新五年

又一段時間無出文，呢段時間大家發左個夢，但夢醒了太陽仍然係東方升起，我地又多左個第一任的女特首，未來五年甚至十年究竟會係點呢，我唔知，但總希望要好過過去五年，至於樓市方面呢，不防又黎鳩估一下。


呢幾日林鄭一出爐後，好多人都對樓市有唔同的把脈同預測，不過隊長我一篇都無睇過，原因係相信只要認清大方向，樓市其實如我之前所講邊個做特首都會係一样，唯一唔同的只係房屋政策的處理，而林鄭既然係狹中央／西環的使命去做呢任特首，所以我地不得不帶更多國內的因素去睇香港樓市。


首先之前隊長已經講過群龍過江的問題，而如果係CY年代只係新書的Chapter one，咁林鄭就會係開始為內房進軍香港入肉的年代。其實表面上香港政府係唔會對內房有無何優待，甚至唔會提供內幕料去比內房投地買地，因為內房呢家都傻傻地下下高上限兩三四成去買地，只要香港有秩序咁提供土地比內房入貨就夠。而係呢個基礎上面，湯博士有一個論點係隊長同意的，就係內房呢家如買左啓德的係要局賭，局賭的原因就係你用高於三成買一幅地，隔黎果幅你如果唔拓市比佢只係市價成交番，帳面即時輸三成，銀行又即時估低你三成借少左錢，所以係呢個情況下，內房唔單止要積極投地，仲要比高溢價去自己炒高個地價。係呢個前設下，香港政府唯一要配合的就係timing，如要配合內房來講買地的時間，或資金回籠後先比內房投地就足夠，但呢一部份唔會係你我所能知曉，純粹鳩估陰謀論，但如果未來仲係不停內房買晒D地（而應該都會係，因為佢地太狼個價），咁就知咩事。


好啦，另一個香港政府的政治任務，就係香港係唔係會變成一個內房的墳場呢？當然呢家只係得果三四間內房真係買左地發展，就算今時今日樓價冧，相信呢幾間內房都唔會出事，而就算出事都唔會影響大局。不過，如果再退後一步睇個棋局，香港2046年要被大陸收回，呢家仲有30年就等國內的地產金融不停進駐香港咁話，當香港個市場的內房參與率大幅提升時先黎個大跌，而佢地進入香港的成本係比較高（長實都唔會食得起千幾二千億地），咁會唔會突然影響到內房甚至國家的經濟穩定呢？當然呢個係有小小太長遠，但只係從長遠政策黎講，內房又肯比錢買野，政府又有政治任務，咁會唔會從政策上比個市跌呢？我認為就唔會。


另一方面地從何來又係一個好好的議題，香港無地就大家都知，呢家比較多的就係啓德地，遲下應該仲有人工島同東涌呢D開發中的野相對容易攞到大片的地，舊樓重建方面就極度緩慢因為辣椒原故呢三五年收樓的成本大增，所以到最後又去番政治埋單的鄉紳果度。睇投票，鄉議會係支持林鄭，所以好肯定係土地議題上班鄉紳一定傾掂左數，林鄭好打得都係要為自己勝出埋單，故此，究竟班鄉紳點样同林鄭傾好，以及同地產商點样分豬肉，就佢地自己先知，但如果你話無利益係入面我就打死都唔信，而土地係珍貴的資源，我好相信班鄉紳一定有好靚價先會放番D地出黎，而且唔會大量，仲要係唧牙膏咁賣番比政府，所以供應量仍然唔會大增。


又有一話，供應其實係呢幾年會大增，樓價冧硬，呢個誤會真係好大，首先供應量大增的原因其中一個因素係我地的樓越做越細。1000呎做10個單位，同做200呎但係有50個單位，完全只係朝三暮四的諗法，可能你會話咁都叫比人上左實先？不過問題係一來細單位premium高企，呢家元朗買個細一房要5球入場甚至6球，相對大單位的溢價起碼有15%，呢D人上左車我可以話有極大難度轉身換樓，但係你叫佢住一家人入去呢D單位亦唔可能，我會認為呢個現象係「假滿足」，比你上左車但又住唔得耐亦賣唔到好價比你向上流，呢D細樓仲衰過幾十年前的300-400呎細兩房，果D假假地都住得落普通一家人，但新樓果d真係住唔到，除非你比到8-9-10球，可想而知，新樓根本無撤底解決住屋問題，甚至可能係五至十年後衍生另一個問題出黎，到時兩三房的大則就會顯得有價值。


所以係地價貴，新樓細又貴的情況下，有序咁推出黎的樓只會越來越貴，而越來越貴的新樓，係今時今日細一房賣五六球起，比貴四成溢價的啓德，比貴三成溢價的鴨脷洲，你可以預期細一房賣8球甚至貼住一千係幾年後都唔會係咩奇怪事，畢竟人地18000-24000一呎買番黎，未計起樓人工包料同借款利息以及合理利潤，細一房當300呎賣番30000 - 40000蚊呢，並非計唔出黎的事，新樓以後行呢個模式，咁點搞？


可能你會覺得吹得太遠，但係就呢幾星期，個市旺到可以用火燒黎形容，新盤賣到滿堂紅有價有票又有市，二手成交個個星期破頂，呢個勢頭相當恐怖，睇黎今年好大機會所有大型屋苑將會無晒400樓下的單位，呢個唔係太遠的事，正正就係我地眼底下發生緊，而家個市係上中下都燒緊上去，套用汪生講，呢個似乎係一個升災。