最近樓價狂升，唔同的文章以及鏗鏘集的催谷效應下，好多後生仔都會怨買唔到樓，當然去到今時今日的樓價買樓的希望的確細左好多，不過從數字上並非完全計唔到，只不過係如果話比你聽買300萬到400萬果D私樓係衰到無朋友時，好多人接受唔到然後就會怨自己無機會，呢下我覺得係要有心理的小小調整。 隊長唔想太離地，所以的確你問我，我都會覺得今日300-350萬果D樓好難買得落手，而去到400-450果D，上年年底仲係講緊350，呢家去到呢D位又好難接受，呢D心理關口唔好講上車的人，隊長我自己都頂唔緊。不過買乜係一件事，計數上就另一样野，的確350萬呢家一定仲有樓買，仲有得比你9成，而你買唔買就係自己的決定。 然而，好多出黎幾年的80尾90頭會話，嘩我死慳死抵日捱夜捱仲係買唔到樓追唔到樓價，而且仲提出咩唔去日本旅行換少兩部手機就可以上樓係呃人的野，而年青人正值壯年仲要靠屋企幫連自己都搞唔掂係一件邏輯講唔通的事.....以上等等的野，作為一個80後我想講，少年你真的太年輕了。 開講有話，牛都好勤力，咁又點？你係咪同隻牛鬥勤力？ 難聽D講，係今時今日呢個智識同資產型經濟，你諗住辛苦同捱就會有正回報，呢件係一件好好笑的事。老實講如果你相信呢個邏輯的話，你應該去做D計勤力的野，比如楂的士咁講，而且唔應該讀書唔好嘥時間，總之日楂夜楂假期都楂，我相信你一定會捱得更有回報，你越捱得就賺得越多。但係好衰唔衰如果你選擇做商業社會靠智識靠能力靠表現靠職效的工作，咁請你唔好太天真咁諗捱同辛苦就有更多回報，因為係一間公司入面，最唔值錢的野就係叫做勞力。唔鋸唔信？咁你番大陸你睇下究竟係做生產線的勞力搵多Ｄ錢，定係坐係冷氣房的人搵多Ｄ？而且，你又諗下生產線的人數多Ｄ，定係Office的人多D? 你會發現，賣勞力的人的時間係最唔值錢。 咁你又可能問，咁點姐，呢家我死慳死抵係買唔到樓啊嘛，無希望啊嘛，想要個安樂窩點解咁難喎？Well，可以點答你呢，其實簡單來講呢呢個問題係你自己個思維問題，正如我文中一開始所講，數字上並非完全無可能，當然你一蚊都無仲周身債就唔好講啦，但你正正常常搵三兩皮有幾十萬，咁就唔係買唔到樓的問題，係你個思維困住自己的問題。假使間你係有能力，而你自己唔知自己有能力，又或者覺得自己無能力，咁就係思維的問題大過一切。 點先知自己有能力定無能力？好簡單，你識計計到自...

相信如果你追得我個Blog夠耐，應該都睇過一連七集的超級通漲，而隊長亦應該就算唔係第一個提出超級通漲的Blogger，都肯肯定係頭批睇到咁遠的人，而且唔到你唔服，呢家睇番最近一篇的 超級通漲(7) - 驚世預言 ，無論時間上同埋細節上，即係當時2012年話5-10年後開始黎料，以及當亞洲資金走番去經濟好的美國時，超級通漲就會進入第二期，而當下呢幾個月的香港樓市，似乎就係話比你聽呢一浪向上的勢頭已經湧現。 近期隊長又再出去搵盤，一方面之前賣左一間樓的資金坐係度真係無乜用，試下睇下有無荀盤可以再吸多間細ＤＤ的，但係呢個時間出去搵盤真係嚇親自己，盤少都算，叫價進取到你唔信，基本上唔好話市價係荀，就算市價叫貴多3-5%，肯收票都難，個個都勁積極，問你點頂。而呢個進取的程度，隊長要帶出係急到傻左，上個月我出文時3.6-3.7M的野，一個月下來應該去到3.9-4.0M了，一個月升10%的呢種速度，比起之前任何一段時期都要急。 從經濟面去尚試探討的話，其實環球經濟之前隊長都講過已經回復左好多，然而每個人受惠的情況都唔一样，即係你做老闆的可能第一水已經膁左，但佢賺完先加人工派Bonus比你，你已經係一個滯後的因素，所以呢排新樓盤咁Q貴一样入飛入到傻，主要就係春江水暖有班人已經賺番到錢唔怕洗，亦即係話之後經濟應該會再好ＤＤ，再過小小時間到番中等收入的人加人工重番市場似乎係可預期的事情。 係呢個速度下賣樓其實好唔著數，因為無論係二手市場的賣家，抑或係一手市場的發展商，其實都好怕開錯價，今個月賣比你400，下個月可能已經賣到430-450，不過一手市場的叫價可以tricky D進取D去開，始終明碼實價總有人計岩數就衝入去，好過係二手市場要估估下出價，所以你見到新地開個一手樓屯門珀御都地獄式極度進取，咁有幾進取呢？睇下下面呢段蘋果的介紹： 「 珀御昨公佈首批68伙價單，實用面積310至497方呎，定價平均呎價15,935元，折實即供平均呎價12,748元，即供買家最多享有20%樓價折扣，即供價由395.76萬至622.08萬元；4個開放式戶分佈27至30樓J室，310方呎，入場費逾「四球」，折實421.52萬元至425.99萬元。低於400萬元以下單位僅1伙一房單位，復活節後開售。」 節錄自蘋果日報 。 呢口價黎講，如果你係買九龍區都算，買元朗近地鉄，我都無...

之前讀左一篇文章係關於一個上海人在港生活而對香港的點評，隊長認為都幾有趣所以作出一些分享。 文中最深刻的有兩點，一就係香港的GDP要不是因為匯率的話，今年香港就會由北京上海之後，被深圳同廣州追過，不過係呢個基礎上，個內地的作者亦好客觀咁提出一個觀點，就係由2008年起，上海的人口為1600萬人，到今年為止，上海的人口已經係2400萬人或以上，相對香港係同期亦只係可能由680萬增至約700萬人，上海／北京等地有著人口紅利的因素而經濟實力大增。假使間如果你無乜概念上述講緊乜的話，咁即係額外上海的800萬人口，如果每人一年收入係10萬人仔咁講，呢800萬人就為上海提供左額外的8000億GDP，呢個數字以香港的2016年GDP來計，即約24891億黎講，約佔32%，即係換個角度如果香港想做番大個餅的話，其中一個可以做的就係不停引入人口，但對於只有彈丸之地的香港，以及呢家極排外的本土情緒，係咪一個方向呢？ 而作為上海人的作者，其中一點佢講出黎的就係一種感覺。還記得小時候的佢，上海話係一種主要的語言，不過時至今日，上海話已經式微，基本上新的上海一代人都好少講上海話，亦即被普通話全面沖淡。似曾相識的，廣東話不停有被殺之聲，但香港仲係能夠保持得住，或許都係仲係因為我地的人口就算有每日250單程證黎香港，但廣東話仲係主要語言係因為無咁大塊外來人口入黎香港以得以保存。 要分享的係，香港上海成日作為一個比較，甚至而家上海早已經超越香港的同時，其實有好多野係暗地裡發生緊可以以上海為一個借鑑。正正因為上海沒有邊界的約束，外來人口不停的湧入令上海本土的人被溝淡，當然外來的人口上中下的經濟力都有，但問題還是到底乜野叫上海人呢個概念，開始淡化。對於我地係香港睇上海，有D人只會見到講普通話話自己住上海的就係上海人，而又有D就會話佢地係有上海戶口的就係上海人，但如果用我地香港的概念，剛剛提及的就應該叫新上海人，而本來的上海人，即應該識上海話，有上海自己的文化，或可以追蹤幾代的歷史的真上海人，正在快速咁被溝淡，呢一個趨勢，其實都可以好容易就套落香港。 香港值錢的地方，就係法制健全，有完善的國際金融網絡，軟實力非常高，但提供呢一堆軟件的香港人，即令香港可以優於其他地區的所謂專業人材，可能不到香港的10%人口，呢一堆人應該對於國家黎講係有價值的，不過如果再問落去的其餘90%人口，...

又一段時間無出文，呢段時間大家發左個夢，但夢醒了太陽仍然係東方升起，我地又多左個第一任的女特首，未來五年甚至十年究竟會係點呢，我唔知，但總希望要好過過去五年，至於樓市方面呢，不防又黎鳩估一下。 呢幾日林鄭一出爐後，好多人都對樓市有唔同的把脈同預測，不過隊長我一篇都無睇過，原因係相信只要認清大方向，樓市其實如我之前所講邊個做特首都會係一样，唯一唔同的只係房屋政策的處理，而林鄭既然係狹中央／西環的使命去做呢任特首，所以我地不得不帶更多國內的因素去睇香港樓市。 首先之前隊長已經講過群龍過江的問題，而如果係CY年代只係新書的Chapter one，咁林鄭就會係開始為內房進軍香港入肉的年代。其實表面上香港政府係唔會對內房有無何優待，甚至唔會提供內幕料去比內房投地買地，因為內房呢家都傻傻地下下高上限兩三四成去買地，只要香港有秩序咁提供土地比內房入貨就夠。而係呢個基礎上面，湯博士有一個論點係隊長同意的，就係內房呢家如買左啓德的係要局賭，局賭的原因就係你用高於三成買一幅地，隔黎果幅你如果唔拓市比佢只係市價成交番，帳面即時輸三成，銀行又即時估低你三成借少左錢，所以係呢個情況下，內房唔單止要積極投地，仲要比高溢價去自己炒高個地價。係呢個前設下，香港政府唯一要配合的就係timing，如要配合內房來講買地的時間，或資金回籠後先比內房投地就足夠，但呢一部份唔會係你我所能知曉，純粹鳩估陰謀論，但如果未來仲係不停內房買晒D地（而應該都會係，因為佢地太狼個價），咁就知咩事。 好啦，另一個香港政府的政治任務，就係香港係唔係會變成一個內房的墳場呢？當然呢家只係得果三四間內房真係買左地發展，就算今時今日樓價冧，相信呢幾間內房都唔會出事，而就算出事都唔會影響大局。不過，如果再退後一步睇個棋局，香港2046年要被大陸收回，呢家仲有30年就等國內的地產金融不停進駐香港咁話，當香港個市場的內房參與率大幅提升時先黎個大跌，而佢地進入香港的成本係比較高（長實都唔會食得起千幾二千億地），咁會唔會突然影響到內房甚至國家的經濟穩定呢？當然呢個係有小小太長遠，但只係從長遠政策黎講，內房又肯比錢買野，政府又有政治任務，咁會唔會從政策上比個市跌呢？我認為就唔會。 另一方面地從何來又係一個好好的議題，香港無地就大家都知，呢家比較多的就係啓德地，遲下應該仲有人工島同東涌呢D開發中的野相對容易攞到大片的地，...

3月份踏入傳統的小陽春時段，樓市硬淨就預左，雖則有好多好多專家已經轉睇淡，隊長雖然仲係甚少睇好的一人，但最近的破頂聲不絕都其實令隊長跌左小小眼鏡，畢竟本來隊長都係睇年底升5-10%左右，但呢一兩個月樓市真係可以話勢如破竹黎影容，第一城細則更加挑戰500萬的關口咁劑，實在令人意想不到。 而更加令隊長覺得驚嚇的就係過去一個週未三大盤推出，本來應該分薄票源，而且係議息同加息關口前一週，本來應該有震攝潛在買家去審慎入票的作用，點知唔怕死的人真係唔少，竟然三個盤加埋有9100張票，真係痴晒線。 http://m.mingpao.com/fin/dailyp2.php?node=1489344899560&issue=20170313 睇番呢9100張票的分佈，匯璽有4200張，將軍澳MONTEREY有3600張，長實馬鞍山星漣海有1300張，就咁睇來其實未必睇到太多野，要更深了解呢堆購買力，就要睇埋入場費。匯璽的折實入場費491.7萬元，入場單位為270呎；將軍澳MONTEREY就折實售價452萬至1545萬元，折實呎價11,714至19,382元（平均14568元），最平一伙實用372平方呎；長實馬鞍山星漣海就 主打3、4房大戶，折實入場費高見982萬元， 定價計平均呎價1.84萬元，折實平均呎價1.4萬元。 睇完呢堆數字，好明顯一個特色就係價錢細的入場費，即 匯璽同MONTEREY，就會有較多的飛，反之星漣海982萬入得就得1300張。背後的原因當然係上車盤較高成數之外，仲有就係如果你投資的話越大單位要打15%稅就越金，亦即如果你買1000萬打150萬去投資，咁不如買間細的算啦。 之但係有一點要留意的係究竟呢家入飛的水份係咩情況先可以知幾千張飛其實係屬於幾多人，而要知道呢一點又要研究番呢個DSD的問題，畢竟只要你投資，即非上車客就要15%，所以我相信就算有人肯比呢個熟，實際的話都會傾向以仔仔女女親友的首置額去買多。好啦，問題係如果你有入過飛的人都知其實之前所謂一家人入幾張飛，主要係真係靠你一家三口四口五口咁去入，即各人可以單名，然後再以組合名去買，即阿爸同仔一張，阿媽同仔又一張，然後阿爸阿媽同阿仔又一張。我唔係好肯定係咪可以去到簽臨約時先除名（印象中好似係有小小灰色位），但假使間係唔除得的話，而我又傾向相信投資者的組合通常都係阿爸阿...

四年前，我寫過一篇 猛龍過江 ，當時都係吹下水，因為萬科果時都只係黎試下水溫，未有野睇。但四年後的今日睇番，我自己都不得不寫個服字比自己，成件事幾乎中晒，因為繼啓德兩幅地比內房癲價食晒之後，昨日香港仔駕駛學院幅地由內房的龍光夥合景泰富以168億成交，平均地面吹價2萬2千元一呎，較市場上限高出47%，破香港地王紀錄。 呢件事背後含意真係好多，首先呢個地價的投標過程係有長實地產,新世界發展,萬科置業(香港),中信股份旗下中信泰富地產,新地,會德豐地產,中國海外,英皇國際夥拍佳明集團,恒地及帝國集團合資，最後就由龍光地產與合景泰富合作奪得。睇一睇個入標的財團基本上香港的大佬都叫做入晒咁劑，但係輸左比龍光合景泰富，可想而知內房比47%基本上可以話係志在必得。 值得考究的係究竟係點解內房會出個咁的價去搶地呢，而香港的龍頭又點解唔搶埋一份呢？首先睇下而家同样係鴨脷洲的海怡，平均實呎係15000元，深灣軒就16600元，遠D但都係臨海的貝沙灣就23700元一呎，但記住呢堆數字係現樓即係包埋地價的成本，咁即係話呢塊地越埋出黎一定要貴過今日的貝沙灣先有數圍，而據呢家坊間的估計，到時三萬蚊起跳一呎先可以打個和，即係話你用貝沙灣計算都好，樓市三四年後落成係比起今日至少升兩成或以上先開始有利潤，如果你係淡友的話可能會即刻話呢班真係on9仔，遲D一跌佢就仆街的時間，隊長不禁又諗究竟攞得起168億買塊地的公司是否會攞百幾億去亂黎，定係當你笑人太瘋癲先，其實人地先笑你看不穿呢？ 係國內黎講，其實又有一個好奇怪的現象係香港同外國人都唔識玩的，就係不停一窩峰去炒，仲要向上炒。你可以又話大陸近呢二十年的經濟奇述未見過冧市班友仔唔識死，呢個都可以話係，但我地諗下好多時香港同國外中意用P/E去估價的野，計回報什麼的，對唔住係國內基本上唔係好work，話之你炒到30倍40倍過百倍P/E的，一样係咁炒，甚至P/E係無人去提無人理，總之就好似一班癲佬咁炒下消息炒下資金就會升，係，又真係會升果下你吹佢唔漲，成個市場就係一班大媽大叔盲毛不停揼錢入去炒起佢咁，但又因為真係太多錢唔係好識跌。當然，唔識跌又唔係話無跌過，上證由6000幾點跌到1942點再升番上來都仲係幾年前的事，不過大陸的大叔大媽真係強過小小強，輸完又黎賭過，唔知咩叫貴唔知咩叫唔值，總之就炒炒炒，一班盲毛狂炒，所以股市如是，地產如是，...

最近有好多網友問我2017年的買樓部署應該點样，每個人的Case都稍稍唔同，但其實大致上都可以歸納為幾個主要的方向，所以我就寫出黎等大家參考，同埋唔一個一個作回覆了。 首先2017年我係上文都講過，樓市會係上半年升多小小，然後年中整固，去到年尾會再現升浪，整年埋單升約5-10%左右。認清楚樓市方向好緊要，因為你睇跌的話，基本上都唔駛諗買樓住啦。不過由於買樓係中長期的事情，而呢家仲有SSD鎖你三年計，所以無論你中唔中意同埋有無能力睇，都係要"估"一估呢三年的樓市走勢，即係話如果你諗住今年升5-10%，但明年跌20%，賺埋都唔夠蝕，咁你就要自己計數。 好多人其實都會諗，尤其是係淡友話未來三年一定有一個位大插，隊長唔係神人，真係唔知呢三年會唔會有咩野令樓市大插，而三年後就更加係純粹斷估，不過如果睇目前的經濟來講，個人認為未來三年的樓市走勢將會係高位徘徊，每年可能約莫有5%-10%左右的升幅，即大約三年來講會有15%-30%左右的累積升幅。呢個數字對於我地下決定做乜野好緊要，因為你諗下你落注100蚊究竟望緊幾多回報ROI係一個重要指標。 而另一個重要因素係你淨租金回報，而目前計，借貸成本我假設係H按下約莫係2%左右以方便解釋(當連埋雜費差餉)，而租金回報一般係當約4%左右，理論上係每年回報就有2%。不過如果你係收租的話，計ROE就可以倍大你的租金回報，之不過計算一層樓值唔值某一個價就只睇租金回報就OK，所以唔多講呢一舊數，因為人人實力都唔一样。 好啦，去到呢度你就要諗究竟你買層樓黎做乜同埋你而家的情況： --------------------------------------------------------------------------------- 如果你係上車買第一層樓（無租樓無租金支出）或準備一開二的話 咁你即係攞100蚊出黎，連雜費裝修咁講比10蚊成本，然後去搏(15+6)至(30+6)即21至36蚊的回報，即淨回報約莫11至26蚊，值唔值搏就見仁見智，當然你搵到層市價平兩成的，咁就另計啦，呢D野買唔買好個人，答你唔到。 如果你係上車買第一層樓的話（租緊樓） 咁你就係攞100蚊出黎，連雜費裝修咁講比10蚊成本，然後去慳番大約每年4蚊的租金，再搏15至30的回報，即淨回報約莫17至32...

踏入雞年，隊長首先祝大家今年大雞大利，身體健康，工作順利。 雞年對於隊長黎講係有好深的意義，以前成日比人話80後係細路係年輕人，但呢家可能社會所定位的80後現象應該重新定位為90後，反而當日年少氣盛的一班80後，慢慢亦已變成中坑，唔到你唔認老，所以要keep住身心健康做到人老心不老真係好緊要，而要做到呢一點就更加需要有多時間精神去運動同鍛練，呢一個背後真係要靠自已呢幾年播下的財務自由種子，希望可以係4張野前達致下一個水平。 回顧開Blog咁多年，自我認為睇市眼光都唔係太差，不過單調小小都係差唔多一面倒嗌升，當然係2016年頭就叫大家開始要小心都係有，不過為左easy tracking的話，隊長今年特別開一篇黎預期一下今年的樓市，等自己年底比人清算時都會有文可以鞭。 今年雞年相信有三大個內外因素會影響本港樓市，第一當然係環球經濟。經濟面黎講隊長同各行業朋友都有溝通過下，2017年第一個月開季並非太強，有物流的話差，但個人見朋友轉工，就業同埋加人工各方面其實都唔錯，而係隊長工作的公司第一個月的數字都比起2016年要好，今年生意的預期目前都係唔錯，整體黎講從隊長接觸到的經濟面，雖非強勁，但都比2016要好些，呢個非數字科學印證的感覺，有一個重要的啓示係如果你相信2016年係一個中期底的話，咁即係應該見左底，咁經濟唔差人人有工開時，樓市的波動因素就會減少。 另一個因素當然好關鍵就係加息， 上年聖誕 時我講左話今年只會加息兩次左右，大膽D講2018都會加息兩次左右，而 林一鳴 就話今年呢隻係真鷹，預斯2017-2019年會每年加息3次，如果只係咁講的話其實大致上林一鳴同我的睇法係差唔多，我預期兩次佢三次，不過我冒進Ｄ的原因係始終美國加息的條件雖比2016年成熟，但係咪去到話完全成熟就唔可以咁講，畢竟美國你話好好景咩好勁咩又唔係，所以我地就算講話加息，可能都係2017年4-5月可能加多次，然後其實去到年尾十月十一月先再加一次，所以第二次的加息就算話加但去到年底先加對一整年黎講都唔係太大影響，你甚至可以當佢係2017幫2018年加定咁都得，總之個人預期加息兩次，而且香港跟唔跟足都成疑。 第三個因素好多人可能會諗就係特首選舉，不過可以話比你聽邊個做特首係政治上人民生活上會有唔同，但從樓市黎講可以話比你聽係無分別。簡單講，無一個特首會上台話樓價太平再炒...

好啦另一個最關鍵的因素隊長唔會選擇買任何新樓就係樓價的問題。買樓投資不外賺價或賺租，租金回報得2厘幾，可能有人都仲會痴線去買無問題，因為睇好樓價升。但問題又黎，樓市大市升，又係咪代表你的盤升先，呢個又係一個好重要的問題。 有好多人，特別係新手就會諗，啊我要上車，上車最好就買新樓，價單透明唔駛講價，仲有各種優惠，特別係發展商的二按幫助，大幅減少首期。當然我絕對明白攞200萬同攞50萬黎買樓係兩件事，馬死落地下係無計。但係又換個角度，你個二按係咪唔駛還先? 而且二按個錢，在隊長而言係覺得極度on9，如果我能夠做發展商我都會咁借比你，因為根本就係搵你苯柒。不過先講番個上車或新手投資者的情況，如果你係盲目咁買，而睇唔到我睇到的話，咁就真係祝你好運。 話說新樓的市價，其實係點样黎呢？好簡單，你同你的一班一手買家買左果一刻，就係市價，測量師行同發展商以及銀行有晒共識，一定會估足比你，所以你買左一定會估足價借到錢上會。但如果你係如隊長或其他有經驗的投資者，兩年後做轉按時，市價係乜野呢，呢個就係一個好有趣但又好technical的地方。 當然我地呢D人轉按就緊係想銀行估高D價，一來就借多D套現，二來估價升就感覺好似樓價升，樓價升就當然開心啦係咪。而且更關鍵的係呢一刻你層樓已經放緊租，如果你想轉按賺現金回贈，你絕對要睇番你當刻係銀行借左幾多成，然後二按又幾多成，而你轉按又會唔會影響到你二按之類的問題。複雜的唔好講，就簡單講當你係之前借6成，你呢家有張租約係手就走唔甩要借5成，果1成差價如果樓價唔升,你就要自己攞出黎做轉按，但做轉按每兩年有成接近3皮野的現金回贈，咁你一定會好希望估價升，唔駛自己攞錢去還果一成嘛，去到呢個位，咁最關鍵的問題就係你層5.78M的樓，兩年後呢一刻值幾錢？ 之前已經提過，市價係由你成交果一刻，即兩年前已經定左一次，咁兩年後的今日的成交市價有無升呢？對唔住，99%可以答你係唔會有，點解呢？因為基本上係無任何合理的成交去支持。如果你去到呢個位都仲未諗到點解的話，我勸你真係唔好仲傻豬豬走去買新樓，因為呢個香港有條例叫SSD，頭一年係要罰20%，第一至第二年罰15%，就算你過左兩年賣樓都仲係要比10%，我想問你好人好姐如果無乜正常問題，你會唔會走去賠錢賣樓？就算真係有，果口價一定係古靈精怪，無人會攞果口價去參考，因此即係理論上頭三年都無成交，...

2017年新開始，各大發展商當然就密密諗新一年大計如何部署，首先出籠的就係Grand Yoho新價單，價單一出均價接近15000，入場版8座7樓B扣晒基本13.5%優惠都岩岩好13996呎價，即約萬四蚊，Lump Sum大約5.78M，有朋友一直好中意Yoho發展，又知隊長曾經yoho系列，所以特登打比隊長問下意見。 當然第一個問題要問的就係佢究章係投資定自住，如果係自住的話，老實講一句話中意就真係大晒，唔睇錢的話，咁的確Grand Yoho係地鉄上面，有晒成個屋苑商場強大配套，有會所又係元朗地標，假使間你話你係元朗人生於斯長於斯，咁買Grand Yoho係絕對無任何問題的，反正自住享受下係好難用錢計。 但佢地似乎係以投資的角度出發，咁就即係要計錢，而計錢的話就有好多野要睇。老實講隊長今時今日真係唔會建議買一手樓就大家都知，自從有辣招以致新辣招之後，呢個一手樓已經係mark高左好多好多水份，你話佢回返13.5%比你，但你睇一睇條文，個價單仲有幾多優惠你食唔到，已經係你額外比多的水份的一部份，比如話家族優惠1.5% - 2.5%，又或者買家稅的回贈。你好可能話，唔係喎，我都攞到呢D回贈喎，但問題係食唔晒就即係比多左啦，舉個例，你話你有家族優惠，點會食唔晒？但問題係又睇下你買咩單位囉，啦如果我係發展商計成本，一定當你買特色單位咁計，比如你買兩個5000萬，我回番假使間2.5%比你即我預左125萬係手要派出黎，但點知你家族只係買兩個700萬，你以為好爽食番2.5%咁講即87500，其實發展商就食多一百一十幾萬啦。而且記住呢D數只係面數佢mark高你計到食左唔比番你，而計唔到的premium(唔係margin)，係幾多根本無人知，但今時今日係好premium就肯肯定。 再講基本買新樓又有好多問題要諗，第一係管理費，發展商公佈的管理費為3.95元實呎，即如果你400呎左右已經1600元一個月，如果你600呎就2400元，呢家百物驣貴，絕對明白貴係有原因。但你要記住小數係極怕長計，1600元一年就係19200元，呢條數係你每個月成本，你收唔收租都要科出去，而更大問題都係由隊長做過業委會先知的問題就係通常呢家新盤第一年都其實係撳低晒個成本引你入局先，好啦你買左就即係洗濕個頭，業委會只係顧問角色，並沒有法定權力，呢度又可以寫一篇文，但簡單D講洗得越大，發展商旗下...