名,之後再買個細單位。但問題係H-plan 真係好平,但轉名又一定要按過。 2. Option 2 就係相反, 用300萬呢間按5成繼續出租,之後買個細單位自租,用7成上會,當然都會順手加按時轉去其中一個人個名。 3.Option 3係跟大師既意見! 如果岩用唔介意post 去blog, 只怕講得唔清楚,D 讀者唔L知我寫緊乜... Anyways Thanks你抽空解答^^ ------------------------------------------------------------------------ 之前日日追,即係呢家就懶得追啦? 真係唔知我答左你你會唔會睇得番呢個Email。 其實本身你個Plan H + 0.7呢就堅係平，不過可惜你就借得唔夠多...

您好, 隊長! 小弟很喜歡看您的Blog， 好多謝 您一直以來無私地分享您對樓市的觀點和財務自由的概念，令小弟茅塞頓開，打破過往財務處理的睇法。現小弟對加添物業一事有所困惑，煩請隊長指教，謝謝﹗ - 小弟今年32歲，月入HK$22,000，母 親正在工作，月入HK$9,000 - 在2011年中我們聯名買入2房的私人樓, 巿值 280 萬， 月供約HK$6,000, 尚有165 萬 的貸款未清還。 - 另有一唐樓單位(已 供斷) 租出約HK$10,000 - 此外我們有大約儲蓄500 萬 我們還想買多一個物業，作自住用途。奈何看中的單位已超出預算(約650 萬) ， 我們打算先還了貨款，再向銀行重新借貸，唯一代價是浪費了低息plan(H+1.7)。 若將私人樓加按套現又如何﹖又抑或還是現實點，分注買入細價樓較為明智呢﹖ 煩請隊長百忙為小弟與家母的投資計劃指點一二、非常感激! 謝謝 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 你呢個case有小小超越左純數字上的考慮，因為你係度諗買層650萬的樓，其實等同於我問你，如果我帶我阿媽食餐一皮野的，定係折現比佢，呢件事好難答話邊样野先岩，即係你可能應該問下你媽媽prefer乜野。 所以我知你一方面就諗緊買層6.5M左右的樓去改善媽媽的生活，但與此同時如果太夾硬的話，其實我即時諗到的係你絕對夠公買兩層細價樓之后叫你媽媽退休都得。魚與熊掌就睇下你媽媽想住好D，定想退休，定係兩样都想／唔想要啦。 如果計你的諗法，先還款后再借，都係借到1.96M出黎，減去你outstanding的1.65M，都係借多300K，可謂得個搞，呢個方向我就唔太建議。 不過，純以數字上計你未必搞唔掂一層650萬的樓，之但係要點買具体你要去銀行問。概念上其實就好清晰的，你理論上楂住5M的話，你應該可以去銀行攞你層已供斷的唐樓做mortgage，以loan to asset value的50%去借，以你能夠租到10000蚊計，衰衰地我諗你層樓都值2.5-3M左右，起碼可以借多1M幾出黎...

人一日只得24小時，其實有時真係唔係好夠，比你做得多左工作的野，就少左比自己的時間，所以係取捨時間該怎麼編排的同時，我亦有一個好強烈的人生觀，就係我盡可能要所有野都非常efficient。那怕是沒有目的的efficient，但能爭取多一分鐘給自己停下來休息，也是值得。 要做到efficient，當然有D一些原素係令我無論工作上同生活上我都會傾向追求的: 1. Simple & Straight Forward：係工作上也好定係生活上都好，隊長我追求簡單而直接的野，無論係講說話，去一個目的地，或做任何事，我不喜歡太多餘的說話，更不喜歡繞圈的事情。明明能夠10秒講完的野，我好憎人用10分鐘去講。我亦好唔中意睇到D 野係搞到鬼死咁複雜，總之簡單，快同直接係好關鍵。 2. Functional: 工欲善其善，必先利其器，我好憎D野係唔work又或者唔functional的，平時可能未必影響到你的東西你又未必去理，但突然間要用到時先發現係廢L左，我就好憎。試諗下，你本來係繁忙的一日只有半個鐘可以打開电腦上下網，點知一打開你搞左半個鐘就係因為個wifi唔知點解上唔到，即係你浪廢左半個鐘的同時仲多左個task要處理，多多時間都唔夠搞。 3. Pay for time: 小時候無錢就要慳，時間啊等下啊，唔緊要。不過而家人大左，錢又充裕左，有時真係唔等得。食野的話，食貴D唔緊要，最緊要唔駛我等位。總之能夠用多小小錢買到慳時間的，只要價錢合理，我絕對願意花錢慳時間。 4. Zero tolerance: 老實講，你話隊長唔好老脾都係咁話，我對於無謂的人無謂的野我唔會再花時間去容忍同處理。也許人與人之間應該有一定程度的包容，但隊長係工作上對客就要有200%的包容，不過隊長有糧出包左的。生活上，隊長的包容的quota基本上已經耗盡，我無乜時間同興趣去再慢慢解釋，爭論，相討之類的野，話之你認為隊長唔岩，定係隊長認為你唔著，一令我要花時間煩的，我一一選擇唔狗理算，話之你係邊個。 5. Just do it: 隊長係一個唔係好中意開會傾野的人，我認為講多無謂，行動最實際。行動唔代表唔思考亂黎，我也許腦裡面已經有一定程度的思考先會選擇做，因為如果唔可行的野我甚至選擇唔做。但呢家社會太中意討論，講野同開會，到最后其實零progress得個up，晒時間。 ...

80隊長你好, 拜讀左你好幾篇文章, 個人即時有矛塞頓開既感覺. 真係好感謝你肯share 你既買樓理念同玩法. 依家無乜人會咁肯share 咁寶貴既意見同經驗. 我個人覺得你都係幾典型屋村長大which 我都係80後屋村仔. 個人想明年置業亦想早些達到財務自由,想請教你意見. 我背景無你咁好, 而家亦係屋村同家人住. 小弟早幾年才完成個part time degree. 使左一半儲蓄. 上年結婚又使了大半.好彩轉左間大機構人工加左個double.  因老婆很想盡快過二人世界, 現想明年買第一間屋 現剩下100k 股票 (可隨時放)+330k cash. My age 32: income 42k 每月可儲30000k (家人可拿100K 支持, 但盡可能都唔想 因兩老都已70了) My wife, age 2 : income 19k 每月可儲9000k (家人可拿300K 支持, 但盡可能都唔想,老人家官才本)  個人想買實尺400左右的盤, 不知可否?  又以你的意見,應如何部署?請指教. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 屋村仔長大都係真的，那時的公屋是有點苦，不過人情味又真係幾濃，但呢家環境好左，真係番唔到轉頭，所以亦係一個推動力迫自己明白個遊戲點玩，然后就盡可能跟住玩，等自己唔好由頭黎過而已。 其實以你的收入，要買一層實呎的樓就大約係marginal啦，不過如果肯儲多陣呢就應該無乜大問題，但係都要睇你想買邊度，港島區可能就抆小小，九龍新界應該都無乜問題的。 首先係你地首期方面，你而家大約有430K的資金，加上有400K的雙方家長的資助，你個人黎講我見到唔係咁上用佢地的錢係岩的，但邏輯上，我認為有需要的話又唔好搞到自己太煩，一家人最多咪當借住先囉，你每個月儲30K，要還十零廿萬唔係一件難事。 不過會唔會郁到佢地的錢就又好取決於你買乜買邊度，個人認為你如果買實呎400呎左右的樓，我會counter-propose你針對買380-400萬的樓，然后你自己再諗下有邊區可以接受，而呢個價最少我知九龍...