Co-Living的概念集團

政府呢幾年係咁係度推Co-Living，當然有唔少的商人紛紛響應政府的號召，因此係市場上亦慢慢出現左形形式式的Co-Living項目，而且更慢慢有集團式的Co-Living出現，似乎呢個共居生活好似會成為一個潮流，或許將會取代劏房而成為下一輪的新投資領域？


要研究呢個Co-Living的主題，有一样野好緊要的就係要有合理回報，等同於劏房的出現，唔理你講咩道德又好市場又好，最緊要都係要有合理回報先有人會去做。呢個現象，係隊長的理解，不過偏偏呢個市場又係充滿令人費解的行為，也許就正正係政府主推呢個概念，市場就有所謂年輕人的創業說服左老牌的投資者去買成幢唐樓去翻新再劏新出租，亦有集團搶租成個酒店項目大翻新再以Co-Living出租，由於係雞同雞蛋的謎之前題下，你唔投資過又點會知賺定蝕，始終食第一水做左龍頭會好過癮，再加埋響應政府的號召搖旗納喊，如果劏房被打擊下，共享Co-Living仲唔係食正條水?


如意算盤的確係咁計，不過共享的成本其實亦相當高昂，隊長亦曾經有過研究租成幢唐樓再翻新的可行性作出研究，不過計黎計去都唔係計得好岩數，到最后都決定放棄，但竟然有財團會願意買成幢野黎翻新，的確係有錢就任性，不過再了解下其實背後亦係有故事。但在派花生前，其實共居Co-Living呢個主題，同劏房唔同之處，一方面就係要fully Furnish，而另一方面就仲要提供共享的地方包括廁所同廚房甚至其同共公空間，而正正就係呢兩样野，如果要做好個共居project的話就不得不用高成本去做，亦即係話你平唔到落黎。


先講裝修，老老實實，一幢舊樓要由原先乜都無，搞好晒水電，已經好大陣仗。記住，一幢野唔等你一間屋做裝修，成幢的話係可能搞埋大渠同成組電力，當然呢個係舊唐樓可能要搞的野，之後仲有機會有部份野要入積先可以間好房同重新規劃廁所，而且又要避旅館牌所以又唔可以咁多床位，規劃好晒搞完晒，做裝修就會有好多手工野人手野，成幢黎講條數睇下你幢樓有幾高，再做埋大量的傢私同埋設計，成本極大，就以隊長自己觀察的唐樓計，估計裝修總成本接近500粒，而去到要比500粒去搞，老實講不如買兩個細單位好過啦，租黎搞生意真係把L。


然而，就當你肯付出高成本去裝修啦，共居又出現另一個問題係，你不得不會造成兩样野，一就係好長的走廊，而另一样野就係你要有共居的地方，除左廚廁之外仲要有廳或其他類似會所的東西。以上呢堆野，其實絕對係成本，即你如果1000呎的話可能劏5間房就每間都應該有180呎左近 (每間20呎係走廊之類)，可租用率係接近9成。但你玩共居咩，你可能間11個床位或房，但廚房用左你150呎，廁所用左你150呎，走廊用左你150呎，得番550呎比你間11個床或房，每間得番平均55呎，可租用的係得55%，呢條數好快就解釋到點解劏房係好賺好多，而共居就好明顯係高投資低回報的項目。


不過，你仲未計另一样野就係，劏房，係唔駛打理的理論上，即你唔係駛請條友係度。然而成幢的共居，可以話比你聽唔請人係搞唔掂，當你有兩個office兩個清潔，咁只會進一步蠶食投資回報。而更好笑的係，就目前的坊間項目黎睇，都係存在左業主／投資方／營運幾邊人，就隊長估計，其實如果呢家做劏房係有5-6%回報計，共享的話業主可能都係得3%回報，投資同營運就分剩下的2-3%的回報，亦即係打份工的營利成本，連個投資的裝修payback都可能十年八年都收唔番，呢個仲要係full house狀態下的情況。


當然如果你係諗住做社企就無問題，幫政府解決住屋問題嘛。不過以目前果幾間大的集團黎講，實情佢地叫價真係唔平，所以一來做唔到Full house，亦即係又要請人係keep住搵租客，但如果想平D去散貨就又係無可能，成本如租金同人工就keep住啡之餘，房間的數量又係有限，平租左就番唔到轉頭，而且D租客如果知有人平到傻咁租又會係度嘈，即係又要人去manage又隨時要派著數。


所以計計埋埋，都真係唔知搞黎做乜，點計條數都真係唔通，而就隊長的網絡所得知，其實有背後的投資方都抱怨，睇完盤數真係做黎把L，不過有時有d年輕人創意，一個靚靚的presentation，一個響應政府的投資，一個創業夢，的確會有人願意試水溫，畢竟係成件事上面呢，其實都有一個winner，果個就係業主，比你條數真係計得好，完租約要加租分紅，你懂的。