最近又再搞轉按，係新辣招下如果要重新計算為四成的情況下，個人認為所有中小型投資者將會接近水源乾涸，亦即係話好大量的購買力將會潛藏係不能借出的物業價格裡面，換言之市場將會少左一部份的動力。 淡友見到呢度，肯定會大事慶祝，畢竟就算呢家樓價升的情況下，新錢一样借唔到出黎，咁樓價跌你班投資屎忽鬼仲唔PK到Hi Hi?如果你係咁諗的話，咁你又未免少年你太過年輕了。 要睇番個問題，最主要的係要了解作為多個物業投資者我所面對的情況先可以將之而推論至香港樓市。好啦，今時今日做投資者，以收入黎買樓做按揭黎講已經去到痴晒線，不單止要過40-50%的壓力測試，而且你借極都係得4成咁劑(二手樓)，再加埋你有樓又要打15%稅，我可以講話你呢家想買層400萬的樓，即係要預左比240萬首期，加上60萬的稅，即要約300萬仲未計agent fee的林嬸野，然後問銀行借多160萬呢，隨時你搵10萬8萬都再借唔到出黎，而呢個只係一個400萬的小型單位，你想買個600萬咩，嚇嚇你係要360萬首期加90萬稅，即450萬再借240萬，你攞住三四球仲會冒風險隨時借唔足要補水去填借唔足果舊錢，今時今日會唔會仲有呢D水喉咁深的中小型投資者呢? 我好懷疑有都未必會咁傻去咁做。 當然，做得投資者一定識轉膞，買樓會甩名或搵親友"夾份"去買就至少可以慳左部份稅款是肯定的，而且變身成為上車客就可以擴大成數範圍，之但係如果想套首期出黎，我當你唔係咩神級投資者計，大部份人都係轉按套現轉按套現的情況下，呢家新招其實真係就cut左好多近年投資樓的人的水喉，而人名短缺的情況下呢，可以講購買力尚有的投資者都係有限的，不過唔等於無，只係個威力會減細左。 好啦，講到咁的情況隊長想帶出的係，諗咁L多野要咁多錢咁高成本又要借名又醒先諗層收租400-500萬的話，如果你本身楂住5層樓計，你會唔會賣？好老實講，如果唔係有乜野頭暈慶的話，真係可以話打L死都唔賣啦，連換貨的動力都無。買唔買多層好閒，但賣一層出去基本上買唔番，點賣啊？呢個諗法，我相信有多於一層樓的你，一定有好深的同感。 咁睇番成個香港百幾萬個私人住宅單位計，當我地減左必需的一個家庭一個住宅的必需用量後，再減去所謂投資者多於一個物業的數量後，你估下仲有幾多個二手盤會有呢？我可以答你，係零!!! 基本邏輯觀念，香港每一間住宅的業主，一係佢...

今日係隊長無乜留意新聞的情況下，政府推出第8輪逆周期措施，而關於銀行的提高準備金以及非香港主要收入的借款上限只會係最多30%，呢兩招對於個market黎講真係無乜料到甚至不予關心，而比較多人注意的當然就係第二招，即涉及多於一個已有按揭的人黎講，新的轉按同按揭都會減少一成的借款額。 顯而易見的第一個反應，借少左就當然係資金少左，政府又出招打壓樓市啦！當然呢個淡友的反應大家都知係曲膠左，首先不防諗下今時今日買樓得番叫做兩種人，一種就係有樓，一種就係無樓的。有樓的，肯比15%稅再買層樓的，果條友應該係傻的，但傻得黎呢條友真係個特徵就係應該大L把錢無頂洗，所以一個有錢的傻人你同佢講要比多一成，而本身都預左只可以借6成或5成再比15%稅的人，我唔係好睇到呢家4成有乜分別? 當然我深信係香港呢個社會就算有傻人又有錢的，都一定唔會係大數，而呢一班可能極少數的人被政府抽多下，我睇唔到對樓市有乜影響？相反，如果佢真係掹掹緊的話，可以話你聽個結果就係佢只會再買平小小的野，即係600唔買，咪買500囉。 而第二種人方面，就係果d上車客，而上車客表面上當然就絕對唔受影響啦，所以效力亦相當有限，不過還有一種可能性就係呢個上車客係代人頭買樓，而背後的金主可能係屋企人，老公叫老婆，老婆叫個仔買咁，而錢從何來呢？當然有好多本身有錢咪有囉，而呢招的目標就係打壓果d可能升靠轉按套現的老細，即本來可能你借按揭時本來400萬樓你借240萬(6成)，兩年後層樓升到500萬，諗住轉按可以套錢出黎買，但呢家唔借6成比你只係借5成，500萬你借250萬，連兩年還款同現金回贈，樓價升100萬都好，套都只係套到10萬多少少出黎，購買力的釋放就會被鎖緊。 但係以上的假設只係對近年買樓的人有緊箍咒，但問題係你打的只係打中果堆實力未必咁強的投資者，而且講真一路有壓測咁硬淨，呢家就算銀行估到價比你，但你人工過唔到壓測一样借唔到舊錢，所以其實根本就係係度鞭屍，本身實力弱的都係借唔到GA LA，你減佢唔減佢就係無分別，所以應該有一少部份marginal的人的確係受影響，而但係講番有錢的人，咪仍然有錢囉。香港有七成業主都供滿樓，你借爆左A果層咪用B果層借囉，當然如果你得三間ABC都借爆，咁政府真係唔小心打擊左你，但實際有錢的人咪又係仍然有錢，而且轉一轉膊，真係想買樓唔轉按套現，咪借舊P-Loan番黎比另一半囉，...

呢兩個星期股樓繼續暢旺，甚至可以話係大升黎影容，股市已經上破25000點，中原城市領先指數就連續12個星期破頂，股樓勢如破竹，有傳話習大大今年會黎香港，所以國家隊更加入市支持股市，營造國家收番香港20年的大好氣氛，係咁样一片疑似歌舞昇平下，今年似乎都係會繼續牛市。 講到習大大黎香港又要講番祖國的經濟，其實淡友成日話香港樓市會冧，之前都講過呢家一河之隔的深圳樓其實隨時同香港差唔多價或者過之而無不及，咁香港作為中國的其中一個國際級城市，唔好講短期的走勢先，長期的話應該會跟住整個中國的國勢運行。 所以，其實要預測未來樓市，短期的調整唔敢講，但長期的走勢真係好鬼簡單，你自己問下自己你認為十年廿年後的中國對比今天的中國，經濟上會更強大定係會變差，咁就知道答案了。 環觀今日全球經濟，雖然似乎已經走出海嘯後的谷底，美國已經開始好轉，但呢種好轉都只係話有谷底走出來而唔係V型反彈，而唔講美國睇下其他地區就仍然係一塌糊塗，歐洲其實仲係好差，日本都係狂印銀紙先好小小，南韓呢個新貴就因為總統同samsung問題糾纏，其他東南亞都無乜亮點，二三線國家更加唔好講，而個個都唔掂的情況下，唯獨是中國仲係好L掂，年年都仲係增長，唔講保8保7定點，就算年年只係5%，以中國個經濟規模黎講對比其他人仆緊街你發緊達，十年廿年後好難唔掂，甚至換個角度應該話好L掂，呢個大勢其實真係好鬼清晰，所以當十年廿年後的人人工都加了，財富繼續增加，樓市係香港鎖住個按揭槓桿下又唔比個泡沫擴大，咁點跌呢？ 然而大勢其實仲有一個好痴線的現象就係呢家中國人真係用經濟攻陷世界，你去旅行就可以見到其實好多主要的景點同地方，都可以見到中文字甚至中文的廣播，而且你去到邊度都可以無厘頭聽到人講普通話。中國有13億人口，佔全球25%的人咁濟，如果當中有5-10%人口係流動中都係會出出入入，即係大約有一億人成日流動，呢個亦係中國人向外的大勢，所以未來將會有更多的中國人向外常駐，就算唔一定係移民，都會係一個趨勢，而香港係呢個趨勢當中又係一個主要的受惠城市，你唔好計咩單程證先，就咁講黎香港出差旅遊讀書之類的大陸人，無論數字上以及個逗留時段都會係越來越多，呢個亦係一個大勢。 呢個大勢亦即係會催化左中港融合，或者可以話溝淡，而當中就會將經濟的走勢關聯度提高，所以香港樓更加會跟住大陸國勢行，而且來得香港的有相當大的一群人係...

最近樓價狂升，唔同的文章以及鏗鏘集的催谷效應下，好多後生仔都會怨買唔到樓，當然去到今時今日的樓價買樓的希望的確細左好多，不過從數字上並非完全計唔到，只不過係如果話比你聽買300萬到400萬果D私樓係衰到無朋友時，好多人接受唔到然後就會怨自己無機會，呢下我覺得係要有心理的小小調整。 隊長唔想太離地，所以的確你問我，我都會覺得今日300-350萬果D樓好難買得落手，而去到400-450果D，上年年底仲係講緊350，呢家去到呢D位又好難接受，呢D心理關口唔好講上車的人，隊長我自己都頂唔緊。不過買乜係一件事，計數上就另一样野，的確350萬呢家一定仲有樓買，仲有得比你9成，而你買唔買就係自己的決定。 然而，好多出黎幾年的80尾90頭會話，嘩我死慳死抵日捱夜捱仲係買唔到樓追唔到樓價，而且仲提出咩唔去日本旅行換少兩部手機就可以上樓係呃人的野，而年青人正值壯年仲要靠屋企幫連自己都搞唔掂係一件邏輯講唔通的事.....以上等等的野，作為一個80後我想講，少年你真的太年輕了。 開講有話，牛都好勤力，咁又點？你係咪同隻牛鬥勤力？ 難聽D講，係今時今日呢個智識同資產型經濟，你諗住辛苦同捱就會有正回報，呢件係一件好好笑的事。老實講如果你相信呢個邏輯的話，你應該去做D計勤力的野，比如楂的士咁講，而且唔應該讀書唔好嘥時間，總之日楂夜楂假期都楂，我相信你一定會捱得更有回報，你越捱得就賺得越多。但係好衰唔衰如果你選擇做商業社會靠智識靠能力靠表現靠職效的工作，咁請你唔好太天真咁諗捱同辛苦就有更多回報，因為係一間公司入面，最唔值錢的野就係叫做勞力。唔鋸唔信？咁你番大陸你睇下究竟係做生產線的勞力搵多Ｄ錢，定係坐係冷氣房的人搵多Ｄ？而且，你又諗下生產線的人數多Ｄ，定係Office的人多D? 你會發現，賣勞力的人的時間係最唔值錢。 咁你又可能問，咁點姐，呢家我死慳死抵係買唔到樓啊嘛，無希望啊嘛，想要個安樂窩點解咁難喎？Well，可以點答你呢，其實簡單來講呢呢個問題係你自己個思維問題，正如我文中一開始所講，數字上並非完全無可能，當然你一蚊都無仲周身債就唔好講啦，但你正正常常搵三兩皮有幾十萬，咁就唔係買唔到樓的問題，係你個思維困住自己的問題。假使間你係有能力，而你自己唔知自己有能力，又或者覺得自己無能力，咁就係思維的問題大過一切。 點先知自己有能力定無能力？好簡單，你識計計到自...

相信如果你追得我個Blog夠耐，應該都睇過一連七集的超級通漲，而隊長亦應該就算唔係第一個提出超級通漲的Blogger，都肯肯定係頭批睇到咁遠的人，而且唔到你唔服，呢家睇番最近一篇的 超級通漲(7) - 驚世預言 ，無論時間上同埋細節上，即係當時2012年話5-10年後開始黎料，以及當亞洲資金走番去經濟好的美國時，超級通漲就會進入第二期，而當下呢幾個月的香港樓市，似乎就係話比你聽呢一浪向上的勢頭已經湧現。 近期隊長又再出去搵盤，一方面之前賣左一間樓的資金坐係度真係無乜用，試下睇下有無荀盤可以再吸多間細ＤＤ的，但係呢個時間出去搵盤真係嚇親自己，盤少都算，叫價進取到你唔信，基本上唔好話市價係荀，就算市價叫貴多3-5%，肯收票都難，個個都勁積極，問你點頂。而呢個進取的程度，隊長要帶出係急到傻左，上個月我出文時3.6-3.7M的野，一個月下來應該去到3.9-4.0M了，一個月升10%的呢種速度，比起之前任何一段時期都要急。 從經濟面去尚試探討的話，其實環球經濟之前隊長都講過已經回復左好多，然而每個人受惠的情況都唔一样，即係你做老闆的可能第一水已經膁左，但佢賺完先加人工派Bonus比你，你已經係一個滯後的因素，所以呢排新樓盤咁Q貴一样入飛入到傻，主要就係春江水暖有班人已經賺番到錢唔怕洗，亦即係話之後經濟應該會再好ＤＤ，再過小小時間到番中等收入的人加人工重番市場似乎係可預期的事情。 係呢個速度下賣樓其實好唔著數，因為無論係二手市場的賣家，抑或係一手市場的發展商，其實都好怕開錯價，今個月賣比你400，下個月可能已經賣到430-450，不過一手市場的叫價可以tricky D進取D去開，始終明碼實價總有人計岩數就衝入去，好過係二手市場要估估下出價，所以你見到新地開個一手樓屯門珀御都地獄式極度進取，咁有幾進取呢？睇下下面呢段蘋果的介紹： 「 珀御昨公佈首批68伙價單，實用面積310至497方呎，定價平均呎價15,935元，折實即供平均呎價12,748元，即供買家最多享有20%樓價折扣，即供價由395.76萬至622.08萬元；4個開放式戶分佈27至30樓J室，310方呎，入場費逾「四球」，折實421.52萬元至425.99萬元。低於400萬元以下單位僅1伙一房單位，復活節後開售。」 節錄自蘋果日報 。 呢口價黎講，如果你係買九龍區都算，買元朗近地鉄，我都無...

之前讀左一篇文章係關於一個上海人在港生活而對香港的點評，隊長認為都幾有趣所以作出一些分享。 文中最深刻的有兩點，一就係香港的GDP要不是因為匯率的話，今年香港就會由北京上海之後，被深圳同廣州追過，不過係呢個基礎上，個內地的作者亦好客觀咁提出一個觀點，就係由2008年起，上海的人口為1600萬人，到今年為止，上海的人口已經係2400萬人或以上，相對香港係同期亦只係可能由680萬增至約700萬人，上海／北京等地有著人口紅利的因素而經濟實力大增。假使間如果你無乜概念上述講緊乜的話，咁即係額外上海的800萬人口，如果每人一年收入係10萬人仔咁講，呢800萬人就為上海提供左額外的8000億GDP，呢個數字以香港的2016年GDP來計，即約24891億黎講，約佔32%，即係換個角度如果香港想做番大個餅的話，其中一個可以做的就係不停引入人口，但對於只有彈丸之地的香港，以及呢家極排外的本土情緒，係咪一個方向呢？ 而作為上海人的作者，其中一點佢講出黎的就係一種感覺。還記得小時候的佢，上海話係一種主要的語言，不過時至今日，上海話已經式微，基本上新的上海一代人都好少講上海話，亦即被普通話全面沖淡。似曾相識的，廣東話不停有被殺之聲，但香港仲係能夠保持得住，或許都係仲係因為我地的人口就算有每日250單程證黎香港，但廣東話仲係主要語言係因為無咁大塊外來人口入黎香港以得以保存。 要分享的係，香港上海成日作為一個比較，甚至而家上海早已經超越香港的同時，其實有好多野係暗地裡發生緊可以以上海為一個借鑑。正正因為上海沒有邊界的約束，外來人口不停的湧入令上海本土的人被溝淡，當然外來的人口上中下的經濟力都有，但問題還是到底乜野叫上海人呢個概念，開始淡化。對於我地係香港睇上海，有D人只會見到講普通話話自己住上海的就係上海人，而又有D就會話佢地係有上海戶口的就係上海人，但如果用我地香港的概念，剛剛提及的就應該叫新上海人，而本來的上海人，即應該識上海話，有上海自己的文化，或可以追蹤幾代的歷史的真上海人，正在快速咁被溝淡，呢一個趨勢，其實都可以好容易就套落香港。 香港值錢的地方，就係法制健全，有完善的國際金融網絡，軟實力非常高，但提供呢一堆軟件的香港人，即令香港可以優於其他地區的所謂專業人材，可能不到香港的10%人口，呢一堆人應該對於國家黎講係有價值的，不過如果再問落去的其餘90%人口，...

又一段時間無出文，呢段時間大家發左個夢，但夢醒了太陽仍然係東方升起，我地又多左個第一任的女特首，未來五年甚至十年究竟會係點呢，我唔知，但總希望要好過過去五年，至於樓市方面呢，不防又黎鳩估一下。 呢幾日林鄭一出爐後，好多人都對樓市有唔同的把脈同預測，不過隊長我一篇都無睇過，原因係相信只要認清大方向，樓市其實如我之前所講邊個做特首都會係一样，唯一唔同的只係房屋政策的處理，而林鄭既然係狹中央／西環的使命去做呢任特首，所以我地不得不帶更多國內的因素去睇香港樓市。 首先之前隊長已經講過群龍過江的問題，而如果係CY年代只係新書的Chapter one，咁林鄭就會係開始為內房進軍香港入肉的年代。其實表面上香港政府係唔會對內房有無何優待，甚至唔會提供內幕料去比內房投地買地，因為內房呢家都傻傻地下下高上限兩三四成去買地，只要香港有秩序咁提供土地比內房入貨就夠。而係呢個基礎上面，湯博士有一個論點係隊長同意的，就係內房呢家如買左啓德的係要局賭，局賭的原因就係你用高於三成買一幅地，隔黎果幅你如果唔拓市比佢只係市價成交番，帳面即時輸三成，銀行又即時估低你三成借少左錢，所以係呢個情況下，內房唔單止要積極投地，仲要比高溢價去自己炒高個地價。係呢個前設下，香港政府唯一要配合的就係timing，如要配合內房來講買地的時間，或資金回籠後先比內房投地就足夠，但呢一部份唔會係你我所能知曉，純粹鳩估陰謀論，但如果未來仲係不停內房買晒D地（而應該都會係，因為佢地太狼個價），咁就知咩事。 好啦，另一個香港政府的政治任務，就係香港係唔係會變成一個內房的墳場呢？當然呢家只係得果三四間內房真係買左地發展，就算今時今日樓價冧，相信呢幾間內房都唔會出事，而就算出事都唔會影響大局。不過，如果再退後一步睇個棋局，香港2046年要被大陸收回，呢家仲有30年就等國內的地產金融不停進駐香港咁話，當香港個市場的內房參與率大幅提升時先黎個大跌，而佢地進入香港的成本係比較高（長實都唔會食得起千幾二千億地），咁會唔會突然影響到內房甚至國家的經濟穩定呢？當然呢個係有小小太長遠，但只係從長遠政策黎講，內房又肯比錢買野，政府又有政治任務，咁會唔會從政策上比個市跌呢？我認為就唔會。 另一方面地從何來又係一個好好的議題，香港無地就大家都知，呢家比較多的就係啓德地，遲下應該仲有人工島同東涌呢D開發中的野相對容易攞到大片的地，...

3月份踏入傳統的小陽春時段，樓市硬淨就預左，雖則有好多好多專家已經轉睇淡，隊長雖然仲係甚少睇好的一人，但最近的破頂聲不絕都其實令隊長跌左小小眼鏡，畢竟本來隊長都係睇年底升5-10%左右，但呢一兩個月樓市真係可以話勢如破竹黎影容，第一城細則更加挑戰500萬的關口咁劑，實在令人意想不到。 而更加令隊長覺得驚嚇的就係過去一個週未三大盤推出，本來應該分薄票源，而且係議息同加息關口前一週，本來應該有震攝潛在買家去審慎入票的作用，點知唔怕死的人真係唔少，竟然三個盤加埋有9100張票，真係痴晒線。 http://m.mingpao.com/fin/dailyp2.php?node=1489344899560&issue=20170313 睇番呢9100張票的分佈，匯璽有4200張，將軍澳MONTEREY有3600張，長實馬鞍山星漣海有1300張，就咁睇來其實未必睇到太多野，要更深了解呢堆購買力，就要睇埋入場費。匯璽的折實入場費491.7萬元，入場單位為270呎；將軍澳MONTEREY就折實售價452萬至1545萬元，折實呎價11,714至19,382元（平均14568元），最平一伙實用372平方呎；長實馬鞍山星漣海就 主打3、4房大戶，折實入場費高見982萬元， 定價計平均呎價1.84萬元，折實平均呎價1.4萬元。 睇完呢堆數字，好明顯一個特色就係價錢細的入場費，即 匯璽同MONTEREY，就會有較多的飛，反之星漣海982萬入得就得1300張。背後的原因當然係上車盤較高成數之外，仲有就係如果你投資的話越大單位要打15%稅就越金，亦即如果你買1000萬打150萬去投資，咁不如買間細的算啦。 之但係有一點要留意的係究竟呢家入飛的水份係咩情況先可以知幾千張飛其實係屬於幾多人，而要知道呢一點又要研究番呢個DSD的問題，畢竟只要你投資，即非上車客就要15%，所以我相信就算有人肯比呢個熟，實際的話都會傾向以仔仔女女親友的首置額去買多。好啦，問題係如果你有入過飛的人都知其實之前所謂一家人入幾張飛，主要係真係靠你一家三口四口五口咁去入，即各人可以單名，然後再以組合名去買，即阿爸同仔一張，阿媽同仔又一張，然後阿爸阿媽同阿仔又一張。我唔係好肯定係咪可以去到簽臨約時先除名（印象中好似係有小小灰色位），但假使間係唔除得的話，而我又傾向相信投資者的組合通常都係阿爸阿...

四年前，我寫過一篇 猛龍過江 ，當時都係吹下水，因為萬科果時都只係黎試下水溫，未有野睇。但四年後的今日睇番，我自己都不得不寫個服字比自己，成件事幾乎中晒，因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後，昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交，平均地面吹價2萬2千元一呎，較市場上限高出47%，破香港地王紀錄。 呢件事背後含意真係好多，首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資，最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑，但係輸左比龍光合景泰富，可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。 值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢，而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢？首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡，平均實呎係15000元，深灣軒就16600元，遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎，但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本，咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍，而據呢家坊間的估計，到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和，即係話你用貝沙灣計算都好，樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤，如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔，遲D一跌佢就仆街的時間，隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎，定係當你笑人太瘋癲先，其實人地先笑你看不穿呢？ 係國內黎講，其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的，就係不停一窩峰去炒，仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死，呢個都可以話係，但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野，計回報什麼的，對唔住係國內基本上唔係好work，話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的，一样係咁炒，甚至P/E係無人去提無人理，總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升，係，又真係會升果下你吹佢唔漲，成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁，但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然，唔識跌又唔係話無跌過，上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事，不過大陸的大叔大媽真係強過小小強，輸完又黎賭過，唔知咩叫貴唔知咩叫唔值，總之就炒炒炒，一班盲毛狂炒，所以股市如是，地產如是，...

最近有好多網友問我2017年的買樓部署應該點样，每個人的Case都稍稍唔同，但其實大致上都可以歸納為幾個主要的方向，所以我就寫出黎等大家參考，同埋唔一個一個作回覆了。 首先2017年我係上文都講過，樓市會係上半年升多小小，然後年中整固，去到年尾會再現升浪，整年埋單升約5-10%左右。認清楚樓市方向好緊要，因為你睇跌的話，基本上都唔駛諗買樓住啦。不過由於買樓係中長期的事情，而呢家仲有SSD鎖你三年計，所以無論你中唔中意同埋有無能力睇，都係要"估"一估呢三年的樓市走勢，即係話如果你諗住今年升5-10%，但明年跌20%，賺埋都唔夠蝕，咁你就要自己計數。 好多人其實都會諗，尤其是係淡友話未來三年一定有一個位大插，隊長唔係神人，真係唔知呢三年會唔會有咩野令樓市大插，而三年後就更加係純粹斷估，不過如果睇目前的經濟來講，個人認為未來三年的樓市走勢將會係高位徘徊，每年可能約莫有5%-10%左右的升幅，即大約三年來講會有15%-30%左右的累積升幅。呢個數字對於我地下決定做乜野好緊要，因為你諗下你落注100蚊究竟望緊幾多回報ROI係一個重要指標。 而另一個重要因素係你淨租金回報，而目前計，借貸成本我假設係H按下約莫係2%左右以方便解釋(當連埋雜費差餉)，而租金回報一般係當約4%左右，理論上係每年回報就有2%。不過如果你係收租的話，計ROE就可以倍大你的租金回報，之不過計算一層樓值唔值某一個價就只睇租金回報就OK，所以唔多講呢一舊數，因為人人實力都唔一样。 好啦，去到呢度你就要諗究竟你買層樓黎做乜同埋你而家的情況： --------------------------------------------------------------------------------- 如果你係上車買第一層樓（無租樓無租金支出）或準備一開二的話 咁你即係攞100蚊出黎，連雜費裝修咁講比10蚊成本，然後去搏(15+6)至(30+6)即21至36蚊的回報，即淨回報約莫11至26蚊，值唔值搏就見仁見智，當然你搵到層市價平兩成的，咁就另計啦，呢D野買唔買好個人，答你唔到。 如果你係上車買第一層樓的話（租緊樓） 咁你就係攞100蚊出黎，連雜費裝修咁講比10蚊成本，然後去慳番大約每年4蚊的租金，再搏15至30的回報，即淨回報約莫17至32...