2022財政預算案 - 隊長分析(下) 樓市分析 (修正版)

  

另一個今日好多業主都興奮的，就係八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200百萬元，首次置業人士可申請最高九成按，貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1000萬元，有部份網民已經即刻話嘩咁咪即係推高樓價?

首先從字面睇黎講，直接受惠的樓一定係800-1200萬的樓，但係要細心研究呢件事，我地不得不去計下究竟呢埋樓的首期同埋按測有乜野變化先得，下表係我更新了之前按揭列表的图 (Patreon會有清晰版)。

可以睇到，的確800萬至1200萬樓的首期（連印花稅）係起左極大的變化，但係更誇張的係，由於之前1000萬以前的樓只係可以借50%，但而家係1000萬之後你首置都可以借多左，最盡係960萬，即時令1000-1700萬段的樓灌入大量大量支持，首期要求幅度大減，呢一堆樓真係極受惠。

以前其實好多做代理的都明白1000萬係一條死線，如果你層樓係1010萬左右，真係寧願叫999萬然後叫個買家幫你比佣金，好過你企硬1010萬咁正當成交，你會發現個客源係完全兩個世界。今次亦好明顯個死線遠遠推升左上2000萬，咁間接當然係將原先1000萬的樓放鬆晒。

受惠還受惠，都要睇下買的人的供款要求有乜變化先可以深入咁了解個樓市結構。去到1200萬的買樓人仕，收入係要91573元月入，老實講去到呢個位今日有呢個人工，又要敢係疫市中入市，又要份工穩陣的，應該都係專業人仕，又或者兩公婆咁样先會買到，呢個收入要求仲要對前景無乜擔心的人仕（一定有），應該唔係話勁多，至少係呢一刻個量唔會太大，但係到左市況好轉番睇黎就會大力加油。

現實中，睇番由800萬開始去到1000萬的，目前好多都應該可以判斷為大兩房至小三房，去到1000萬至1200萬的，就會係小三房至三房兩廁左右吧，所以照字面睇都可以理解為好多標準兩房似乎會由800萬谷到去1000萬，三房就會谷到去1200萬左右水平。然後大約由1200-1600萬的，都可以理解為標準三房甚至係靚的房了。有網民話換樓鏈正式啟動的說法，係呢個情況下睇黎將會釋放左不少有實力的換樓客。

事實上而家好多適合家庭住的樓都係1200-1500萬之間，估計如果咁样釋放的話，係疫情期間大家都明白到屋企的重要性，所以似乎會有一輪upgrade的要求，特別係可能會有一個二合一的過程，即係如果子彈唔夠，就將老公一層老婆一層的樓，賣晒佢二合一買番間大，所以呢種情可能會令細價樓受壓。

而且，係新的呢個按揭底下將會形成新的消耗購買力戰。一般市場上的購買力係由三個指標組成：人名／人工壓測／首期資金。之前最多二手樓都只係做到1000萬，所消耗的資金，人名同首期都會細，所以買完層樓可能兩公婆仲會有一個人名／首期同埋壓測去用，但而家因為政府比你買大左，就會出現番要兩個人一齊買，就算留得住個名，但資金方面以及供款額的壓浮方面都會令到個購買力無左一部份。舉個例以前可能一方買個900萬兩房半，另一方仲有個額買多層600萬小兩房收租。而家，可能會夾埋買一層1400萬樓住自住，然後就完，乖乖地供。

所以睇黎係短時間都會比較有利中大價樓，但不利細價樓，特別係納米樓就會慘D。但係拉長黎講始終有個百葉簾效應，即無理由標準兩房升到1500萬時細價樓都唔郁。不過火車頭一定係中大價的三房果度。

呢個換樓效應睇黎會係疫情完結之時黎個大陽春，個人估計應該有一段時間好旺，因為下下都大碼交易，但今次最受惠的，睇黎都係代理行，或者大家可以考慮下入定代理行的股票都說不定？ （美記今日收0.98，隊長無持貨，純吹水，唔構成邀約哦)

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