2020樓市已築底向上?

 

大家好，又懶左好耐好耐，呢段時間實在太多太多野忙，而且老實講疫市下都一直煩緊好多野，所以一抖就抖左接近半年，真係抱歉。然而，疫市下個樓市，雖然經歷左咁耐的弱勢，無論政治事件，失業上升，定係全球的疫情如沙屎時代的大流行，樓市都仲係好似啪左威哥一樣唔識跌，可想而知樓市個底真係有幾勁。

而要反映樓市強勁，除左中原指數外，整体如果有樓的你對於你的樓的估價，又或者無樓而去搵樓的你，都應該好明白價錢係企得好硬好硬。響年中的時間，都好似有小小弱仲有少量的議價空間，直到最近一個新盤就好似令成個樓市，特別係沙田大圍區的氣份拉升都好高峰，相信大家都知道呢個新盤就係新世界的柏傲莊。

柏傲莊的熱烈相信係市場始料不及，第一張價售日賣181伙，竟然有27000張票，相當Crazy，而直到今日黎講已經賣左1440個單位，呢個星期日都仲有得賣，基本上係好似唔休賣咁，個個爭住搶，好似唔駛錢咁。了解下戶型，最細單位260呎左右，最平就叫570萬（折實後），而最貴就係670呎的單位折實後1409萬，呎價係17250 - 26737之間，極度誇張。當然柏傲莊樓層都好高，極高層真係望到好遠好遠，成個沙田城門河馬鞍山都盡入眼簾，而且係作為沙中線最最最最最中心的大圍站上蓋，交通就超級一流，再加埋個商場，相信將會係成個新界東的未來中長線的最中心點，咁買呢個盤的確係有無限想像，所以受歡迎都好正常，都係受歡迎到破晒入票紀錄，仲要係咁的市況下大爆發，真係令人意外。

大圍係隊長認為未來十年最有潛力的一個地區係一個不嬲都公開的秘密，就係近呢兩三個星期，其實成個新界東的市都旺左好多，成交數字可能仲未反映太多，但有幾個指標隊長已經觀察到，第一就係睇樓量相當旺盛，基本上大圍沙田睇樓的人多左好多好多係我親身見的；第二，估價方面，隊長自已跟蹤的物業，基本上都已經回升甚至超過番上一個高位；第三，成交價同叫價有跳價情況，能夠睇到的成交，有部份個價仲係落後，但係亦有個別成交突然跳左上去，以及放盤中的叫價都好積極，可能反映跳價有業主跟唔切以為仲係弱市，但有柏傲莊的買家已經可能睇準周邊的投資機會。

係大旺市的幢景下，目前有兩個環節可惜仍然係擔憂的，第一就係車位方面，好明顯呢個疫情下車位回吐的波幅係好大，直到最近有所反彈，但係幅度仍然係比起住宅落後的，不過至少係向上穏步回穏中。但係，要成就下一個大升市，租務市場就真係要加把勁。呢個亦解釋番一個現實的迷思，就係點解新樓千萬都可以大賣的情況下，租務市場仲係咁弱，個考慮點係，點解個市好似咁差都仲有咁多人買成千幾二千萬的樓呢？呢個問題相信好多人，尤其是如果你都唔係買家行列的一人，更加百思不得其解。

是的，作為小型投資者的我，局限於有限資金，受限制的按揭，以及缺乏人頭的情況下，其實守住個盤捱過呢個市已經好好。莫講話買千萬的樓，就算買層5球的小型單位，係呢一刻都相當頭痕，但係眼見樓市仲係有咁多buyers的情況下，呢個情況作為大好友都真係好amazing，所以相信其中一個原因係響政府最新公佈的收入統計數字可能可以解釋到部份原因：

由2014-2019年間，可以睇到相對高薪的百萬打工仔係持續增加，月入80000樓上的增幅亦相當顯著，而且講緊的係月入80000以上的人，再高薪者以及做生意賺錢的人都仲未計及，所以呢個數字應該多多少少可以解釋到購買力的增長。不過當然隊長都仲係唔係好諗得通，因為月入80000的人而又係初次上車的人有幾多，而月入80000其實對於一層千萬樓黎講我認為都唔係一個好好的比例，呢個迷思都仲係唔完全說服到我，即係話隊長我認為月入80000-100000左右的人可能都係應該買800萬左右的樓先至會係其實力所在，因為要累積800萬額外的首期都唔係一件容易的事。但係事實又擺在眼前，而家買層千萬樓的柏傲莊的人係極多，所以唔理解亦只能享受呢個熱浪。

香港經歷左呢段時間的樓市都好似唔識跌，而且局勢稍一緩和都即刻黎料，相信後市仍然可看高一線。隊長認為，最好的買樓時間可能剛剛過左，不過就算今月今日要買樓，可能都唔係太遲，因為未來兩三年只要谷底反彈，香港樓市都似乎係相當正面的。