點解香港樓市咁好玩?

前兩日有記者朋友問我點睇香港樓市，當然當中有好多引導性的問題，如話加息唔怕會冧啊，買地產股係咪回報比買樓高啊，呢D問題我都答過好多次亦廢事講。不過其中一點我認為值得去研究下的，就係點解香港的樓市咁好玩，咁多人玩?


隊長認為成件事主因係香港的樓市存在一個好大的demand vs supply的失衡，導致想買樓的人好多，價錢推左上去之后，買到樓的人就會被標籤成勁人，而呢個遊戲日日夜夜都有日加入，先唔好講個價的走勢，只要能夠參與其中講埋一份，已經好過癮，但更精彩的係人大左你就自自然然被迫加入玩呢個遊戲，而玩得遊戲就無人想輸，買樓就慢慢變成一種成功的全民會考。


之前亦其實講過，其實需求上，隨住80后90后00后的出身，呢D友仔越黎越唔捱得(我都係)，而你更加唔好講話叫佢地捱，根本唔岩channel。由細到大要乜有乜的呢一輩，到左二十出頭就更加想有自己的天地，而我講緊的係差唔多一人一單位的需求，呢一個需求的形成唔需要好多時間，基本上一個晚上訓醒就可以多一個需求，所以你可以諗下香港咁多后生仔女，佢地突然話要樓就要樓，需求增長速度只係以日黎計。


但相對於每日增長的需求，供應就相對係長好好好好好多。先唔好講你有無地呢D野，我就講呢家拍板起得到幢樓出黎都要2-3年時間，但你班友日日都多一千幾百個人話要樓，根本上呢條數係"無L得追"的! 而且大家都知道，要係香港搵到地難，搵人起得快又係難，此消彼長的情況下，根本需求係無可能靠供應滿足，因為limited supply下的香港樓市，供應的週期對比我地人類的慾望實在太太太慢了。


故此，你可以預期係一個咁一面倒的樓市下玩，做買家買到貨一定有著數，承接力亦唔係好怕，唯一就係驚價錢太高炒過龍要跌，呢個又好似去番D人問呢家係咪太太太貴的問題。之不過，仲有一個問題係除左收入以外，仲有父母的財富效應。很有趣的係隊長前兩日睇左一篇40歲樓下全球富翁的十大排名，有7個人都係靠繼承家產而發達的，呢個亦係一個無可否認的事實，就係好多時你去買樓，你靠自己能力，但同你同場競技的人卻係成家總動員一齊夾大份同你玩，咁拗過手瓜你係輸都無計。


呢個傾斜左或扭曲左的樓市遊戲，隊長認為係香港人的怪獸家長時代下會更加明顯地鬥玩身家，亦即係話樓價以前係按一代人的能力去計樓，而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數，咁你話幾時爆呢？我唔知，不過似乎係目前政府出左咁多招控制按揭下，我覺得有排都未爆。