背靠祖國的樓市

無論你認同唔認同，以及你的政治取向係點都好，一個無辦法唔承認的現實，就係中國已經強大，香港的經濟有好大比例都要靠國家靠國內同胞，而樓市已經係數字上體現左呢個現實。


五年前寫過，殖民地時代的香港，權力核心係中環港督府，有錢的人，特別係外國人，全部都聚居係中環附近，而幫到外國人搵食的華人亦主要係靠住班鬼佬發述，自自然然就住係港島，所以越近中環的樓價就越貴，慢慢散落港島其他區都會比九龍貴，而新界就因為離開中環核心地段最遠，所以最平，呢個係97年前的香港。


2017年的香港，有錢的鬼佬當然係度，但20年後的有錢外來人就不限於鬼，係一河之隔的祖國就有無盡的有錢人南下香港，而佢地首先並無一個包袱住港島定九龍定新界，當然如果黎工作的就會方便番工的地方，但好多好多國內的同胞，首選的係可以最容易番到祖國的路線，呢個係一個好明顯的核心轉移的需求，即以前的中環並沒有那麼重要，反而係能夠坐地鉄直番大陸的區域就更多吃香，所以你可以見到新界東能直去落馬洲同羅湖的屋苑，係好受內地容歡迎。


咁究竟呢個係一個unique的現象，定係一個客觀的事實呢 ? 隊長的觀察就係咁，我地如果攞番最平的入場屋苑黎睇，沙田中心而家平均呎價係14800，九龍東得寶花園平均呎價係14500元，港島東北角的健威花園係14000元，那怕呢個比較未必係apple to apple，但如果你用一個大勢黎睇，你估下97年左右的沙田中心 vs 得寶 vs 健威係一個咩比例? 基本上大家都會認同的係，以前港島樓最樓，沙田中心應該最平，但時至今日，三個屋苑應該差唔多了，而且沙中重要最貴，呢個足以證明重心向北移的現實。


不過當賣到豪宅黎講，港島價仍然係夠硬淨，那是基於對於好有錢的一群人黎講，港島豪宅仍然有吸引力，呢班人可能係咁易都幾千萬身家，中意住開果度繼續住，第二代第三代都住附近，以佢發左果一代人的財力，係有能力繼續支撐個樓價，所以係過左1500甚至2000萬樓的地區，港島仲係好強橫。


新樓方面其實都有類似的情況，唔計最貴最誇的樓黎講，元朗賣grand yoho去到16000-18000一呎，荃灣海之戀都係賣到18000-20000一呎，而港島樓因地段問題好難作正面比較，但如果你搵番二線小小地段如筲箕灣的香島都係賣23000一呎左右，唔難發現你其實買港島的錢可能同買元朗差唔多。


有人就會可能話，車，咪又係比炒家炒起晒之類的廢話，但唔講炒唔炒呢样野先，番番去一個住的需求市場，最好反映出黎的就係租金。呢家國內黎香港的人好多，工作的讀書的都大把，好奇怪的係，佢地又好肯比錢得黎，佢地又好好好中意新界東，沙田大圍火炭大埔粉嶺上水，基本上全線都係國內同胞至愛，租金特別硬淨。但你試下去筲簊灣柴灣或者香港仔，你會發現國內同胞的市場係細好多，租金當然唔會話大落後，但你唔會感到有一股勢力係度租樓，而新界東呢，個市場就好吃香。至於新界西呢？其實都係好癲，不過國內果班住新界西的一般都係新移民多，個人認為新界西的國內同胞呢，係粗小小，可能係財大氣粗，又或者係無錢都粗，相反新界東呢就係黎港工作讀書有文化氣息的多點，墨水都多兩滴，錢又算中產左右，所以新界東樓價都係果句，好硬淨。


未來中港融合只會不斷再加劇，過去的港島樓最貴，開始已經不合時宜，當然計埋傳統校網，港島仲有好多吸引人的地方，但係樓價的走勢，可能會繼續被國內同胞的喜好繼續傾斜至近大陸的地區，所以買樓的話，不防可以都參考下呢個向北移的核心因素。