財自信箱 -- 三層樓的生意人
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隊長你好,
我你很多年的讀者，先多謝你的時間看信
我是一個八十後, 三十九歲, 自營一間小公司, 月入大概五六十萬, 自住租 34000一個月租
太太三十九歲, 中學教師, 月入七萬
現有資產:
- 2015年買入旺角區單幢樓D室, 自己名按揭, 595萬買入, 現餘四百三十萬按揭, 家人現住
- 2015年買入旺角區單幢樓F室, 太太名按揭, 505萬買入, 現餘四百萬按揭, 打算放租16000
- 2016年買入鑽石山區單幢 500萬買入, 現餘四百萬按揭, 放租13000
- 沙田區車位, 上水區車位, 各約七十萬
- BITCOIN一枚
- CASH 550萬
- 股票250萬: 主要持倉1310香港寬頻, 939建行, 303 偉易達
- 另外有投資其他HOLD住五百萬CASH
目標: 希望可以五年財自
PLAN A: 槓桿高息股票, 303都有10%以上, 如果可以一千萬槓一倍, 有二百萬可以洗
PLAN B: 想買樓, 但係無人名再入
先多謝隊長意見
謝謝隊長
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你好，首先都想講講最近的讀者來信都好有實力，都要比番個叻叻你。
你呢個情況我先講Plan B，想買樓的話唔會無名，你只需要比你太太買左你層樓旺角Ｄ室，佢穏定收入食埋你層細價樓應該輕而易舉，你比多20萬稅左右就可以搞掂，之後你就用你自己收入買就OK。以你情況，我會assum你買自住樓先，咁買到1800萬都仲有得借我唔擔心，睇你要買幾錢樓因為你收入咁高時可能都想住到三房四房左右的野，1800萬都唔係話好威威但叫做你的目前情況下大約可接觸的野，都係可以考慮。但如果你唔係買自住，純粹玩儲樓，咁你就要諗你長線想點玩，你係想每夠一舊錢就買一層，集郵咁集定點?
主因係，如果你諗住玩集郵，咁個計劃又唔同，因為上面就係你太太食左你層樓free你個名，但如果係你玩集郵，就係應該你買左你太太層樓，free晒佢7萬額，佢買完你地回足氣再賣比你，近親轉讓連SSD都唔駛，所以你計下你收入，因為你可能食五至十間細都無問題，所以要睇你個appetite有幾大，你如果要每年食一兩間，記得同銀行講埋你罰息期有要求。呢種玩法就建議你唔好買太大碼的樓，主因係你不停產出稅項，所以慳稅計無理由下下件件都800／1000萬咁去，除非係最尾果件就買大佢黎收尾。又留意番呢家最受惠的係800/1000萬果堆樓起跳，所以買400-600萬樓係純粹貪收租同埋有種儲大個樓的數字。你咁玩會幾有趣，但果個稅的感覺我覺得會幾差兼唔值，純粹咁做隊長認為一係你買自住唔想比人迫遷就合理，買多一層收租都合理，但狂買就好似係為左攞個人獎盃而已。
如果想買樓，另一個方向你可以諗就係慳埋轉比老婆果下，focus搵公司名的樓，但係買公司名的樓要留意你要先full paid左先再按番，咁你就要諗下你可否將D錢轉黎轉去，然後又睇你買咩樓，一般公司名的大約1200萬起至億元都有，睇你睇中Ｄ乜再諗下你條cashflow，有機會要你將投資果5M班資回潮番黎轉個圈，買左層樓之後再按番出黎。
上面呢堆係純粹滿足你買樓的意欲，但問題係如果有一日你考慮移民的話就可能係咪唔應該買自住樓，反而D錢留係你收息股果下好D呢? 主因係如果無買開股的人我就唔建議，但明顯你買得1310香港寬頻, 939建行, 303 偉易達呢三隻都係貪佢地高息，咁我覺得都無咩問題。分析股票我就唔做了可能你仲專過我，但提出一點係隊長我好怕收息蝕價呢種概念，即你有8厘息都好但面價輸20%就無意思。但又咁講，去到你呢個位做到咁多cash出黎，其實好似呢家個市咁弱，每次你見個價回就入，隨時你賺錢又賺息，咁你就真係王者了。
事實上呢家個市唔夠成交，你去買樓無名的話，除左買自住之外我就唔太建議，另一原因係因為你收入高，隊長想同其他case一樣帶出的係你要產出幾多錢先感到財務自由呢？如果一般人可能三兩層樓收4-5萬已經係感到略有小成，而你的話你兩口子咁的收入，我諗最最最起碼都要收10皮一個月起跳先會有感覺財自吧，而要做到呢個數，買樓買下去清晒你個cash一兩年仲爭銀行錢都叫做可能只係岩岩好，何必呢?
所以我係同意你槓桿高息股，唔知你有無PB account，但搵番個PB睇下可以槓幾多借幾多，玩到一千萬都無問題，完全食得起兼你唔駛煩買樓啊租客果D野，畢竟你有盤生意要搞，你有錢就專攻呢三隻好過，純想財自唔好諗，有錢就供爆你果三隻股，逢低就吸。
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