操盤實例 -- 思維更新出發篇 [僱問服務]

隊長您好！

在整理一下個情況，以方便您賜教

年齡 : 40

家庭 : 已婚有一子

收入 : 太太全職主婦，我月薪約32K，年薪約45-50萬 (預計3年內都穩定)

開支 : 現在租住北區一已補地價居屋，月租7K，2016年前都唔會加租。加埋其他水電洗費，一個月最少可儲15K。

可動用資金 : HKD2.5M (2M 半年定期，其他為即時CASH)

小弟曾經唔鍾意問銀行借錢，希望一次FULL PAY買樓，基本上而家都可以咁做，但唔想買住既原因

1. 買完無流動現金

2. 由於月租7K，一年先84K，又唔駛管理費差向維修，只要3M樓跌10%我都有賺，所以我仲等得

由於睇左咁多文章，加上其他朋友意見，認為我必須改變，所以想請教一下隊長對我呢個CASE既意見 ( 前提當然我會去銀行上會)

另外想重點睇下呢幾個問題

1. 買私樓定居屋好？

2. 做9成30年定其他選擇？

3. 北區有咩好選擇？(而家住果度584呎，同SIZE就OK)

4. 以而家呢個市況，如果我想盡快財務自由，我應先買一層自住，等個市落左再買多間，定係而家睇0岩就買兩間？(壓測會唔會有問題？)

如果因有什麼情報不足而不能作出分析，請賜教！

謝謝！

祝身體健康！早日財務自由！！！

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

你呢個case第一样野要做的, 就係要了解下你的借款能力。首先以你32K的月薪，保守的計我會用40K同你去計，但進取一點我當你40K的話亦會比多條數你做參考。以32K同40K計，你的壓測分别為19.2K同24K，亦即如果以5.2% 30年的壓測黎計，你最盡最盡大約可借348萬或435萬左右，每月供款2.2% @30年就大約係13213元或16516元，以你的入息其實點供都OK的，因為以你每月比7000租同可剩15K已經顯得綽綽有餘。

以你借到3.48M or 4.35M左右計算，加埋你手頭的資金2.5M，其實玩到盡都係大約5.98M或6.85M，呢兩條數大約都可以比到個concept你點样玩。舉個例，如果你用5.98M的筆直黎講，我當你即係約莫兩層3M的樓，咁你可以揀一層自住一層收租，咁你應該都係新界區買到D野。之但係3M的自住樓對比你而家住緊的居屋，我諗一定會細好多，估計實呎都係300呎左右上落的野，咁你而家住緊建築584呎，實際都應該有400幾呎的野，少左3成幾空間，我相信你未必會接受到。

如是姐好明顯按呢個思路黎諗，我就會建議你繼續租樓，然后買兩層3M左右的樓黎收租就算，咁一層可以你自己名，另一層就太太名你擔保，咁样可以避一避左個DSD慳小小錢。呢一個方案好處就係你可以利用你呢家個業主係外國唔太介意租金差少少的情況下，你食左個息差之餘又可以繼續住大D。個人估計如果以7K一個月，年租金84K，佢如果以3%回報計層樓應該值2.8M，不過呢家我估北區584呎建築計，當你6000呎蚊都值3.5M，所以佢用低於3%的租金回報租比你，理論上我係你就一定會"雅住係度唔走了"，所以你只要買層樓收到3%+，基本上你都賺硬，而呢家4%回報花點時間都應該有，所以如果以財務自由同收租為目標，呢個方向就應該岩你。

而另一個方案，就係之前問及你買得樓，係咪就會搬去自購物業度住？如果係的話，按你的要求咁講你要個同現時居屋差唔多大的單位，即係約莫實呎的400-450呎的空間，以我了解呢家都要貼住4球左右。以呢個筆直計，如果你仲係用5.98M的供款黎講，買就唔係問題，但你仲想買多層應該就唔係太可能。而如果你係用6.85M的進取小小的按揭黎講，咁你買完應該仲有2.8M左右剩，但唔好忘記係仲未計你想留係手的資金，以及你要做的裝修同雜費等等，一去左呢D野我估你最多都係買2.2-2.4M左右的野，即其實我都唔係好見到你買到D咩野，所以如果你係想買黎自住，你就要預左同財務自由呢件事無乜關係先。

作為一個財務自由的blogger，隊長認為你的處境其實都幾明確係可以先以兩層3M (或2.8M)左右的樓作為收租目標，然后繼續住係現有的低成本居屋入面。畢竟，你呢個方向仲可以受惠現時超細價樓的政策，同埋買完應該仲有少量的資金留係手做buffer，算係叫做係你能力笵圍內的舒服又可行的方案。

考慮左上述因素后就答番你果幾個重點問題：

1. 買私樓定居屋好？

自住就居屋，但個人黎講就建議係買兩層細價私樓

2. 做9成30年定其他選擇？

30年就一定係ga la，因為呢家係負利率，供得越長就越抵。而9成就無乜必要，以我理解你兩個計劃都唔需要用9成輸個按保，反正你買完兩層就算有cash都爆額，無意思。

3. 北區有咩好選擇？(而家住果度584呎，同SIZE就OK)

老實講北區我唔熟，但比左筆直你你去自已搵好會D，但有一通識係通用的就係邊度都買得，只要間屋突然間夠平有水位就買得，而水位就當然係睇成交啦。

4. 以而家呢個市況，如果我想盡快財務自由，我應先買一層自住，等個市落左再買多間，定係而家睇0岩就買兩間？(壓測會唔會有問題？)

呢度已經答左可以買乜，但時間上又係一個幾蝦人的地方。老實講呢家細價樓個價係咁升，你個個禮拜去都可能差五萬十萬，有心的話我建議點都可以入番一間先。反而我怕的係你3M選擇真係無乜，所以要用多D時間做功課，呢家係上車最后的黃金時間，唔可以太拖慢版。但如果你話係咪一次要入兩間，我又覺得係睇你遇到D咩盤，咁講真有兩間超平超荀的，咁唔駛我講你都知要入。但如果兩間都market，咁我會建議你入一間先，而另一間就你自己楂主意，我唔會孭重飛幫你諗。

夠膽同你講入一間先，係因為呢一間可抵消你租屋果間的支出，而第二間就係一個正式investment，所以入一間係可以慳番租樓支出，但入兩間個quota就抵消完。