劏房賺盡?

有人問點解劏房業主要賺咁盡，如果稍為平小小但租客經濟無咁辛苦，社會怨氣可能無咁大，隊長認為呢個評論表面上政治正確但實際上內裡大有學問。


當然，好多人會話劏房的需求強勁，就算貴D都大把人爭住租，所以呢個係其中一個比較明顯的說法，特別係其實近排仲要玩查工廈，有好多偷雞租比人住的工廈／迷你倉都查得好嚴，故此新的劏房供應係工廈就可以話完全停頓，而比政府或業主或大廈法團踼散左的劏房戶就突然湧番出黎要搵樓，記住呢堆人本身的承擔力好有限，所以係幾千蚊筆直下，點都要有個地方住的前題下搶高左個租金絕對係合理不過。


自由經濟下，有需求應自然會有供應，因此相信亦會有更多的劏房應該會出場，不過由無跳到有新劏房供應的中間，其實都要諗下究竟條數點計你先也許會明個價錢係點样計。


劏房出現的地方大部份都係響中下線的樓，即可以係由唐樓呢D實用但無電梯的入場版，至一D二三四十年的所謂洋樓為主，當然亦有人講過話美孚同太古呢D中產屋苑都有劏房，但以一個普通的劏房業主黎講，可以理解說呢一類中產大價物業如果唔係本身已經拥有的話一定唔會係首選，原因好簡單因為成本太高。當你買層美孚要800萬，接近要攞400萬首期出黎，然後打稅好大機會要DSD (玩得劏房99.99%都唔會係新手業主)，剩係稅都要60萬 (30萬 x 2)，再加首期lock你4M，未見官先打三十大板，條數計唔掂，所以基本上唔會有可能，因此大部份劏房業主都會係專注係3M - 5M (最盡6M)的樓入面。


好啦當你今日買層4M的樓，假使間你唔攞黎做劏房，一般而家可以租到12000-13000左右，呢個價錢可能新買番黎花3幾皮油一油靚間屋執一執就肯肯定租到。但如果個業主想做劏房的話，佢要面對的就係投資成本同埋潛在回報，老實講計數的野，大家都明。


以一個400萬的單位，做劏房隊長估計正常可以劏到三個左右，而每個係今日黎講租6000-7000應該問題不大，攞個中間位當6500，3間就係19500，對比起原先12500計吧，多7000元。但要劏三間房並非零成本，今時今日做劏房有平有貴，如果你做cheap的，一間房大約係80000元左右，當中成本你可以當係廁所同防水要40000，冷氣3000，油油萬幾，物料人工加埋就差唔多，而裡面基本上無傢私。而如果要做靚D做好D，可能換埋窗，做埋爐頭送小小傢私電器分埋電錶，10萬 - 12萬都唔係太難，今時今日裝修成本高左好多。


因此如果你要賺多7000蚊一個月，又攞個中間數你可能要比10萬 x 3 = 30萬完左右的裝修錢，再加上你預三個月無租收，即係去到33.6萬先去執多7000一個月，或84000一年，個payback period大約係4年左右，你先叫打個和賺左個裝修。以上當然係一個約數，叻仔的劏房業主也許可以短線間回本多點但大數上應該雖不中亦不遠。


好啦，要考慮的投入多33.6萬變成劏房，本身有好多人都已經卻步，然而要考慮的仲有係法律責任問題，管理問題以及搵多幾戶租客問題。數字上4年回本第5年開始執多接近10萬一年呢條數吸唔吸引係好見仁見智，但做劏房呢個裝修本身唔做開真係未必識，而且一間有咩野要搵阿業主黎煩，機會就隨時多3倍，可以告訴你是但有一样野你怕的話都唔會做到劏房業主，所以要賺多果舊錢並非完全係垂手可得，而投入以上的野只係為左84000一年，有些高收入的業主真係寧可唔煩。


睇到呢到，如果你係劏房業主的話，其實你好快就明點解隊長我講咁長篇野，因為一來乜野叫平乜野叫貴已經係好因人而異，可能我認為係剛需咁強下，6500已經叫平，但原來你係諗5000蚊先叫平，大家已經唔可以對於平呢個字達成共識。再者，如果你真係希望業主用5000蚊租的話，除非佢本身已經做好左而需求消失，否則你話下乜都唔搞就租12000 - 13000，而搞到咁大龍鳳出黎先執15000，每個月執多三兩千，一年執多三皮，要十年先回本，調轉頭你係業主，你會劏嗎？