擴展版圖

呢幾日隊長的計劃又再度急轉，由於好耐無提及的Secret Project有異常好的回報，所以隊長又係度諗如何開長新的版圖。


其中一個最勁難搞的問題今時今日黎講就係按揭問題，由於金管定下來的苛刻同奇奇怪怪限制，每間銀行對multi-mortgage的取態都好唔一样。舉個例匯豐雖然進取，但係佢打我人工的折扣就比起其他銀行再辣，所以隊長基本上係匯豐可能想再借都難，特別係壓測下的50%同40%的入息水平，打折后好難達到。


中銀的取態又好得意，佢地人工的計法同租金收入又無咁辣，之不過有一样野好好玩的就係所有收租物業要有銀行出示的授權書先可以計數，那怕你的按揭成數都只係50%樓下。呢條例就真係對於我地呢Ｄ收租佬黎講可謂辣到無倫，始終咁多層樓的租金收入本來對於re-mortgage有幫助，但老實講有邊個收租佬會問銀行攞呢封授權書？好多都係做按揭時話比銀行聽係投資做5成就算，所以避重就輕下唯有變陣。


唔睇兩個龍頭大佬，反而細小小的銀行就仲係可以彈性處理，無論係人工同租金的打折，以及授權書，都無咁大的問題。之不過個問題仲係收入的50%同40%的壓測下，想係升的樓價中唧出一舊大數去再按，呢家都真係好鬼難。講真唔係講一舊咩大錢，就算你想唧多一百幾十萬咁講，即係你攞P-Loan都借到的錢，係mortgage黎講都真係重重難關，所以要係擴展版圖上，可以話難度極高，但同時你亦可以諗係質素極好。


要係今日買樓上車的人，財務質素絕對唔會係一個普通人仕可以暪混過關的人，無番咁上下穩定同收入，呢家唔會借到9成，而再上吃多一層的，就更加唔會係一個普通人的事。所以如果個市係咁節情況下都上升，你可以諗幾样野，一就係市底真係好L強橫，二就係你都唔太駛怕有人累街坊，因為楂貨以及楂重貨的人，新的就財務上靚質素，舊的就樓價上有絕大空間，呢兩種人係條街楂貨，你真係唔駛太京會有人掟貨隊冧市。


因此，今日有人問我係咪有錢都唔好投資的時候，隊長認為答案係好取決於你個人。首先先決條件係你要有鬆動的資金，而如何定義的話，理論上你如果係有樓之后仲有第二筆錢買到第二層樓的話，金管都已經守左一關。而你買完一層細／中價樓后仲有幾十萬係袋的，個人黎講都應該叫做好鬆動。


第二個問題去擴展版圖就係睇下你的預期投資回報有幾多，事實上近半年係20121026的影響下，近半年樓市都有一個幾顯著的升幅。而呢個升幅相對租金黎講，個人認為係升快左的，亦即係話租金回報上其實係無之前咁吸引。舉個例早一兩年前的租金回報你細心搵，可以搵到4.5 - 5厘回報的樓，而就算只係搵4厘的亦唔係太難。不過今時今日，普遍我見回報係由3.8-4.5厘左右，而之前相對吸引的4厘樓亦跌至3.5-4厘左近，所以要食一件新的，都係要諗下係咪搵件起碼4厘先好食。


另一個問題就係你自已的portfolio有幾重貨，舉個例你得一件400幻貨，你呢家執多件400幻計，你係食大左一倍。但如果你有5件400幻（即2000幻)，你食多件400幻，咁你個portfolio只係增大多20%，老實講就算你成舊數都係借黎借去去比，呢條數對比你成個盤都唔係太大，咁样玩一定比前者要安全。


事實上而家個市有幾癲我都係都唔識講，但半年前一個朋友買的北角樓，當時係520萬，而家係580萬。另一個朋友買的沙田樓，大半年前買410萬，而家係480萬。當然個市有人睇升有人睇淡，但隊長亦講過500萬上車起點，由兩年前推論到呢家，已經行左一半以上，而如果呢個推論係成立的話，即係上望就仲有一定的空間，要搏都仲有小小位去搏。當然，搏的時間其實都會自已計數，而計數其中一下，就係係樓市上升下，如果計你早期買的樓的回報，今時今日已經有一個極高的租金回報，而高的租金回報，其實亦極度咁減低你再擴展版圖的風險。


舉個例，以買入價計如果你的租金回報去到10%，而你擴大版圖下的新增資產係20%，當然唔係話你收一年租就等於半層數的樓價，之但係你亦可以諗收一年租可能已經有3-4成新果層樓左右的樓價了，呢種情況下，其實好抵搏，好話唔好聽今年唔冧，有份工作，出年你的風險就又減低好多了。係拉長的時間下，租金令時間變成你的好朋友，而且新的物業亦會變成新的收入，老實講就算唔升唔跌，坐多五年十年就更加唔會跌，因為擴展版圖只會越來越難，即你好難再借多Ｄ去買，亦即政府迫你的liability ratio越來越低，質素越來越好，咁五年十年后人人的liabilitiy ratio都少於4成甚至3成或2成(樓價升都會幫到手) ，咁樓價點跌？


所以，如果你明我上面講咩的話，也許係條件許可下，都係一個擴展版圖的好時機。不過記住，控制注碼同風險先為上策！