近排樓市活躍到不得之了，好多好多好多二手樓成交，每個星期都見到唔少人睇樓，而隊長身邊都又有人開始買樓，今日分享下第一位老朋友的換樓故事。 介紹一下背景，舊朋友做銀行，人工8皮左右，都係80后，本身兩公婆加個小朋友，老婆就做文職，收入不肯定當係2皮計，本身八年前買左間港島樓，300尾買入，因為想搬出黎就小朋友番學，所以考慮番東區大屋苑三房咁。事實上佢第一次買樓的時間都幾靚仔，時至今日佢間屋值接近1000萬，我同老友講我話你都賺都好盡下，但今次換樓都有D諗法係值得分享。 首先，換樓黎計佢地採取先賣後買，而因為個需求唔係必需，故此價錢上企得好硬開1010萬左右，而聰明的你應該都馬上意識到，問題就正正因為呢口價岩岩過左林鄭的按揭PLAN，所以買家個首期係將會大幅提升至接近六球係手先可埋到張單，所以將會趕走一批客。老友問我點搞，佢話都有好多agent打黎傾價，亦解釋過比佢聽首期的問題，但老友本身認為層樓點都值1010萬上下的價錢，唔想就買家唔夠實力而要平十萬。當然，十萬買樓又唔係好多，但生活中十萬又唔係一個小數目，所以我同老友講有兩個可能性，一就係企硬等一個實力橫強的買家，佢始終中產屋苑，總會有機會有呢個人出現，但係就要等。而另一個選擇其實可以考慮，就係傾價的時候或者可以樓價平十萬，但係買家負責佢果邊佣金，呢個方式佢落袋都係差唔多錢，但係就幫到買家可以用少D首期上會，都係一個可取的方案。老友話好似可行，最後真係99X賣鬼左間屋。 如果曾經有換過樓的你，應該都無明白由你賣左樓的一刻開始，心理上就會有馬上好忐忑的感覺，好驚個樓市短短之內大升，又或者驚搵唔到一層心儀的樓，又或者驚自己賣得平左等等，而且仲好似有條死線要係成交前搵到下一家咁。當然，實際上賣得樓就緊係有自己的盤算，朋友亦一早諗左如果要短住的其他安排，所以呢方面都唔係大問題，但加插少少個人的感覺，搬屋真係一件好鬼攞命的事情。 所以剩番落黎的下一個目的，就係開始計算下自己有幾錢身家再買下一層樓咁。就係因為計算，我同朋友講我話，雖然你都賺到好盡下，呢家套番成七球出黎，講真應該都好開心，如果你唔係要再買樓，當你中左個六合彩，你呢家戶口有七球，一定會突然感到自己好富有，真係唔知做野做幾撚耐先有呢七球。是的，不過當你楂住七球，然後又去搵下一層樓的時候，會發現原來最多都係買千三四萬樓，除非將你自己本身呢幾年儲埋的錢攞埋出黎，先叫做勉強...

  傳統黎講，樓市係農曆新年後都會經過一次小陽春，因為聖誕到新年好多人都唔會買樓搬屋，谷埋三幾個月，連埋預計的人工同花紅，一次過谷一谷個樓市。而香港係過去兩年的神奇兩年下，初時以為經濟疲弱無乜生氣，但一到左復活節，睇黎大都休養生息完，氣氛稍一緩和，成個樓市係復活節以一個超旺強勢黎完結。 如果復活節呢幾日大家無外遊的話（即，無去郊外旅遊），唔難發現周圍都有帶人睇樓的活動。隊長最深刻的係，只係落一落街行去對面買少少野，同電梯已經有一台客，出到大堂又有另一台，屋苑行過又有兩台，短短幾分鐘已經勁多客睇樓，心諗駛唔駛咁誇張。而且，好耐無聽過代理電話響的手機又開始有番代理的踪影。不過，今次呢個市況，似乎只係針對二手樓，相反一手樓銷情似係好弱，但二手樓的成交仍然反映有價有市。 其實樓市的復甦亦唔係呢幾日，如果有睇番成交，不難發現由二月中開始好多大屋苑都多左勁多成交，平盤都已經走晒。同代理傾開，大家都睇到個市已經郁緊向上，基本上由二月到而家都應該升左3-5%不等。去到復活節其實呢一批成交已經係去返好多屋苑的歷史高位甚至破頂成交，呢一下隊長相信過完復活節又開始要整固一下，因為剩番落黎的二手業主應該都係硬淨派，所以交投也許會又停一停，但成交應該都會係高位，要搵平盤應該會極難。 然而，一直以通脹黎估計樓市的隊長相信，今年全年大約都只會升10-15%左右，個人認為呢家升左5%計已經行左一半，而實際通脹其實都相當利害，尤其係世界各大都係今年大幅印錢的世界下，通漲係必然的會惡化，但在疫情下的新經濟有太多的結構性重組，普邏大眾有部份人受惠但有部份人同時受損害，未有一個大趨勢的新經濟形成之前，始終會只有少部份人可以受惠，雖然繼續可支撐樓市，之不過有一重大因素未能發揮推升作用的就係租金。 的確不得不承認，租金係今時今日升得相當之緩慢，呢個亦反映左買唔起樓又要住的人，即係除左繼續買唔起之餘，承擔能力仍然係弱，甚至可能唔租樓搬番同屋企人住等等都會令租金繼續受壓，而且移民潮的情況持續亦的確會令樓市係租盤的供應增加。故此在香港未能全面開關之際，沒有外來人口的進入支持下，新經濟可能會令租的市場繼續弱。 睇番樓市，好多人今年推斷因為新的按揭政策下，兩房及三房將作為火車頭推高樓市，的確今年又真係咁样一個市況，一手樓同細價樓都只係在跟住後面升，但卻沒有二手兩房咁火熱。不過去到今日，好多三房開始貼緊1000萬...

今年開初，股市好似拍左野咁不停向上，瘋狂炒到30000點完全脫離左個經濟仲係因為疫情下受影響之際，好多人都仲係樂於其中咁參與呢一個瘋炒的股市。當然有唔少人提出新經濟下可能已經慢慢在疫情人形成左new normal的經濟型態，所以一眾科技股尤以騰訊升到飛晒天，小弟不才心血少唔係好掌握到點样估值點样玩先岩，所以錯過左呢一票發左唔少人的車，然而傳統智慧告訴我們一般黎講當所有人都買股好HYPER之時就要有戒心，近日隊長我不少唔投資的朋友都開始講股票，也許係一個時候大家要開始提高警覺。 但值得討論的，係每日2-3000億成交究竟D錢由邊度黎，就以港交所數據黎講先，2020年12月平均每日成交都係1408億左右，但而家短短3個月轟到上30000點，係有每日2-3000億計，多左出黎的錢我諗大家都唔太難估應該呢個世界上只有一個國家有能力以千億的scale係香港入市，而當然背後就緊係有唔同的考量，而如果政治的動機黎講，可以睇到就係中國人係全球圍攻下，經濟不受影響之餘仲要繼續旺盛，國力每日都上升，以經濟力繼續左右世界舞台的戲路，呢個似乎是國家在打的如意算盤，所以港股升係有一定的合理性。 要成就呢一個套路的話，要先諗一下究竟點解全球可能只有中國先做到呢個動作，而當中又點解美國或其他大國做唔到呢?好簡單亦好神奇的係，歐美國家的資本帳係公開的，如呢家美國國債印幾多錢出黎，大家都會知，而如果美國試下突然印十倍的錢會發生咩事呢? 通脹一方面就幾乎肯定，但係更重要的係同全世界的匯率都會大跌，即你琴日用1蚊美金同我換1.2歐元計，假設歐洲佬無印十倍錢只有美國佬咁玩，咁美金兌歐元應該係變左1蚊美金換到0.12歐元 （大約啦)，如果吾係的話，喂你班美國大帝咪突然可能月入5000美金的人，突然咪黎到歐洲變左月入50000美金咁濟，咪成個國家變左有錢佬買晒我地D野？ 所以如果有一個國家可以勁印錢而速度係大大幅咁高於本身你住的地方的話，咁好明顯知道個匯率係會變，而且緊隨其後仲有個信心危機，即我收你美金都唔知你仲會唔會又印多十倍我咪搵自己苯？所以，強如美國係呢方面都只能有限度咁循序漸進咁印錢，大約同全世界國家都差唔多速度咁印，大家有錢洗大家又唔會有匯率風險，呢個就係過去十年左右的情況，所以美國同美元都係受制於呢個機制，美國係無辦法用印錢令自己國民突然變到土豪咁然後去用經濟再主導呢個世界。 所以，如果要屈機咁係...

  隊長一直認為，投資要有回報，最重要係睇到長期的一個價值。短期的投資，好大機會只係一個投機，唯獨你認為有某一因素，令到供求有一定的失衡甚至嚴重失衡，但價錢又未完全反映，這样的低水機會就會係一個好好的長期投資機會。香港的樓市就係一個長期失衡的好例子，對比起商廈同工廈，住宅就算係疫情下都一样要住，所以需求一直有支持，亦因此係係長期的情況下，抗跌力強，升值潛力亦較高。而另一個長期失衡的市場，就係車位市場，特別係大圍的車位市場。 前幾晚同幾個老友傾開，話說隊長比人同一日抄左兩張牌，盛惠640，然後就扯到其中一位住日出康城的朋友，佢話一位難求，之前有車位業主串過碼頭JJ，叫價6500月租，仲要比500訂金先比半日時間佢考慮係唔係租，如果唔係就租比人。老友條氣唔鋸，又唔係平，就話唔租啦，點之真係一閃即逝。老友9UP話該區車位比例1:20，搵位難過登天，最後就短租住一個疫情外國業主的位盛惠4900咁頂住先，而隊長再回來睇一睇，目前康城一個車位大約200-220萬左右，車位同住宅比例，其實係1:5同1:7之間，但如果租到成4900-6500係一個咩概念呢? 簡單黎講，你係九龍租一間十九劏房，都係呢個水位，一個係住人，一個係放車，而家即係話架車開始貴過住人的感覺，呢個價值觀係咪好過癮？ 香港泊車的需求，對於渣車的人黎講應該相當明白向來都係一個難題，係好多區都已經出現難搵車位到痴左線的地步，所以車位向來都有價值，然而係過去呢段時間因為住宅樓按揭於400-600萬九成按的階級提升到400-800萬，有部份資金當然走左去買番細價樓，特別係市相對弱之時車位就受壓左接近一年。然而，政府放寬左非住宅的印花稅的時候，神奇地為200萬樓下的非住宅物業打開左一條新的炒門渠道，200萬樓下的100元印花稅重現江湖，頓時其實有好多車位都即刻現左一個極短暫的買風，尤其以80-150萬左近的車位相對顯著，突然之間隊長手上的車位都比人問價，不過個勢頭雖有呢，價位只係回升小小已經無乜追逐浪，估計疫情下個買盤雖有但還需時間去觀察。 因此如果想在車位市場尋寶的話，當然可以考慮下繼續搵80-150萬的盤源，呢一類盤源的好處係買完之后下一手都仲係100蚊印花，有小小似以前細價樓升穿200萬前的策略。而如果上下網搵盤的話，應該唔難發現呢個價位的車位好大機會只係在新界先會搵到，但就新界黎講，個人當然又認為大圍的車位...

  剛看到新聞話已經有接近2100人申請左LOTR咁去英國居住，以5+1就可以落戶英國，當中不少人要賣樓應付在英國的生活開支，以及以防在英國搵唔到工作的生活成本，當中主角就係有層約1千萬的樓，留200萬現金準備係英國展開新生活咁样。類似的故事無論在新聞以或朋友間流傳的都略有所聞，當然每個人的諗法同價值觀都唔一样，所以走或唔走以及走去邊都會係非常個人同埋主觀的決定。 英國黎講，隊長唔敢話係專家，可能如果要了解更多，去睇下 Ricky的Blog 或者會更加幫到你，之不過略略咁講呢，如果從揀樓黎講或者隊長都可以比小小意見。 作為一個香港人，去得英國或外國，多多少少一定會有D情意結係想住下House，最好有成千呎咁仲要兩三層樓高，前後仲要有個花園，咁先似係心中理想的生活对吧。如果你想買類似咁样的屋，係London黎講，Zone 1-3可能未必有，有都可能貴到仆街，即係你係中環點會買到屋仔，最多的豪宅多數都係Apartment，而如果買Apartment黎講就要留意下個lease係幾長。英國樓個業權就有分free hold同leasehold，簡單講個freehold就係個地住，而leasehold就係個租地的租客，咁每年租地的租客就要比番rent比個freehold，差不多同我地香港的地租係同一概念。Leasehold黎講好多新樓都會係租125或250年，但要留意當個lease越接近80年就會開始唔值錢，當然你可能話喂80年之後我都係得番一堆骨啦? 係的，不過一般佢地有條formula去計晒個開新約的成本，80年左右就係一個marginal point，過左之後開新約的成本會大幅上升，因為有機會個freehold可以開大口食你，所以好多時見到個lease太短就無謂。 住得Apartment就走唔甩有管理費Service charge，呢個係好多agent係香港sell你買新樓時唔會講，但其實係會蠶食你個回報（或生活成本）的其中一環。等同於香港的新樓，英國的人工同各方面的成本都好高，而且要留意英國好少好似香港成個太古城咁幾百幾千個單位一個屋苑，甚至係多似單幢式同埋大單位為主，所以再講的就係個Service charge好多時新樓都好很貴好很貴，呢個基本上係有機會令你變負回報的最大盲點，尤其是當倫敦樓回報可能得3-4%的情況下，你如果又要mortgage再比Servic...

  相信今日生活在香港的你，對於移民呢兩個字一點都唔會陌生，在你身邊總會有人提及會移民，甚至問你會唔會移民。的確，香港這兩年經歷太多，亦相信有好多人心灰意冷，要離開香港找尋新的出路變成左繼1997年之後的新熱潮，而對於呢個熱潮，隊長當然都有自己的看法。 重申一點，莫論顏色之下，身在香港的人一定感受到果一份籠罩香港每一角路的氛圍，所以走唔走好睇每一個人自己的諗法。然而，當大家話要走的時候，熱門地方當然少不免會係英國，然后聽得第二多的可能係台灣，之後就會係美國加拿大澳洲之類，冷門一D的有移民公司推介的葡萄牙啊愛爾蘭啊賽浦路斯等等。隊長無去過每一個地方或唔係有極深的認識，不過多多少少分享一下遇到睇到的見聞，先再論述一下關於移民的睇法。 英美兩個算係隊長比較認識的國家，先講英國，好多人當然一定會係先諗倫敦。倫敦的確係歐洲的一個大城市，金融中心，文化交通，好多留學生都會去倫敦，而如果生活黎講呢香港人多數都一定會係zone 1-3內生活，呢度就比較似香港的城市，夠繁華同埋安全，樓價基本可以話同香港差唔多。行遠D最多去到zone 5，樓價就會平少少，但係就開始無咁繁華同方便。所以如果你有足夠的錢去住呢一堆，當然都唔會太差，但如果要住大少少，就可能要遠少少，甚至係住House，咁就要越住越出，而倫敦就有小小蝦人去揀了，因為Zone 3之外就有部份地區的安全度會下降，呢個係倫敦一個好大的問題，童黨同埋地區黑社會係某D地區就開始變得蝦人，再加上你係一個亞洲人样呢，見到你以及見唔到你但知你住係某一個屋，都可能會更容易成為目標，比如你夠勁住West Ham (係啊，韋斯咸)，或者East Ham，又或者係泰吾是河的南邊，樓價會平左，但係你唔小心買錯區就真係祝君好運。 好多身邊的朋友話移民的，唔知點解咁岩都唔係話最有家底果一批，有時可能係話賣左層樓有三五七百萬就諗話移民，但就算倫敦再慳，係倫敦其實真係買左層樓就無乜幾錢剩，所以就如上面所講，你好有錢呢就無所謂，生活無問題咁住到最正最靚的Zone 1-2豪宅當然好，但如果可能筆值所限買層樓之後又要應付日常開支，咁就真係會兩頭唔到岸，不過如果係英國就當然唔同香港啦，地方夠大你仲有好多選擇，而一就係你可以揀近倫敦的小城市，例如呢家興起的Reading (係啊，雷丁啊，睇波的朋友)，Milton Keynes (米爾頓凱恩斯) ，以上兩個係近...

  自從美國2019年9月推行QE4之後，疫情亦迅速擴散，QE4的無限版在呢一次疫情上充當左一個打底的角色，所以好多一直希望樓市像SARS時期一样瘋狂大跌的情況並沒有出現，就算加上社會運動都一样無辦法推冧樓市，背后的原因相信同QE4係相當有關。 睇番2020年，美國國債由1月份的23Trillion美金推升至最近的27Trillion美金，增幅接近20%，淨增長亦接近4Trillion，估計到年底應該會去到5Trillion左右，而呢一堆數字表示乜野呢? 或者咁講，美國要推4-5Trillion左右的國債，對上一次係由2016年的19T，去到今年2020年初先推到23T，即係講緊2016-2020年呢4年的增幅，今年用10個月就推左出街了。整個推錢出街的力度同速度都相當猛烈，如果你真係掌握到佢推出來的錢的話，你應該好快會明白到錢根不就唔值錢，價值已經係在無底線無責任的情況下繼續狂推，所以利息在水浸下相當之低，實物資產其實真係唔升都係一種貶值。 以上只係講緊一個美國，事實上隊長一直都講全球都係輪住一齊印錢，講真任何政府而家都係得呢條formula，救經濟何必好似上世紀咁佑佢爆破再重整，更好的政治正確的方法，就是用印錢填補黑洞，填唔到就再印，黑洞再大左的話，就再印大舊D去填，總之一直唔比經濟爆破，咁就nobody gets hurt，反正全世界都印，自己拮爆做傻仔做乜？所以，呢個輪迴底下，長遠計資產一定受惠。 投資路上其實有好多人都有小策略，即係何能今日你會諗起買乜股票，聽日你會諗起買乜野債咁，而就算一段時間後賺錢，都可能只係一個成功的小策略，但拉長起上黎一個長時間的投資要又要有正回報的話，好可能好多人的股票倉都唔會累積到乜野財富，更加有唔少的人可能經歷如過去一年的中型股災中型債災，都損手爛腳，所以一個長期的投資方向下，認清呢一個全球QE的政策，其實可能已經夠我地呢一代人去成功達陣，因為相信在未來無乜大的政權洗牌的情況下，QE的方向同埋力度都相信只會與日加增。 假設這個方向的對的話，其實隊長一直認為資產有一下大爆升的時間係仲未出現。事實上樓市在2015年開始已經被政府政策勒緊，在最近兩年加上社會運動同疫情，樓市都係一直捱打，但係如隊長一直所講，樓市個底硬到痴線，壓力測試同埋按揭成數都令樓市沒有足夠的加速動力，不過假使間當一切都回到正常後，隊長認為應該會有一次反映...

  香港過去兩年所經歷的，應該都會係大家非常意料之外，而對於呢個意料之外，在相對局勢已經回復平靜後，大家心裡面都明白香港在發展的事情，而呢家發展其實亦同香港年青一代的人息息相關。故此，在探討年輕人的方向時，如果我們只問一句香港年青人還有財務自由好好咁生活的機會嗎，相信大家都會好明白，答案是悲觀的，所以隊長亦無法編造一個美麗的謊言去美化呢件事。 在社會事件之前，隊長已經講香港年輕人的路相當之難行，也許你曾經會諗話唔係喎，邊個邊個可以點點點喎！也許仲會有人可以突圍，統計學上總會有outliner，不過如果想量化隊長的睇法的話，可以以下面的情況法理解: 90年代，100個後生仔只要肯努力，可能有50個都會財務自由或相對成功。 2000年代，100個後生仔只要肯努力，可能有30個都會財務自由或相對成功。 2015年之後，100個後生仔只要肯努力，可能有10個都會財務自由或相對成功。 2020年之後，100個後生仔只要肯努力，可能有2-3個都會財務自由或相對成功。 以上的後生仔，大約講緊係當年畢業的+-3年左右的後生仔吧。本來其實走到資產年代，個社會都已經係偏向資產為主，要有無產變有資產都相當之困難，而又有1個資產變多個資產就更加困難。然而，如果你話我行事業路線，唔靠資產試途向上流，本來係2015年後都還可能有小小機會可以突下圍，之不過經歷埋呢兩年，香港的年青人就無奈地會被標籤化了。唔好講呢家話咩升職加人工，更加唔好講番大灣區工作又或者係香港如何同國內的港漂競爭了，在最近呢半年一年，好多人有份工已經好開心，survival睇黎已經成為左眼前最大的目標，咩遠景就唔好提了，能夠捱得過未來呢段時間已經相當幸運。 一個艦長能夠去到幾遠，先決條件係你目光能夠睇到幾遠，如果你只係睇到今日，咁你能夠行的目標範圍也只會是今日，而大家都明白今天的後生仔，如果你能夠設身處地代入的話，讓你今天畢業，你能夠看得多遠呢? 搵到一份穏定工作已經好好，基本上同十幾二十年前已經好唔同，就算內心幾咁鴻圖大志，但係呢一刻大家都明白個期望唔能夠放到太高，因為無論天時地利人和，都似乎係好不利，特別係今天的政治氛圍底下，一個不浮面的情況大家都知道的就係好多大公司都可能寧願偏向國內的同胞，而公道D講，本身好多國內精英的能力都好有睇頭，而在利字當頭底下，當然有國內背景無論在各方面底下，一個企業都可以減少政治風險同...

  大家好，又懶左好耐好耐，呢段時間實在太多太多野忙，而且老實講疫市下都一直煩緊好多野，所以一抖就抖左接近半年，真係抱歉。然而，疫市下個樓市，雖然經歷左咁耐的弱勢，無論政治事件，失業上升，定係全球的疫情如沙屎時代的大流行，樓市都仲係好似啪左威哥一樣唔識跌，可想而知樓市個底真係有幾勁。 而要反映樓市強勁，除左中原指數外，整体如果有樓的你對於你的樓的估價，又或者無樓而去搵樓的你，都應該好明白價錢係企得好硬好硬。響年中的時間，都好似有小小弱仲有少量的議價空間，直到最近一個新盤就好似令成個樓市，特別係沙田大圍區的氣份拉升都好高峰，相信大家都知道呢個新盤就係新世界的柏傲莊。 柏傲莊的熱烈相信係市場始料不及，第一張價售日賣181伙，竟然有27000張票，相當Crazy，而直到今日黎講已經賣左1440個單位，呢個星期日都仲有得賣，基本上係好似唔休賣咁，個個爭住搶，好似唔駛錢咁。了解下戶型，最細單位260呎左右，最平就叫570萬（折實後），而最貴就係670呎的單位折實後1409萬，呎價係17250 - 26737之間，極度誇張。當然柏傲莊樓層都好高，極高層真係望到好遠好遠，成個沙田城門河馬鞍山都盡入眼簾，而且係作為沙中線最最最最最中心的大圍站上蓋，交通就超級一流，再加埋個商場，相信將會係成個新界東的未來中長線的最中心點，咁買呢個盤的確係有無限想像，所以受歡迎都好正常，都係受歡迎到破晒入票紀錄，仲要係咁的市況下大爆發，真係令人意外。 大圍係隊長認為未來十年最有潛力的一個地區係一個不嬲都公開的秘密，就係近呢兩三個星期，其實成個新界東的市都旺左好多，成交數字可能仲未反映太多，但有幾個指標隊長已經觀察到，第一就係睇樓量相當旺盛，基本上大圍沙田睇樓的人多左好多好多係我親身見的；第二，估價方面，隊長自已跟蹤的物業，基本上都已經回升甚至超過番上一個高位；第三，成交價同叫價有跳價情況，能夠睇到的成交，有部份個價仲係落後，但係亦有個別成交突然跳左上去，以及放盤中的叫價都好積極，可能反映跳價有業主跟唔切以為仲係弱市，但有柏傲莊的買家已經可能睇準周邊的投資機會。 係大旺市的幢景下，目前有兩個環節可惜仍然係擔憂的，第一就係車位方面，好明顯呢個疫情下車位回吐的波幅係好大，直到最近有所反彈，但係幅度仍然係比起住宅落後的，不過至少係向上穏步回穏中。但係，要成就下一個大升市，租務市場就真係要加把勁。呢個亦...

過去一年香港經歷的劫難真係可以話穫穫新鮮穫穫金，由社會運到到疫情肆虐，以致最新的國安法，然後美國又話取消香港特別優待黎講，好多人就不停講話走資啊移民啊又話聯繫匯率會冧啊等等，總之每一日都好似有新野爆出黎，隊長收到好多PM，好多人睇到好淡好淡問點睇點算好，因此可能隊長又講下最近的各样睇法。 首先先講聯繫匯率，實際上我諗PM我的人可能都應該無讀過經濟更加應該懶得去Google下咩叫聯繫匯率，簡單講呢，聯匯係講緊只要入一蚊美元黎香港，咁就會有7.8元港元出番銀行体系，呢個匯率係一路行左好多好多年，亦都係100% backup的。所以如果諗得番細D的話，要隊冧呢個匯率，就要不停沽港元買美元，而一個咁深的聯匯的話，基本上你要係同一時間有大量的港元係香港走人先會冧，咁我地諗下呢D港元本身係香港的做緊乜呢? 有好多人話，喂我D朋友都話換定外幣走人啦，咁我唔知你個朋友係咪李嘉誠啦，而就算李生本人一個人都係唔足以隊冧聯匯，因為睇番其實港元的「個人儲蓄」方面應該只係好少數，再者我地講緊個人黎講可能係700萬香港人入面的650萬人的儲蓄，都其實係好少數，只要有一大部份有錢佬唔郁，根本無影響大局。 咁你可能話，喂咁有錢佬都會走架？有錢佬放得度的港幣呢，我深信都係一部份錢，但唔好忘記呢家係一個政策市，而係現今中國國策下，香港大部份有權有勢的大孖沙，全部都賣緊帳比阿爺。上面班官走就肯定想走，不過走唔走到就再講，但香港D大孖沙，我可以好肯定講無人夠膽做任何野走人，有乜風吹草動隨時比人話你唔愛國，咁就得不償失，所以隊長好肯定大孖沙係唔會走人，亦即係你果所謂650萬的大部人加埋一齊走都可能動搖唔到D乜，更何況唔會每個人都會全力去換啦。 再者，其實講緊成個經濟，儲蓄真係一小塊。香港儲左最多錢的地方，仲有成個地產業，以及股市。你要拉冧成個聯匯，係要有好多人賣樓賣股票抽晒D錢出黎先得，呢個又係一件好難同一時間做的事。仲未計本身無數咁多企業，保險單，資產管理好多好多的野，全部D人唔要之後賣錢再抽走做美金先可能郁到下，呢個本身已經係一件好難的事，更何況我地仲未計有人托市呢？ 托市呢件事就其實係呢篇文章的主菜啦。係中美呢家所謂的新冷戰下，其實已經睇到一個好明顯的現象係，只要美國佬話冧的野，阿爺就一定要唱反調。唔難睇到，當果日D人吹話聯匯冧呢，第二日財爺就出黎講話同阿爺有外匯互換恊議，阿...