對不起，我差不多可以話如果你岩岩出黎做野，而又無父幹的話，香港可能對於一個平民階級的你，已經玩完。 由我寫呢個Blog開始，我睇樓市都係升的，係去到2014尾至2015年開始，我就叫人唔好再一開二一開三果D野，只係持貨，沒有叫過人賣任何一間樓，到2016上半年衰左半年跌左20%，之後我都有叫大家可以入番市，去到呢家就黎十月，睇一睇個樓價，已經完全去番2015年的高位，呢個20%的調整，並沒有惠及好多人，因為好多人都睇大跌，諗住跌得20%就再跌多20%，然而隊長係五六月時間已經講話見左底，無諗過三個月已經大反彈，而且越戰越勇。 過去呢半年經歷左Brexit以及極差的經濟，但試左個底都只係20%而唔再跌落去，隊長認為個經濟底子真係好硬，而且反彈速度快夾狠，呢個力度可以話比個市場聽，購買力實在強勁，需求亦旺盛，所以係呢個市況下樓市只係一個新的起步點，下一站去到邊真係唔知，但好肯定之前隊長寫過的 再見400萬 ，以及 400萬大作戰 ，係未來呢一浪挑戰500萬應該問題不大了。 講到呢度，隊長想提出的係接落黎樓市就當佢只係穏步上揚但唔太急都好，如果你係90后呢家岩岩先做左一兩年野，甚至準備畢業，面對呢家上車最平都350萬起甚至似样D都400萬的樓，可以點買？無錯呢家係400萬樓下仲有9成按揭，但首期衰衰地都大約50萬，除非你岩岩係90后出黎做左3年野而又係搵到好好工作，否則普遍黎講可能搵緊皮零兩皮野的90后，點會有5條野? 等到出年的時候，我相信上面講果堆樓好大機會就係變成400-450萬的樓，亦即最多由9成慢慢變按得少左，即係話首期就會由50萬提升至60萬左右，本來無50萬的你，呢家仲要追多10萬，點追？你可能會怨點解唔比高Ｄ按揭成數比你呢？呢個問題有兩面，第一就係出年香港選特首，我深信邊個選左上去，都係唔會一上任就咁勇敢咁ON9走去玩減辣，一間樓價升又係自己攞黎賤，減辣幫你上車樓價又唔會跌何謂火上加油，故此以不變應萬變，政府係唔會幫辣幫你。而另一方面，就算係400萬以上都比你做高按揭，係而家今日的壓測下，其實你借400萬左右的錢壓測係要接近40000元月入一個月，我唔係好知有咩工可以係三五年就有接近40000一個月 (專業人仕除外)，咁即係話就算肯提高按揭成數，壓測都會守另一關。 如果你呢一度都追唔到的話，假設再過一年，樓市又向上去到450...

你可以話我係大好友，但樓價會否持續上升呢個問題，答案係好顯而易見，亦可以直接答你，是會升的。 即係咁，你問我一兩年後個價會唔會比起今日高，雖然我都覺得係，但個問題係就算跌，都係會升番上黎，拉長線黎講樓真係無得跌。換句話說，當你問我二三十年後樓價會係點，咁我好肯肯Ｌ定咁話比你聽一Ｌ定係升，無懸念。 有好多人成日話樓價升都係D人炒炒炒炒出黎，一下就小晒班炒家的鬼咁，但有追開我個Blog的兄弟姐妹都知，一方面定義炒家已經係一件好難的事，而再講話炒出黎之前已經有講過無數次所謂的炒家係唔會賺盡，今時今日有晒辣招基本上仲已經無晒炒家，所以對於隊長黎講呢個論點就又係唔成立。 對於唔明的人我地又可以舉個例黎剖析一下，假使間而家開始突然間無晒所謂的炒家，一個不淨，咁樓市方向應該係點呢？如果你相信炒家係升的原因的話，咁你應該會認同樓價不會升或最多都係小升，甚至可能係平走或會跌吧？但問題又黎啦，無炒家的市兄下，咁用家入市又係咩諗法呢？當然好直接咁諗就係有人會高於市價買心頭好，亦有人市價買野，亦有人等荀貨先買，亦有人跌價唔買住吧。以上四種情況，如果係無任何外來的金融核爆下，能成交到的只有頭三種可能性吧，第四個情況係唔會有成交因為無論點其實都唔買住。 所以呢，係今日的市況下，就算你係正義撚道德撚到好，如果，係如果你有樓，咁你願唔願意無厘頭平20萬賣走你層樓先。將心比已咁諗，大多數人我相信涉及自身利益都唔會送錢比人洗啦，所以能真係成交的比例，可能高市價的係20%人，市價成交係80%人，  低於市價的可能10%吧，感覺上係咪好似都相對平穏咁呢？ 問題又去到呢個只係某一時間點的情況，但拉長線睇呢，唔買的人其實當然仍然唔買啦，買的人係長時間黎講，人工會加，儲的財富又多左，購買力就會強左，開的價就算然會進取D，呢個係買家的情況。而賣家其實都係差唔多，當然有個別的運濟人可能孕要錢而賣樓所以肯市價平小小走咁，但係整体咪又係一样搵多左錢，儲多左錢，收租的亦收多錢，變相更加唔等錢洗，坐貨能力又高左，叫價就更加硬。買的人可以出多Ｄ，賣的人又唔等錢洗，此消彼長下，價錢就自不然要向上，呢個就係無炒家的市況，只係用家都係會上升。 如果你唔認同以上的論點，咁第一样野你要做的就係叫你老細以后唔準加人工，就算升職都唔準加人工，不過就算你唔加其他人都會加，呢個加人工除左反映你工作...

一位差不多十年無見的舊朋友無啦啦打黎，係唔夠十句寒喧問候的對話，佢就開門見山同我講話佢岩岩做緊D生意，想搵Business Partner，問我有無興趣，想約我見面飲杯野咁。 其實剛見到個電話響起我都有點愕然，始終咁多年無見打黎已經怪，再者佢又結左婚無理由係請飲，更特別係呢個年代咁流行Whatsapp，佢直接打黎我真係以為打錯，但係當佢用呢一堆似係standard對白的型式搵我，我個腦好快就轉出一個字 --- 傳銷。 當然，我無真係想去了解過佢講乜，但係內容中我都知我已經雖不中亦不遠矣，特別係佢由頭到尾都無講過佢搞乜生意，即舉例如果我搞歺廳我會講我搞歺廳，而唔係話搞生意隠隠悔悔咁。所以係佢問我有無興趣出黎飲杯野的時候，我好快咁講話：「我其實做左三十幾年人呢，好多野都見過下，而如果你問我就咁出黎係傾下計聚下舊呢，我真係無所謂。之但係如果你同我講任何計劃呢，我就可以呢家答你我無興趣。」 「其實你搵Business Partner的對象呢，最好就搵D岩岩出黎或者做左幾年野，岩岩搵到小小錢得黎又想再搏搵多Ｄ果Ｄ可能先係你的目標。對於我呢Ｄ年紀的人，開始有咁上下經濟能力得黎又無乜時間去諗其他野呢，實在個機會係細的。」我嘗試去解釋下之餘再令佢focus番係佢應該target的人身上，但佢就好快比我試出佢真係sell野，因為佢馬上就話，咁錢無人嫌多ga ma，同埋你份工搵到唔代表你以后搵到，可能份工會無左，可能特然有咩大病，咁緊係多個機會就多個保障啦。 講到呢度，我即刻又要跳出黎講：「其實你講的野我絕對明白，所以咁多年無見其實我都有我自己的計劃，而呢家我可以話比你聽我的狀態已經係等緊退休啦，亦係因為你所講的考慮我先會有今日自己的安排」 聽到呢度佢並沒有放棄但亦沒有click到佢問我搞乜，當然呢d人的active listening係好差，佢目標想sell 野所以個腦根本容不下其他資訊，咁佢就又再次露出第二條尾巴問我咁我D朋友有無人有興趣咁?去到呢度其實我唔知點样再答佢，可能佢覺得我水佢話等退休所以試下我身邊的朋友咁話，咁講真你唔好玩我啦我自己都無興趣，我又點會出賣我的朋友呢，更何況，我真係唔知我應該對乜野有興趣囉講到呢一刻。 去到呢一刻其實我開始有點不耐煩，所以我索性大一大佢等收線：「其實我身邊的朋友唔算話好有錢，但佢地個個份工都有番咁上下，...

近呢幾年由於政府辣招的影響，細價樓呎價累創新高，發展商亦要食盡上車客的購買力，而家起的所謂棺材樓越黎越多，最近四叔的北角車位大細的studio新樓仲要去到4球幾咁濟，實用得果166呎起，就算隊長係好友，都不禁講句貴到痴左線。 之不過你有你痴線，買的人一样的多，而家開始上車接力的最新一批年輕人應該開始係90后前後果班，呢班人有無父幹就見仁見智，但大部份中意新野靚野享受慣就肯肯定，所以百零二百呎實用的樓，studio就studio，買樓一样照買，而單就係呢一點，隊長其實係好保留。 首先又要講番隊長唔係睇淡樓市，但問題係大市升代唔代表你曾樓升先係一個重要問題。睇番一個studio flat，客源會係咩人先？老實講真係住入去的我死都唔信會係一家四口，就算三口都好抆，故此我偏向相信都係一個人或兩個人住的客源為主。當然，年紀上人越大就越唔介意相對舊的野，而且如果你諗下接你二手時其實所謂的新樓都變成半新樓或舊樓了，到時二手買家點諗，同埋你要甩手的對象先係關鍵。 但係如果你問我，買個studio flat 180呎叫600萬，而同样600萬我係淘大到時都買到個兩房，在隊長主觀而言，投資又可以租比家庭客，自住又多你兩個房實用空間，管理費仲平你一大段，我真係諗唔到任何一個原因去比同样價錢買少兩間房，甚至你問我500萬同600萬比，我都會買兩房（除非唔夠首期另計），係隊長眼中，棺材房的升值空間因為空間同客源問題會受限制，真係比你去到35-40開始，百零呎點住啊? 細唔係一個問題，今時今日買間400萬左右的都係實用280-350呎左右，唔見得大得去邊，但係如果用样用280呎-350呎去做studio，唔敢講spacious但都叫做夠住，但百零呎真係唔係好對路。而且，舊樓其實我30-50萬落去，細細間其實做裝修已經可以做到皇宮咁样，呢個又係另一個隊長的專長。 講到細單位裝修，我唔敢認第一，但見過我的裝修的人都會讚我恐怖地活用空間。同样一個積，租客都會覺得點解可以大咁多，又或者點解細到咁但又乜都有。講到呢样野，其實又同我投資的理念有關，因為細（並非棺材的細）唔係問題，最主要睇你識唔識用創意去補救。好多時候我認為發展商，又或者老一輩的人，甚至的設計師，都係好中意用一條直線去諗野，比如話呢度需要一面牆，呢面牆就係一條直線。之但係我認為的牆亦唔係咩特別花巧的諗法，但你...

首先，我承認，我懶左好多。 點解我懶左？因為隊長八月份真係超級勁忙。我靜局唔係因為無野好講，相反正正就係好多野發生左所以無乜Update個Blog，不過忙還忙，隊長Pokemon Go都操到28級，呢家250000XP先升一級，目標遠左所以又懶玩了，呢種感覺，似層相識，原來相當於樓市上車儲首期，太遙遠就會無動力。 不過講上車難呢件事，其實隊長係八月份岩岩落左一架車。而如果你係急住要話隊長大好友點解要賣樓的話，隊長又要解釋下呢個世界有样野叫re-balancing。事實上隊長之前一路發現其中有三間屋的回報都幾唔理想，就以呢層岩岩賣出的430萬樓仔計，收租先收得12000蚊，其實條數真係好唔化算。如果唔計成本買買賣賣咁講，要租12000的樓，純睇租金回報，買層320-350萬的樓一样做到，中間慳番接近100萬的錢，租金回報真係差。 講番呢間屋，舊年最高峰應該可以賣出460萬，最低就大約380萬左右，上下波幅兩成，但呢家我係連租約，而睇番最近成交其實我層樓都叫做破晒半年高位，以價錢計其實楂耐D可能可以到450-460萬，但係睇埋而家手頭上的樓，實在又想套一套現，因為隊長有接近90%的資產都係樓，今次跌一跌個低位再升番一成上黎，走咁件減下磅係有一半原因驅使我簽約。 而另一方面就係機會成本問題，之前我都講過股票何其殘，好多股都跌到痴鬼左線，因此隊長係今年初借左100粒去買股票，今日收市價計都有唔錯的升幅。而收大訂之時，我亦將成舊大訂掟晒去買匯豐，岩岩趕上尾班車，不過我個如意算盤都唔係打得咁響，因為呢排成個市真係全面復甦晒，我個Deal又未成交，仲有一大舊錢遲D會入黎本來諗住冧多舊錢去買，但睇怕到時個市都升多一浸，果時又未必有值得買的野。然而當刻賣呢間樓，就係為左大量數貨，可惜只掃到小小。 而仲有另一個問題就係轉按問題，話說隊長呢家成身按揭咁講，其實有部份開始都差唔多到期可轉按。不過轉按最大的敵人就係金管條例，之前做7成6成，轉一轉按可能未必做番咁多比你（當然你供左兩年又會減一減），但係成唔成功轉按就要擊倒最仆街的壓力測試，所以我必需先搞掂借錢買股票的P-Loan，再透過今次減磅令成個計數方式又計少幾千蚊，一來一回都幾緊要。可能有新讀者問做乜鬼野無屎痾要轉按，當然隊長無水晶球唔知突然間銀行玩減息戰黎個H+1.4啦，但更重要的係，其實正常cash ...

最近D代理又開始生猛晒，無他Ge，因為呢家個市郁緊，變相有好多貨跳價，佢地見到仲有人未知價的賣番之前小小的所謂高價，今日已經變成好合理的價時，就第一時間打黎同隊長講，話有件荀啊，呢件入得過啊，唔會呃你啊咁。講真，聽到呢D野隊長真係嚇一跳，然後得啖笑。 當然如果係荀的我都唔會唔知，但呢D所謂相熟的代理有時質素低或者當我Kai子都無辦法，好話唔好聽我買開果堆貨究竟係咩價我點會唔知，升左上去小小有叫做Market野，你同我吹到上九十九樓話係荀貨，我屌足呢個代理兩三年都係咁，成日比Ｄ普通貨我就講到好似世紀難得大荀盤，嘥鳩我時間都算，仲要講到好似我走寶咁，講真我話你呢件最多都只係市場價，同個荀字真係無撚任何關係，如果件件市場價我都同你入一間，咁一來我仲駛唔駛賺錢，二來你覺得我入得幾多間？有時做生意我明你想開單，但對住D已經買到成個屋苑管理員都識晒我的投資者黎講，你唔好真係得把口Sell啦，而且得把口係無用。 其實換個角度，我同佢講我話如果真係荀到爆的你唔自己入左去？佢話邊有咁多錢？咁我話你咪玩我啦，你地自己做代理如果真係有個傻客係300萬野200萬比你，你死都死都舊錢出黎自己執啦?當然我又唔會話完全你唔會比到任何荀野比我，不過你唔好300萬野賣298萬就好似當我傻仔咁吹先得ga?  計番自己條數，其實今時今日我真係未必再買樓住，原因唔係話我睇淡樓市，但問題係個槓桿已經令到個本好唔合理。我試講一下呢家買層300萬樓，下下隊長5成上會就要攞150萬出黎，打埋Stamp + DSD又去多我十皮，再加代理佣金3皮，律師啊乜乜物物再簡單執一執裝修，當大約170萬，以4厘回報計係收番12萬，即每個月1萬銀。以呢條收，假使間我完全唔買樓，直接掟170萬落任何一隻收息股，呢家好易有6-7厘息一年，即收番102000 - 119000左右，兩者租金／息口回報差唔多，但一個就要過五關斬六將先借到mortgage番黎而且爭多人150萬仲要供每月8000蚊，一個就剩袋，計落都好明顯股票回報相對有著數。 呢個情況係建基於幾個條件，第一就係好似隊長咁你已經成身都係樓，所以你借最多5成，槓桿得２倍先會成立。但假使間你仲可以借5成以上，回報的差距就會拉開番。而第二样野就係股票黎講而家仲係好低位，雖然都升番一部份，但有好多股票的股息回報仲係好鬼高，而如果去番舊時正常化的情況下...

經過左半年陰雲密佈的市況，恆指似乎已經真係築晒底最近幾日都強勢，而樓市更加係踏入左一個疑似小陽春的情況，就隊長集中買的屋苑都已經去到零鎖匙咁劑，租盤更加去到無樓睇要等人完租先再有供應，價錢上雖然仲未去番歷史高位但以呢一刻黎講其實比起最低時已經反彈超過10%，最壞的時間似乎已經過去。 呢半年發生的野真係幾多，港股曾經跌到落18500水平，樓市有部份屋苑都跌超過20%咁，但對比呢半年發生的野如全球經濟不景氣，QE後美國首次加息，英國歷史性公投脫歐，單單野都大大穫咁計，個市無黎一個金融核爆已經算係萬幸。隊長認為當中少不了因為全球的資金真係過剩的情況下其實只係一個信心危機，因此呢家似乎經過五窮六絕七番身的大步檻過下，股樓係呢一個浪又會係點样呢？ 先講番過去呢半年隊長一直講話要持貨，原因當然一方面隊長根本無咁淡，當然今次短期係有調整，但如果以買樓的人黎講半年的調整你要又買又賣，呢個係一個超高難度的動作，尤其是有租收緊的緊加係難上加難，所以持貨睇下半年一直係隊長的做法。而短線的話，其實隊長去年有介紹買過 高息組合 ，其中隻港燈真係升到傻L左，隊長都好後悔自己入咁少，否則真係賺多個首期都唔止。點都好，係呢段時間人人自危的情況下，隊長並無叫人走貨，仲適時追入的爛賤股票，呢家亦有點正回報。而其實係二月時我都幫家人入多左一間貨，雖然自己食唔落（呢家買樓5成首期係一件痴L線的事)，都叫做幫自己友執到8-10%回報。 老實講如果你認同呢一調整浪已經完成，雖然我唔係數浪大師不過我都可以答你，不過樓市唔會係半年升半年跌再半年升半年跌咁玩野。簡簡單單如果行一個小牛兩年，要升多10-20%應該唔係咩野難事。更何況而家疑似只係復甦的早期，即我地仲未見到大旺市熱火狂燒經濟的一刻，而通常每一兩年都有呢D野間，即可能恆指衝一衝上三千點咁，樓市自不然係呢D時間又谷一谷，所以如果呢家要入場上車的人，都可以積極考慮一下搵下平盤。 隊長曾經寫過400萬係一條貧窮分界線，呢條界唔係隊長整出黎，而係政府的9成按揭400萬為一個分水嶺整出黎。睇番今時今日如果你要買層400萬的樓，最低入場係差不多要50萬首期加約莫32000人工左右先可以上車，而你買到的野真係唔會夠你結婚生仔之用。不過如果係呢一刻你買的話，都仲叫做有D野比你揀，因為上車盤最cheap雞的係300萬左右開始仲有唔同貨仔，但如果呢個...

係討論區見到呢一個問題，話究竟專業人仕好Ｄ定收租佬好Ｄ咁講，當然問題係指財政上為主体，而隊長係呢個命題上都有一定的感受，所以都有興趣係呢度討論一下。 當然專業人仕呢四個字其實好廣泛，有人認為有個專業資格已經係專業人仕，所以醫生護士律司會計師測量師建築師都係專業人仕。不過如果你細心咀嚼的話，其實當中又好難完全籠統咁去包含佢地，舉個例一個新入行的護士可能得萬幾兩萬左右；而新入職的測量師可能亦係兩萬零左右；而政府醫生如果係衛生署下的又唔過十萬，醫管局下的就十二萬左右，但私人執業的醫生可以三五十萬甚至更多一個月。所以，首先要帶出的係所謂專業人仕，你身邊認識的，同我身邊認識的，收入可能都可以差勁遠，因此如果係無任何收字只係用專業人仕黎講，可以係幾萬到幾十萬甚至百萬月薪的人，個答案就好唔同。 而所謂的收租佬，隊長又要先定義一下，因為潛台詞收租佬應該只係一個普通人做份普通工作然後開始有樓收租的人仕吧？換句話說，收租佬應該唔係一個月薪三五十萬的醫生再去收租咁样的高級收租佬吧（當然都係收租佬，但如果專業人仕vs專業人仕收租佬，其實應該無乜好比較？）。故此，就以上的定義黎講，隊長其實身邊就有兩位同年紀的中醫及西醫親友，亦正正係因此可以講下一路以黎所行到今日的經濟狀態分享。 首先，其實去到今時今日都三十幾歲人黎講，中西醫的親戚都已經係經濟上相對其他同齡的人輕鬆。兩位中西醫都已經置業但沒有買樓收租，所以故計佢地月入大約8-12幻黎講，經過左三幾年後應該好容易儲到一百幾十萬甚至更多，所以係壓力上個人感覺就洗費的經濟壓力，佢地係顯得更加豪爽，但我就相對緊拙。 但如果我地倒帶五年至八年左右，當我已經其實工作左幾年經濟開始好轉收入上升時，其實佢地都仲係學生，所以果時我明顯佔優。而由於係佢地大約剛開始有收入時我已經選擇買樓儲樓，走到今日的話因為樓價上升，以身家計理論上我都應該仲係有明顯的優勢。但有一個好大的分別就係，我搵的錢番黎係著重於投資，佢地搵錢番黎係開始去享受，所以見到又買車又豪去旅行又豪食的時間，就算今時今日佢地正職收入上已經大幅拋離我，但整体上仍然佔優。 不過如果講及租金收入加月入的話，呢條數黎計隊長應該又板回一仗，之但係由於隊長有龐大的按揭數字要每月供樓黎計，實際可用的資金始終係專業人仕多。目前黎講相信大家都係口停手停所以無人可以完全唔做野住，但可以肯定的...

過去呢段時間就算經過英國脫歐的新一輪衝擊，股市雖然單日有明顯跌覆，但看來憂慮似是早已反映係股樓，經過呢一輪的整固期，大穫野都出現過咁多劑，香港樓市響低谷反彈後仍然企得住無跌，相信以季節性咁踏入傳統租務旺季，係季節性的強勁租金帶動下，大膽講句應該都叫做企穏陣腳。 租務旺季的因素，主要係由家長係仔女考晒試放暑假時，先去搵樓再搬一搬近新的學校所帶動，而近年亦多左一班搶租的國內學生因暑假黎香港加入戰團搶細價樓，將租金回報推上一個高峰。每次租務旺貴的話，租金比起淡市時都會有接近10-15%的回報差別，所以作為收租佬的第一教條係盡可能將你的起約期定係租務旺季前後，咁样一般都可以食到盡，不過呢D野又可遇不可求，廢話咁講如果你間屋係一月完約，唔通等半年唔租而起租嗎？不過如果就到，盡量就亦係一件提高回報的事。 今年的租盤有幾旺呢？係隊長投資的一個屋苑入面，基本上平均租金已經推到去番之前個頂的租金咁濟，相信有D破左頂亦非奇事。而放盤盤源已經非常乾涸，匙盤得番三幾條。隊長的盤亦去貨去得八八九九，不過有些微原因係個別樓盤好難約睇樓所以停鬼左，否則去貨應該問題不大。至於樓價方面，該細價屋苑之前低位有270-280萬的樓賣，但呢家已經回升至300起，雖然仲未去番舊年高位，但呢個位都係比高位回5-8%左右，亦屬於對隊長黎講係一個健康水平。 不過講開租亦可以分享一個租客的故事，自從上次有租客話因經濟原因要係死約仲有半年未完的情況下退租之後，佢突然同我講話有朋友想續租，而當刻由於隊長都忙緊自己其他野，所以係租金方面既然佢有要求減500，但我又唔駛煩去搵下一個客仔，咁我都好直接就話OK，但大前題當然係要續租，即佢邊日退租就下一手要接手，呢個係我減租的條件。如是者現任租客同新租客傾左一輪，現任租客話佢會住到7月底，但由於佢經濟問題所以6-7月的租金將由按金去抵消，而之後就會交比新租客。為左方便佢我亦無異議，總之佢地商定好一個日子就ＯＫ了。而新租客就有一個要求，就係話要換個新馬桶，我一口答應，我比錢。 如是姐又過一輪，現任租客同我講佢新果邊可以7月中搬入去，由於佢可以早半個月退租，想問我可否退番小小錢比佢咁？去到呢個位，我開始有小小忍唔住要爆炸，當然從一方面黎講佢係有比呢半個月租金，但同時佢突然係死約提前半年完約，我ＯＫ喎，佢話要用按金抵租金，我亦OK，但呢家早退房又想我退租，我...

上集講到個financial planner波友的故事，指出其實好多所謂的planner都跟本唔知乜野叫planning。係隊長的小小經驗記憶中，大部份的保險公司所謂的training，都係叫你睇下報紙，得閒比個talk你講下呢家金融市場講緊乜，但更重要的係同你玩role play，著重selling process technique過於一切，係保險公司的層面黎講，係絕對岩，但由於一層壓一層的保險人其實都係無乜所謂財務自由的概念，又或者呢件事根本唔賺錢，所以呢個concept係保險的產品上除左年金係有d似外，但present出黎的野，尤其是賣基金，都係得個供，完。 其實正確的飯靚蘇凭零一點都唔難亦唔複雜，對於隊長黎講，講到尾只不過係財務自由，如果太複雜的話，或者可以話係錢搵錢得黎再駛人地的錢，而任何計劃做到呢件事都係值得研究，當然有d計畫同產品係慢d，亦有ｄ係急進ｄ冒險ｄ，但整体而言如果方向岩隊長都認為係ok，不過對於保險業黎講，一來可能唔識，二來可能唔賺錢，三來可能就算識都未必諗到個product去賣，因此就繼續係度sell基金儲錢算。 其實基金儲錢係一件好古怪的事，當然前設係話要投資，儲一舊錢，呢件事政治永遠都係正確，好過你洗左去嘛。不過問題係隊長認為呢度只係做左第一part野，咁第二part又點呢？舉個例，假設你sell一個30年基金同我講係退休的，然後又同我講projected return有幾錢幾錢，其實呢件事係有D無用，換句話說係咪即係同我講之後呢舊錢慢慢洗呢？係今時今日講呢Ｄ，幾乎係無用，因為有可能真係到時唔夠洗（其實好大機會都係唔夠啦），所以一個令我覺得聽起黎爽D的講法，反正都係30年後的事，如果你話到時供滿左之後每個月會派番0.5%比我，即一年6%，而供滿有guarantee回報每年2%咁，即到時套本4%咁講，每月有幾錢幾錢，咁又唔同講法。 又或者，如果呢家一個計劃係你幫我去manage財務自由的，如你有基金經理去幫我leverage左上去再賺一年十幾二十%，你保險公司咁多錢可以做隻fund玩leverage，專做高杆桿但穩定回報的投資產品，初時係一個lump sum再月供咁，而去到某一個位就會係派番錢轉頭，當然減左一定的回報成本後會派少過你自己玩，但對於唔識操作的人都會比較吸引。 點都好我唔係一個保險人所以好難去吹水話...