讀者來信 -- 如何在辣招下開二

隊長你好!

睇左你個blog好耐啦，激發我2年前買左間樓仔，雖然细，但係真係好開心.真心好多謝隊長你!!
第一步上車衣個目標已達成，衣家唔知下一步條路點行，誠懇請隊長神明指點迷津，你的善心世人一定會萬分感激同景仰.

My profile:
1.老公:(income 45k)
2.自己:(income 35k)
3.物業: 4M買，現值~5.8M (我借，自己名，仲有3.4M 要還)
4.現金: 800k
5.每月支出: $35k (供楼$13k,加父母家用雜费洗用)
6.我阿爸:有層楼(full paid, 現值4-5M，阿爸名)

下一步棋:
Option 1: 賣左自己果間換間大?
Option 2: 買多間收租,同我老公買? 同亜爸買?轉工找份多d人工?
Option 3: 乜都唔搞,快d供完層樓算?

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其實首先先講你下一步棋係有好多唔同的限制，所以當認清限制的時間就會比較明白會有咩可以做。

今時今日最最最難搞的就係按揭同借錢，所以走唔甩你一定要計下壓測先。以你呢家層自住樓計，你每月供款大約13K，壓測 +3 厘的話，大約就係20K左右。如果你想再按多層，當你自用就係月入50%，非自用係40%，即你呢家人工35K的一半係壓力測試，你最多只可以做17500或14000，爆晒額。比你就算轉份工做45K月入，都係講緊22.5K或18K，唔爆都係岩岩好，所以理論上你唔賣樓的話，用你名完全唔可以再用樓借到錢，所以你轉唔轉工都唔關事，亦即係話阿爸層樓係無收入的情況下，可以唔考慮，除非你搵到人再擔保佢就另計。

故此，你有兩個可能性，一就係還原基本步賣左層樓攞住筆錢由頭黎講，一就係諗手頭上的錢等你老公買樓。

先 講你賣自住樓的可能性先，你話你層樓大約值5.8M，減番你呢家outstanding balance 3.4M，即係你如果賣樓大約可以攞番2.4M落袋，再加埋你手上800K資金，即係你有約3.2M的錢可以用。今時今日的按揭成數黎講，你3.2M可以 當諗係最多借6成，即係話你的最大可能的樓價（唔計雜費先），係3.2M / 0.4 = 8M左右， 不過數字上一定無咁理想因為買8M要300K左右的厘印，同埋85K的佣金，即係起碼攞走你400K的資金，所以你扯到好盡的話，其實都係應該用2.6M 去計再除以0.4的首期，即係你大約可買6,5M的樓。

	按揭成數上限
	申請人的主要收入 來自香港	申請人的主要收入 並非來自香港
首間物業
<$700萬	60%	50%
>=$700萬至<$1,000萬	60% (貸款額上限$500萬)	50% (貸款額上限$400萬)
>=$1,000萬	50%	40%

計 到呢到好明顯就有個問題，你賣5.8M的樓，比一來一回的佣金，再比300k厘印，係今日個破頂市黎玩，由5.8m --> 6.5m，我睇唔到你生活有咩提升質素，但屎忽痕咁買，都唔知個空間有無大30-50呎，燒左50萬，仲未計裝修，真係嫌錢腥咩？所以好明顯你賣完再買， 係一件ON99的事情，除非你諗住借財仔買大D，不過呢家打緊財仔，你又唔係一定要換大，點計都無著數，所以賣樓換大呢件事係唔work的。

好啦，無得換大，又無得用你個名加借，剩番落黎就得番兩個可行性，一就係乜都唔做供晒佢，又或者趁有能力用你老公個名買多層。好明顯你問得我比得咁多options，睇黎你都係手痕要買野，所以針對你老公果度黎諗下點玩啦。

啦 理論上你手頭上有800K，你老公月入45K黎講，佢壓測如果係7成樓下就50% ，9成樓下就45%，即分別係22.5K同20.25K，如果以5.15%的加3%壓測計算，佢分別可以借4.1M(6成樓下)，或3.7M (6成樓上)，不過由於受到800K的首期的限制，大約我當你用650K減雜費的資金去計算，如果(6成樓下)你可以買的係650K / 0.4 = 1.625M的樓 (即係你幾多人工都無柒用)。所以又剩番落黎就係針對按保的收入去諗啦。

按揭保險計劃

住宅物業價值	按揭成數上限
<=$400萬	80%或90%*
>$400萬至<$450萬	80%至90%* (貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬	80% (貸款額上限$480萬)

註: *只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業)及其入息供款比率45%或以下

所 以最后剩番落來可以買的，就係你以貸款額上限$360萬 + 650K黎諗，即係你最盡大約係買4.25M左右的貨，每月大約供13500左右，計左咁耐終於計到你咁多唔同性的極限。你話你再儲多小小錢，或者借個 P-Loan幫拖，其實成效都唔會好大，最多幫你谷到4.5M的筆直好未，老實講諗咁多野，倒不如係你的筆直內認真搵樓算數。

其 實呢家大部份屋苑仔，唔計單幢，都已經係3.3M至4.5M左右。呢堆屋苑其實你上28網都有好多你揀，例如金獅花園，得寶花園，或者淘大細位，以及屯門 元朗粉嶺一帶，可選的地方其實唔多，盤就更緊乾涸。而你計完其實都可以睇到點解呢D盤咁受歡於迎，因為就算如你盤的80K家庭收入，又有樓又有將來，如果 你唔係叻識用單名買，你都係唔可能再買到，而就算買到都係局住係3-4M呢堆水平的樓，上車客投資客，所有資金都重叠係一個樓價的水平，呢堆細價樓再唔合 理都其實好渴市。

今時今日市況好難預料，比左個諗法你到最尾都係睇你緣份，你撞到好盤咪買，撞唔到隨時要破頂入市我就有保留。不過都係好似我地電話講，努力搵盤啦。