點解細價樓越升越急(下)?


當然以上都係一般人講的盤源收窄了,但究竟大約發生左咩事,令盤源真係收窄呢?


以目前黎講,盤源收窄的原因有下列幾個:


1. SSD:因為最近的成交都會鎖住SSD。
2. 自住的:用家會長期住無論咩價都唔放。
3. 長期投資:用來收租,理論上都唔易放,除非你比個超高價。


先睇SSD相關的,如果翻查數據,我們來做一些比較大的上車屋苑最近一年的成交,如下面:


沙田中心 - 81宗 / 1480伙 = 5.4%
嘉湖山莊 - 714宗 / 15927伙 = 4.4%
得寶花園 - 147宗 / 2016 伙 = 7.3%
荃灣中心 - 225宗 / 4516 伙 = 5.0%
大埔中心 - 184宗 / 4080 伙 = 4.5%


數據主要的目的,係睇下有幾多樓好Likely都唔會賣,用1年的數據做原因,係因為1年要輸20%都大機會無人會走,但10%左右的有人有機會會放,所以用1年數據會係嚴謹D。以上表黎睇,平均其實每個屋苑都有5%左右的貨係已經被SSD鎖死左,如果你再諗埋有D 1年+的SSD盤都係唔走的話,相信可能有約8%的樓係唔會係市場再出售。


好啦,睇番個大畫面,香港有700萬人,120萬個私人單位,你估會唔會120萬單位都會而無人住先?好明顯唔會,所以其實我地如果要自己估一個數係自然流通量的話,也許其實每個時段都係5-10%的樓會郁,即另外90-95%的樓係有人點都會楂住唔放,until去到下一個可能更吸引的高價先會有marginal的人再放貨出黎。不過好衰唔衰呢家自然流通果D樓已經有好大部份比SSD鎖死左,咁剩番下來的係咩貨呢?顯而易見,就係要更高價所吸引出黎的marginal的樓。


既然要買呢D marginal的樓係要付出更高的樓價,即係話要成交就要比一個可能係破頂的高價。如上文所述,一個破頂成交,就會令市場的市價移高,而要鞏固個破頂價,其實配合多一兩個接近的成交,就可以令一個屋苑的價錢再提升。換個話說,你要沙田中心樓價升至500萬入場,你係唔需要用500萬買晒1480個單位的,簡單D講你如果有1500萬,先買第一個500萬,呢個成交係破頂,D人可能會懷疑係咪堅,定係呢個單位有乜咩超靚裝修咩連天台咁。好啦黎多個500萬成交,呢個500萬已經差唔多可以令銀行估沙田中心至接近500萬。你再用500萬買多層的話,那基本上好大機會500萬已經成為市價了。


不過亦由於盤源被SSD所鎖起,我認為要不停食marginal的樓的市況已經出現,即係要賣的人已經賣晒,買左有任何變掛的人,都比SSD鎖死,基本上at market price,係差唔多無人會賣樓。呢個唔係一個單一屋苑的狀態,目前係成香港細價樓市場都出現呢一種吸乾的市況,所以係未食晒market盤之前,十個成交8個market,2個先marginal成交,但而家根本無十個成交比你,可能得番一個月5個比你,但其中有2個market,3個係marginal,呢個係一個惡性循環,因為現實上又多一部份樓被鎖死,而另一方面心理上就比市場參與者覺得買親都係破頂,越買越急的時候,破頂買樓對買家以及賣家都由覺得係中六合彩的心態變成common practice的話,之后接下來可能就會係3個成交3個都破頂咁,不停局升。


你話升勢會幾時先停呢?老實講只要掂到400萬就會停,因為一方面按揭要求變高了,然后DSD也會重了,到時升勢同成交應該都會冷卻,但係唔係掂到呢條線就跌呢? well.....隊長認為只會係高位橫行,到時唔買樓要租樓的,真係會被閹乾的。





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