租樓性價比


信不信由你,個市場好明顯已經緩和左,到暑假的旺季,可能就會有微升的潛在爆發力。


最近隊長忙於處理secret project的新租客,老實講我不得不提出真係好煩。但如果你係淡友認為租金下調或者乜乜物物果D,我可以話比你聽其實第一你真係唔好再睇呢個Blog,第二就係租金基本上無跌,最差果個都係持平,最好果間仲要破埋頂上升。


但係有時D野我覺得租客計數真係好無謂,老實講成日諗埋D縮數野,好似比錢你賺多少少但可慳的,死都唔肯制,反而要搞到核核突突咁黎平先開心?可能你未必聯想到,但簡單D講,一間well furnished的屋可能收你10000咁講,街可能係8500乜都無又殘又醒,但係佢地唔會考慮原來自己買衣櫃買枱買床買呢样野样,係可能要幾皮野的事,呢家比多1500一個月,一年比多18000,D野fit晒位,間屋新的一样,住的人又會舒服d,但就係唔識諗,死都要慳頭輸尾輸質素,真係傻。


當然你可能又會話咁人地可能自己有傢私有電器又或者買左第時唔岩都可以搬走,咁我只可以話比你聽係一定無,而且都唔會搬,但點解我就廢事講,總之secret project行左咁耐,對住D租客我真係乜人都見過,想慳的人又特別多,但到最尾決定租我樓的人,通常都會發現原來係最化算的方案,對比部份人錯過了,然後住得突然差勁多的,累見不少。


不過你又唔好好有型咁諗話係咪隊長建議租樓要整到well furnish比人呢?呢件事就唔係咁講,始終一來成本太高,要做好一間屋的裝修同傢私,今時今日真係都幾L貴。以裝修成本計,呢家一間三四百呎的屋,真係同你執晒水電天地廚廁,無三十至四十個真係走唔甩,對比番三五年前可能二十個搞掂的時間,租金無大幅上升的情況下,真係好唔化算。再者,記住,Cheap人真係好多,你做到靚一靚,同同一個屋苑的殘裝比,可能都係收多10-15%租,個市差時可能直情無分別,最多都只係租出去快D,所以唔好亂諗話要整靚間屋租比人,條數有時真係計唔掂,除非你只係化下妝油下油就算。


但係問題又黎啦,就係點解隊長又可能會執晒間屋先比人呢?原因又真係好唔同,因為如果你得一間租盤比人,你對一個租客,你間屋壞一次野,都係整一次姐?但係,如果你有好多間屋,每間屋都壞一样野,咁你就要整好多次!!再加上,如果你間屋係本身都真係幾殘舊的話,咁可以話比你聽有好多間的話,你中問題的時候係特別多,而除非你真係全職收租,而且你又唔中d大穫野係可以等你慢慢搞的,仲要個租盤唔係同你住的地方差好遠,否則,你可能夜晚有人Call,一call你又要飛車去唔知邊度,無啦啦無左成日/晚,呢個就係你的時間成本。


所以,隊長傾向如果認為個物業係優質可以持有的,都會去執靚佢長線持有,因為只有長線持有先可以收得番個執的成本。當然當中一定仲要睇到D野係人地睇唔到,咁你先可以係長線賺盡,否則你駛多左的裝修錢,真係十年廿年都收唔番。係租金回報,對比時間成本同利潤最大化之間遊走,真係好考功夫。

留言

  1. 同意, 求其化下妝的回報率是最高。

    btw, 作為落後指標ge估價已經回升, 好難說服我個市仲未跌完(暫時).

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  2. 洗一至兩萬化下妝就夠~有需要髹油,換坐廁,打下臘

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  3. 以前一買就升幾十個, 十皮八皮裝修費濕濕碎, 而家樓價食咗豬油糕咁, 真係計掂條數先好去馬.

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  4. 拆開租家私比佢,你又唔使比稅

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