背靠祖國的樓市


無論你認同唔認同,以及你的政治取向係點都好,一個無辦法唔承認的現實,就係中國已經強大,香港的經濟有好大比例都要靠國家靠國內同胞,而樓市已經係數字上體現左呢個現實。


五年前寫過,殖民地時代的香港,權力核心係中環港督府,有錢的人,特別係外國人,全部都聚居係中環附近,而幫到外國人搵食的華人亦主要係靠住班鬼佬發述,自自然然就住係港島,所以越近中環的樓價就越貴,慢慢散落港島其他區都會比九龍貴,而新界就因為離開中環核心地段最遠,所以最平,呢個係97年前的香港。


2017年的香港,有錢的鬼佬當然係度,但20年後的有錢外來人就不限於鬼,係一河之隔的祖國就有無盡的有錢人南下香港,而佢地首先並無一個包袱住港島定九龍定新界,當然如果黎工作的就會方便番工的地方,但好多好多國內的同胞,首選的係可以最容易番到祖國的路線,呢個係一個好明顯的核心轉移的需求,即以前的中環並沒有那麼重要,反而係能夠坐地鉄直番大陸的區域就更多吃香,所以你可以見到新界東能直去落馬洲同羅湖的屋苑,係好受內地容歡迎。


咁究竟呢個係一個unique的現象,定係一個客觀的事實呢 ? 隊長的觀察就係咁,我地如果攞番最平的入場屋苑黎睇,沙田中心而家平均呎價係14800,九龍東得寶花園平均呎價係14500元,港島東北角的健威花園係14000元,那怕呢個比較未必係apple to apple,但如果你用一個大勢黎睇,你估下97年左右的沙田中心 vs 得寶 vs 健威係一個咩比例? 基本上大家都會認同的係,以前港島樓最樓,沙田中心應該最平,但時至今日,三個屋苑應該差唔多了,而且沙中重要最貴,呢個足以證明重心向北移的現實。


不過當賣到豪宅黎講,港島價仍然係夠硬淨,那是基於對於好有錢的一群人黎講,港島豪宅仍然有吸引力,呢班人可能係咁易都幾千萬身家,中意住開果度繼續住,第二代第三代都住附近,以佢發左果一代人的財力,係有能力繼續支撐個樓價,所以係過左1500甚至2000萬樓的地區,港島仲係好強橫。


新樓方面其實都有類似的情況,唔計最貴最誇的樓黎講,元朗賣grand yoho去到16000-18000一呎,荃灣海之戀都係賣到18000-20000一呎,而港島樓因地段問題好難作正面比較,但如果你搵番二線小小地段如筲箕灣的香島都係賣23000一呎左右,唔難發現你其實買港島的錢可能同買元朗差唔多。


有人就會可能話,車,咪又係比炒家炒起晒之類的廢話,但唔講炒唔炒呢样野先,番番去一個住的需求市場,最好反映出黎的就係租金。呢家國內黎香港的人好多,工作的讀書的都大把,好奇怪的係,佢地又好肯比錢得黎,佢地又好好好中意新界東,沙田大圍火炭大埔粉嶺上水,基本上全線都係國內同胞至愛,租金特別硬淨。但你試下去筲簊灣柴灣或者香港仔,你會發現國內同胞的市場係細好多,租金當然唔會話大落後,但你唔會感到有一股勢力係度租樓,而新界東呢,個市場就好吃香。至於新界西呢?其實都係好癲,不過國內果班住新界西的一般都係新移民多,個人認為新界西的國內同胞呢,係粗小小,可能係財大氣粗,又或者係無錢都粗,相反新界東呢就係黎港工作讀書有文化氣息的多點,墨水都多兩滴,錢又算中產左右,所以新界東樓價都係果句,好硬淨。


未來中港融合只會不斷再加劇,過去的港島樓最貴,開始已經不合時宜,當然計埋傳統校網,港島仲有好多吸引人的地方,但係樓價的走勢,可能會繼續被國內同胞的喜好繼續傾斜至近大陸的地區,所以買樓的話,不防可以都參考下呢個向北移的核心因素。







留言

  1. 係唔係東鐵沿線好過屯門荃灣?

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  2. 汪生在大樓市小知慧分享過一張圖列明港九新不同size的升幅比較,現在隊長解説了箇中原因

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  3. 自住 如果港島和新界差不多價錢,寧願選擇港島
    方便好多而且級數高d

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