聖誕節係普天同慶的日子，而如果你有樓的話，相信今年都過左一個好瘋狂的樓市，由年初到的低位向下沉，到而家接近話Ｖ型反彈，去到年尾尾二的CCL收145.44，估計年尾最後一日都應該係升，亦即係話極接近歷史高位，要破頂睇黎應該唔遠。 早番年半前隊長寫過呢篇 再見400萬 的樓，當日雖然唔太算實現就被拉番個樓價落黎，但其實細價樓一直都表現強勁，最低可能有部份隊長觀察的400萬目標樓被下拉至320萬，但今日已經去到380萬左右的水平，睇黎呢篇再見400萬樓雖然遲左，但係2017年就應該會實現。 帶番小小頭盔，隊長所指的唔係話之後你唔再搵到任何400萬以下的樓，但泛指的係某幾個細價樓的屋苑，如荃灣中心，大埔中心，金獅花園，河畔中心，得寶花園呢一堆較細但又係以屋苑形式所為人熟知的地段，相信於2017年的平均入場價會超越400萬，但可能個別的單位如屋苑中的最細積，或最低層等等，仲係350-380，係有機會的，但整体要誇半隻腳400萬就應該差唔多了，而另一方面你話市區有單支有唐樓仲係200-300萬咁講，係絕對有，但呢D一支支的單位好難代表大市，所以就唔當作指標考慮了。 對於明年有好多人話加息會令本港樓市受壓力，呢一點隊長係同意的，之不過如我前文所講，2017年應該最多加兩次息，甚至考一考眼光的話2018年亦最多係加兩次，合共四次亦即一厘息左右，相信呢個幅度係對於大部份人買左樓的業主黎講都係可承受範圍之內。假使間如果你認同的話，未來呢24個月的策略其實好簡單，息口上升初期比較緩慢，大家只需要積極去建築自己的防波堤，順住減債兩年，並利用mortgage link，去儲下錢，繼續持有物業，已經係最好的安排。 個人認為，呢段時間除非你真係錢多，否則都千奇唔好買樓增大自己個credit之餘，亦唔好賣樓去等樓跌。儲錢增強現金流係唯一的出路，到2018年時先再睇點搞。可能你會話，點解要睇2018之後呢? 主因係唔計任何黑天鵝事件，2017年加息有限，政府換屆又唔會減辣住，所以應該只係平穏過渡2017。 當然，你又可能諗係咪乜都唔做呢?咁又唔一定，但乜都唔做係一件合理的事，特別係呢家如果買第二層下下都15%計，除非你有親人幫你頂名果Ｄ另計啦，但如果你唔諗買間新野玩，因為買間新野都要15%，400萬就要60萬稅及雜費去計，你倒不如用同样的價值考慮下增值現有的樓去提升投...

最近香港的政局以及樓市政策真係多新聞，先有政府出辣招一律15% DSD，然後有房署踼公屋富戶，然後最新鮮滖熱辣就係梁振英宣佈唔會競選連任下一屆特首，變幻莫測的政治環境對香港的樓市實在有重大的影響。 其實心水清的朋友都明白，梁振英連任的籌碼，樓市的升跌一定係佢的重中之重，所以佢不停吹噓今屆政府搞到幾多供應，而係之前佢不停出牌，包括要司法覆核咁多議員同埋打樓市，為的一定係為連任鋪路，以其無所不用其極的性格，連打公屋富戶呢招都出埋（但我欣賞呢招的），好明顯佢係一張一張牌咁出，志在連任。不過事與願違，紅燈係咪比左雙曾就唔知，但佢係一星期內突然比人KO，似乎北京都出招，陰謀論咁講應該捉到佢痛腳之類要佢自動投降，但莫論原因係乜，佢唔再玩連任的話，大家可以理解為佢應該失勢，而失勢的話呢家要做的就係唔好再得罪人，特別係唔好再搞事撩慶北京，否則佢下台後應該唔會好過。 如果你認同以上觀點的話，咁你可以諗呢段時間香港應該會比較風平浪靜，因為梁振英唔再搞事，咁樓市方面應該會繼續執行番現有的安排就算，即係話佢應該再無動機去加辣，但又唔會減辣，而公屋富戶呢下，佢洗濕左果頭應該會繼續，尤其是其實都唔洗佢做，執行上都係靠房署班人，又唔駛過立法會，但呢件事要去到出年十月先會實施，所以由呢一刻到出年，樓市應該都唔會見到再見重大的政策去再改變。 以目前的情況睇，呢家出完招樓市反而仲亢奮，因為好明顯個辣招的影響對於需求就無乜太大的影響，上車的繼續上車，投資的又可以親友去頂，BSD買家就更加唔怕你，打擊的需求好有限，但係係供應方面就大穫，所有有樓的人，尤其是有兩層或以上的全部都會企晒係度，因為你就算換貨都要15%，條數點計都唔通，所以基本上唔好話只睇樓市升，呢家係講緊只要樓市唔跌，自已財政狀況又唔太差的話，基本上就唔會想賣樓，二手供應其實接近乾涸，一手發展商見到所有客源都走去接貨，任mark價下，咁样的市唔升都難。 另一方面，政府打富戶政策其實又係另一個助燃劑，當然你可以諗話一出一入，即係唧一個富戶出黎，就入一個租戶，但首先個富戶本身其實如果有樓的話，佢好大機會放緊租，亦即係佢要收番層樓番黎唔續租，咁條街就點都多左一個租客，而租得私樓的租客理應比起輪侯冊的實力好好多，被唧出黎的優質租戶重反市場，去replace番可能住緊劏房的基層，明顯呢個動作對樓市的租金有正面影響。而如果富戶被踼...

經常係各媒體成日都會見到D乜乜研究中心乜乜大學乜乜銀行的專家發表報告，一時就話供應會大量增加，一時又就話加息，一時又話加辣，總之樓市就一定會跌三五七成，今年講完唔跌就出來上半年又吹，上半年唔跌就下半年又吹，一個壞左的鐘都有兩次準黎計，總之不停講就希望中一次。 由2009年到呢家咁吹都七八年，除左今年初係咁易跌過下又即彈，樓市大致始終同佢地的預期反方向。不過係今年初的時間，作為淡友的又出現一個問題就係永遠都有下跌的空間，即係跌左10%，就仲有10%跌，跌到20%，就仲有20%跌，400萬的野跌到350萬，就會再吹到300萬，到300萬就係250萬，基本上我唔知淡友的心態係點，可能真係要跌到0蚊送層樓比你樓價先係合理水平? 其中一位專家我記得佢都應該真長期淡友(好多都係)，但印象中佢好似都有一家三口咁出現過係某新聞透視之類的節目。隊長沒有時間亦無能力去印證他人的財政狀態，但忽發奇想咁諗下如果以2010年佢一家三口一直被呢位淡友專家當家作主，又無明淡暗好的呢d古怪野的話 ,究竟佢一家人的財政會因為層樓變成點? 純以租樓支出計，由2010年到呢家佢都仲唱淡的話，當佢最保守最叻仔可以唔加租計每個月一萬銀，呢家應該大約70個月左右，即係都租左接近70萬元。而如果佢2010年買樓的話，唔一定當佢要買黎自住，就當佢衰衰地買300萬的樓，呢家應該都起碼500萬(非常保守)，即係話一來一回呢個家庭就差270萬。呢位專家的收入係多少，我唔知，但佢以前好似係大學教書，幾皮野應該實有，但呢家做所謂的研究我唔知有幾錢啦，但係如果搵得多，我相信佢隨時輸得仲多，因為租樓又大機會比多左，買樓的目標單位大小又會大左，所以結論係呢條數係對比佢月入係應該好難追得番，而除非一個可能性就係樓市大跌，所以淡友堅持淡係有原因，如果唔係好難同屋企人交代。 是的，同屋企人交代其實都係一個負責任的人想去做的事，但想負責任同真係負責任又往往係兩碼子的事。淡友係一個長期升勢下一年又一年咁唱淡睇淡，當然中一鋪就可以威一世，但問題係你唔中就成家人陪你癲。就如在賭場中，連結十口庄，賭仔心態就要搏開口閒，買完開左庄，就唔信邪又買口閒，呢D心態其實係賭錢心態，而唔係投資。投資始終係有數計講賺蝕，樓市因為通漲年年慢慢升，係反映通漲，自住慳埋租，係投資有數計。但你要搏果一下急插賺鋪勁的，呢個係賭注，因為賭先可以...

相信各位讀者作為成年人，一定會明白到好多時好多錢係會突如奇來咁搵上門的。當然有時係應該預期到，比如話每兩個月的電費單，又或者每季的差餉，如果你係一個好細心好有計劃的會計師，一定可以筆直得好好，之但係對於隊長黎講的話，只要唔係每個月差唔多係定額的供款開支的話，任何其他雜項都可以叫做特殊開支，而呢D特殊開支往往都會比好大的煩惱我，每每以為搞掂晒啦咩，突然又會有其他野跳出黎，所以特殊開支所衍生出黎的，就係要搵特殊收入去解決。 特殊收入對於每個人都可以係唔一样，例如話有人買匯豐一年派四次息，又或者你買港燈派兩次，又或者你買債卷有唔同的terms，同收租唔同，呢D息的收入並非每個月定時定候奉上，但如果計算得宜的話，就會係租金以外突然幫一幫到手去應付特殊的開支。 點解講呢個話題呢？主要原因係想講其實要用樓做到財務自由的話，除左樓本身久唔久都要煩下你去搵D額外的錢去做額外的野的同時，一個正常成年人的生活實在有太多非固定的錢要洗，而呢D錢係好鬼難計應好難預，比如你有老友結要做人情再做禮咁，如果真係靠一份租金去計的話，好容易就會計錯數。 不過話分兩頭，如果你係近呢十年八年先買樓的，好明顯層樓就未會供完，亦即係話想成份租金吞晒呢，就仲有好漫長的時間。當然我地設定的目標係幾十年後你供完就會有層樓係完完全全屬於你，而且D租金又成份吞得晒，但由今日跳到去果一日黎講就係一個長期作戰，有排玩。但係講番如果你唔係古惑借MC/二按去收租的話，以今時今日的租金黎講，對比番你五六成樓價的按揭，理論上唔駛等到供完，你每個月都會有錢落袋，而正正就係呢舊錢去補貼長期作戰下久唔久會自己搵上門的開支。 深入去研究的話，其實過去呢段時間的息口真係低到好有利收租客。前排我老母無啦啦講番幾廿年前買第一層樓時，息口係5厘8厘咁去，廿零萬樓價每個月供3000幾蚊供廿年，每個月無錢落袋仲要大部份供款都係息口，對比番我地由2008年海嘯後的超低息年代，呢家簡直係一個天堂，而且呢個天堂已經有8年的時間，而未來究竟幾時可以加番去幾十年前的所謂正常水平根本係無時間表，所以呢個長期作戰，係過8年都係at our advantage，而未來睇黎起碼有兩三年都唔會高到去邊，供下供下又向前邁向幾步。 係長期作戰下，其實本來都有諗過賣多一兩間去減一減債務，不過政府搞完呢個新辣招後真係賣左買唔番，再加上就算聯儲局...

首先，如果你有多於一層樓的話，恭喜你，因為你好大機會係政府再加辣後，成為左富貴線上的一員。呢個係繼政府推出貧窮線後的另一力作，將原先的DSD一律調整為15%，首置或換樓客就不受影響，香港想再買樓投資收租的話，呢條路幾乎可以話行唔通。所以如果你持有多於一個單位的話，普遍黎講已經好過好多好多未有物業的人，而呢個鴻溝係好多好多年都無法跨過。 網上其實已經有好多人反映左今次加辣的影響，大致都係講投資的業主唔會賣樓，因為賣左買番的成本大增。而如果係換樓客的話叫價都會進取，因為先買後賣隨時High大穫的情況下，換樓客會傾向先賣後買，而先賣後買的大前題係唔到價唔放，因此好多人會傾向提高叫價，所以變相會推高樓價。對於代理黎講好大機會就係二手樓會冰封零成交，偏向會繼續主攻新樓因為發展商對大陸人有稅務回贈，相信好大機會遲Ｄ會將稅務回贈推埋比香港人。而睇睇淡的人當然就係話跌三五七成，無乜特別的新意。 以上的觀點其實有兩點係值得再探討的，一就係新盤的話其實發展商呢就真係一直都抬高左個價去回贈比大陸人，條數一早就預左係成個盤到，即舉個例如果咁叻仔佢地的新盤100%都賣比大陸人，咁佢地個BSD回贈幾多都要比到足晒，作為發展商呢條數一定計過。但現實當然唔會係100%大陸人買一個盤啦，所以佢地開價可能會估一估個香港人vs國內人的比例黎Mark Up個Margin，假設佢地預左有3成大陸人買，咁佢地可能就保守D預到50%係要回贈個BSD咁講，開價就預左要嘔番5成人的BSD出黎，如果唔到5成的話即佢地又會嘔少番D出黎賺得更深，呢個正正就係羊毛出自羊身上的道理，而如果你同意上面的理解的話，咁呢家個遊戲只係要10成都嘔稅，即係發展商係開價時谷住要加多15% x 50%的margin上去，咁樓價方向係點顯而已見。 有淡友可能會話，加左就一定有人買啊？無人買所以賣唔出唔得?發展商食屎都要賤賣啦！理論上做生意當然無話賺硬，但我更相信蝕本生意係無人做，而且發展商唔係蠢仔，你估佢會唔會唔知一手樓的優勢係將會強於二手樓，因為二手樓盤源變少，價錢硬淨，所以一手樓係各種優惠下加上代理的催谷，所有的客源集中晒落去的話，去貨速度未必會減太多，而且是次出招其實無影響大陸果班客咁濟，即係話去大陸貨果批貨一样會走到，如是者就算賣慢小小但一样去到貨的情況下，財雄勢大的發展商點解會劈價散貨，我睇除左黑天鵝情況下我諗...

其實任何大企業，做得再好都會有個別事件令某些客戶跌落不是正常服務水評的情況，特別係做按揭時因涉及太多個人財務問題，稍一不慎就好容易令一個生意變成一個不愉快經驗，而係今次事件，中銀同經絡就又有明顯的對比。 簡單黎講，中銀比隊長的感覺次次都係差的，而且更加懶得理你咩料子，一貫唔做你生意就唔做你生意的態度係充斥著每一角落。點解咁講？因為其實話說係上一次轉按時，隊長都用過中銀，而中銀的職員係話因為隊長轉走過按掲，所以銀行定左我係轉來轉去的客戶，因此唔會接受我申請，亦即講明唔做我生意。我當時都嬲嬲豬，我轉走左亦諗住轉番入來比你，你竟然同我講唔做咁得意，我當刻咪唯有連個中銀理財都closed埋，過左年幾兩年呢家諗住又試下，點知另一個按揭同事跟進，雖然已經無左所謂轉出轉入的Record，但態度完全欠積極，生意太好我相信對我地呢D細客仔都無乜興趣，因此其實我地諗乜佢地都未必會在意，所以係咁都真係say goodbye了。 反觀經絡的感覺我覺得就正面好多，因為星期一時相信經絡接到投訴後就好重視，當日我已經收到經絡的一位高層電話表示對我的不快經歷感到抱歉而且會進行跟進。值得欣賞的係呢位高層的soft skill非常好，有耐性亦肯聆聽，而且對答中亦感到佢完全明白事情的來龍去脈，係處理客戶不滿時絕對係做到恰到好處。而更加好的係經絡呢位高層亦積極尋求解決方案，一方面佢建議再看看要不要增加銀行的選擇並嚴選有經驗的Banker，二來亦看看能不能在按揭優惠上能搵到更好的Offer，明顯地佢有經驗咁捉到客戶心理亦有誠意咁企係客戶立場去諗。 跟進的事情亦一浪接一浪，J小姐都突然好積極咁蒲頭去跟進番我個Case，當然可能佢都有比人照過下肺，但有照又好無照有好，最重要係只少肯正面回應事件。到最後由於我對東亞的Y小姐特別有信心，所以我話基本就肯定可以選擇東亞，而J小姐亦應該有同東亞溝通過，係我個case應該又有小小特别照顧，所以見到Y小姐時佢亦特別好招呼，但我同Y小姐講其實都唔駛當我貴賓，實則我都係快人快語果隻，只係今次中銀條女一開始火燒連環船先唔好彩燒番去經絡先會再要各位多點照顧，但實情我同Y小姐都係有夾開的默契，唔駛有太多特別的attention的。 講開東亞其實我對東亞的感覺都又係幾曳，不過我用東亞的唯一原因真係得一個，就係Y小姐真係好鬼醒。做過按揭的人都知其實有幾麻煩，一個...

到左收工時間，中銀呢位小姐繼續無影，我就問佢收到Email文件未，唔追佢又唔會理我，咁佢終於捨得講話佢收到啦，然後佢今次又好巴閉咁同我講話再問左係估7.3M最盡，然後好禮貌咁問我「咁你仲做唔做」。我唔識得表達比各位聽果種感覺，但我可以話比你聽佢個語音的語氣係禮貌地好似想唔做你生意咁果隻，最好你就答唔做佢就拍屁股收工咁，我心諗點解下下都要我追你先肯反應都可能解釋到佢生意可能太好唔得閒招呼我地呢D老散，咁但係係我立場而言，一來都填晒form，二來又得兩間Bank，三來我計埋另一隻case勉強岩岩好唔駛抬錢去做，所以我就會照做啦，講一句就有我點解唔做，傻的嗎？如是者佢就又OK攞TU。 黎到呢度其實我都明佢地要時間整理文件，所以我星期二晚confirm去照Go，我都無煩過佢，直到星期四收工時間，即佢都應該叫做有兩整個工作日去處理佢的野，我先再問一問佢我的文件以及供款有無問題，佢好快就打電話覆我然後就問我第一個問題，佢話佢見到有一個mortgage問我係咪無比文件佢，我話係，而果個mortgage係已經唔存在，因為我已經賣走左，我係最尾一個Email已經寫得好清楚（好明顯佢無睇野）。而之後佢又問我係咪另外有一間元朗的物業無比文件佢，當然我唔係對住我部私人電腦，我話我真係答唔到佢，我相信我就一定有Scan，但有無send漏左就唔敢肯定，（特別係我要切做幾個5Mb有無漏真係唔敢講)，但我話我每個file的名都寫得好清楚係乜來，舉例我會寫 - HSBC Mortgage Repayment Schedule (Amoy)咁样，你print晒出黎就難搵，但你開電腦就好易搵，你話無我就補番比你都得，但好明顯佢又係懶搵而我又唔係部電腦面前大家死結。 而再接落黎佢就話我的總收入呢，係X呢個數，咁我一聽就話無理由，應該係X+1咁講啦，無理由咁細，咁佢話佢地銀行租金係要打七折，咁呢下我絕對明白打折係一個慣常手續，但講野點解總係要含糊不清呢，如果我係佢我會話你總收入係X+1，但打七折後就係X咁，但點都好我已經對呢位人仕的能力同質素累積左好多不滿，而佢之後就係話如果按X黎計呢家得40%無款呢，係借唔到呢個mortgage。去到呢個位我真係開始黎料，我一方面同佢講我話呢其實你有眼見我呢個係轉按，點解同一條例之前我借得呢家我借唔到呢，肯定已經要動動腦筋去諗而唔係直接一句唔得。二就係更明...

最近銀行瘋狂減按息Plan搶客，又提高現金回賺，隊長見到有著數當然會有動機係轉按，而其中兩間屋一間已過左罰息，另一間就十一月中過罰息，時機準備成熟，當然就去搵一路用開的經絡按揭去搞下轉按啦。 隊長有兩個相熟的Mortgage人contact，但係匯豐果個一來收收地皮，二來我係匯豐轉出去，所以搵佢都無用。另一間係東亞的，但東亞個Plan成日都有D暇疵，例如之前佢個Mortgage Link係要做Fixed deposit，欠缺彈性，所以我隔左一輪又會搵經絡介紹，一來更新下市場最新資訊，二來又可以R多幾百蚊禮卷，三來又可以睇下有無新的Bank Mortgage人醒目的可以跟進我的轉按。 與之前唔同的係，今次我用經絡就用我個網個Banner條Link去填E-Form，呢個新的experience其實都唔錯，因為可以網上填晒佢又gen到個form出黎，而且可以網上簽埋名，都幾方便，填完我仲諗今次加分喎又方便左，但點知呢個只係一廂情願的諗法。 隔左一日之後就有位小姐打比我，佢話佢係經絡的代表，但佢又唔係直接做介紹果個人，佢打來的目的其實好似係想睇下我有無用開邊位同事跟咁。而由於我之前都用過好多次經絡，一直都有一位J小姐跟開，所以我咪話不如你派番比J小姐跟進啦。其實呢個call我覺得有小小無厘頭，如果佢份form有得寫明邊位同事跟咪又少個電話囉，不過可能佢想核實個客係咪堅先派case，唔知啦，但點都好隔左半日J小姐就聯絡我。 「隊生你好啊」電話響起，一把好熟悉的聲音就係電話度傳過來(隊長姓隊..... )。當然9up左幾句無謂野就問下而家個market做緊咩plan咩rate，咁J小姐話而家普遍都係P+1.38 to P+1.4，cash rebate就1%多少少咁。咁我就同佢講話呢排討論區好似有人話去到cash rebate 1.5%喎，J小姐話一定無可能，最多都可能係1.2% - 1.3%左近，咁之後我話是但啦睇下銀行點批先算，然後佢話佢會跟進我地就收線。以前的操作，J小姐作風都係有佢自己果套，基本上我都知佢打完呢個電話基本上就完事，而之後就係銀行會聯絡我，我亦對呢一Part係基本上無乜要求，但及後我send番討論區話有1.5%回贈果下係whatsapp比佢，換來的只係兩個籃剔，連打個笑笑icon答你都算，不過fine，我都唔期望要吹水，最緊要係批...

成日有人話用30年去供一層樓是否值得的提問，當然背后政治正確的答案好明顯就係唔值得，不過一個表面的答案，其實個深層意義都幾值得去研究一下。 話說我又有個波友，佢大約45歲左右，未婚但有個女朋友，無仔女，同佢傾計中，佢最近話要搬去旺角，月租12000蚊咁。佢搵幾錢，我唔知，但做呢行可能也大約30000-40000吧，要應付租金應該不是問題，而佢呢個年紀又唔聽佢講有咩不良嗜好，相信佢都應該有點積蓄咁，幾多當然我唔知，但如果去到呢個年紀，一百幾十萬應該又唔會太難。 我問佢，我話你其實都自己住左好耐，佢話都接近20年。咁我話，你用20年去租樓，唔覺得好蝕咩？「我知你想講咩，係咪覺得幫人供樓唔抵啊嘛，咁我又唔覺有咩問題喎」做髮型師的佢當然好快咁答。「但係你用20年，當你拉暈約莫都10000一個月，果度都240，過去左就算，但你又諗住搬，點解唔考慮個細單位啊？」我試探式咁答。 「佢住果度D樓，邊值400萬啊，D料又差，樓上大力D都聽到，牆身薄切切，我就唔會買呢D樓啦」佢一貫髮型師啌式的答道。「但係你諗下你唔怕第時老左收入差左，可能租唔到咩？」我又再試佢的諗法。「哦，咁我又唔驚喎，係香港地住，衰極都有政府，點會餓死訓街。而且，我又唔諗住要小朋友，自己搵自己洗，條數好易計。而且，講真屋企人如果百年歸老，總有一日D野都係我ga la，諗咁遠做咩呢？」佢好有信念咁講。 去到呢度當然我都唔會再drill落去，一方面係廢事開始推個主題去到有磨擦位，二來係的的確確佢又講得岩岩地，係香港點會餓食呢？再加埋父幹，如果佢無病無痛無毛厘頭的怪事，又無家庭負擔，的而且確唔會有問題喎。 係呢件事上面，當然我唔可以話租樓日日賺啦，不過好多人所提出的咩有意外無收入啊，年老無人租樓之類的野，佢唔理；過去洗左240萬租樓，佢唔理；未來仲有幾十年未攞到層樓佢都應該係租樓，果度可能又300，佢亦唔理；套用佢最後一句——「死左咪又係兩腳一伸，乜都帶唔走」，呢句說話隊長成日都講，我都好認同，不過唔知點解，同一句說話我同佢竟然選擇完全兩條唔同的路，而呢條路就係30年的mortgage，行完呢條路的時候，我地就會有30年的距離。 呢個距離，照上面睇，如果佢的人生定義係唔餓死唔訓街，可能大家都做到。但如果我地稍微升高小小要求，有層樓雖亦一样要供／租，每月收入減支出係樓方面都差唔多，但係果...

有人問點解劏房業主要賺咁盡，如果稍為平小小但租客經濟無咁辛苦，社會怨氣可能無咁大，隊長認為呢個評論表面上政治正確但實際上內裡大有學問。 當然，好多人會話劏房的需求強勁，就算貴D都大把人爭住租，所以呢個係其中一個比較明顯的說法，特別係其實近排仲要玩查工廈，有好多偷雞租比人住的工廈／迷你倉都查得好嚴，故此新的劏房供應係工廈就可以話完全停頓，而比政府或業主或大廈法團踼散左的劏房戶就突然湧番出黎要搵樓，記住呢堆人本身的承擔力好有限，所以係幾千蚊筆直下，點都要有個地方住的前題下搶高左個租金絕對係合理不過。 自由經濟下，有需求應自然會有供應，因此相信亦會有更多的劏房應該會出場，不過由無跳到有新劏房供應的中間，其實都要諗下究竟條數點計你先也許會明個價錢係點样計。 劏房出現的地方大部份都係響中下線的樓，即可以係由唐樓呢D實用但無電梯的入場版，至一D二三四十年的所謂洋樓為主，當然亦有人講過話美孚同太古呢D中產屋苑都有劏房，但以一個普通的劏房業主黎講，可以理解說呢一類中產大價物業如果唔係本身已經拥有的話一定唔會係首選，原因好簡單因為成本太高。當你買層美孚要800萬，接近要攞400萬首期出黎，然後打稅好大機會要DSD (玩得劏房99.99%都唔會係新手業主)，剩係稅都要60萬 (30萬 x 2)，再加首期lock你4M，未見官先打三十大板，條數計唔掂，所以基本上唔會有可能，因此大部份劏房業主都會係專注係3M - 5M (最盡6M)的樓入面。 好啦當你今日買層4M的樓，假使間你唔攞黎做劏房，一般而家可以租到12000-13000左右，呢個價錢可能新買番黎花3幾皮油一油靚間屋執一執就肯肯定租到。但如果個業主想做劏房的話，佢要面對的就係投資成本同埋潛在回報，老實講計數的野，大家都明。 以一個400萬的單位，做劏房隊長估計正常可以劏到三個左右，而每個係今日黎講租6000-7000應該問題不大，攞個中間位當6500，3間就係19500，對比起原先12500計吧，多7000元。但要劏三間房並非零成本，今時今日做劏房有平有貴，如果你做cheap的，一間房大約係80000元左右，當中成本你可以當係廁所同防水要40000，冷氣3000，油油萬幾，物料人工加埋就差唔多，而裡面基本上無傢私。而如果要做靚D做好D，可能換埋窗，做埋爐頭送小小傢私電器分埋電錶，10萬 - 12萬都唔...