操盤實例 -- 一家四口換三房及求財務自由

你好，我本人今年34,有兩子女，收入穩定20,000左右，太太收入25,000左右，已於供滿屯門一個兩房單位，是用我私人名字買，現估值二百五十萬左右，家庭積蓄約有100萬，每月扣除所有開支後, 家庭能儲12,000至15,000元左右。

我們希望能換一個比較大的三房單位及在將來達到財務自由。所以希望80大大能給我們一些建議呢。

謝謝隊長~~~

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我喜歡你這些case，因為一睇落去就見到有potential去執一執。


不過首先講一样野就係你的兩個目的係有小小的衝突，因為如果你想全力做財務自由的話，我可能會幫你諗加按后再變成1開3，但如果你係想變3房又變財務自由的話，兩個目的係會互搶資源的，而要令呢件事同時發生，你又會由呢家零負債變做負番幾百萬債，心理壓力也會大左。


點都好，首先我係你會做的就係將你手頭上的兩房單位先加按至50%，方便將來出租，而你話估值約250萬，即係你可以借125萬，按30年計@2.2%每月供4714元，壓測金額為6825元，你收入應付呢個壓測的要求綽綽有餘，記得申請埋mortgage link，方便你儲錢。


加按左之后，連你的家庭積蓄100萬，理論上你應該有225萬係手，你買得3房我唔知你諗邊個地區邊個位置，更唔知最重要的係咩筆值，所以反過來呢一下我就計下你老婆最多可借幾錢。以佢收入25000計，最多可借60%的壓測，即係15000元，如果以呢個標準計，佢可借大約270萬元，每月壓測@5.2% 30年計為14825元，實際每月供10251元。


所以，你地理論上係合理可出租而家自住樓的情況下，你地的筆直最多可買約480萬左右的樓，而呢個價我相信係屯門三房都係有的，但未必係太中心地段。


當然你可能會問隊長，仲有無計啊？計數上，我見到的係你本人其實仲有額可再借錢的，咁呢D野你就自己諗下你點再借落去。另一方面，你太太的人工如果係你未來一兩年再加的話，係有機會可以令你個額再鬆小小的，又或者如果將來有新盤岩你心水，發展商又有二按的話，可能會幫到你都未定。


不過，如果你要怪的，倒要怪下CY點解要搞個壓測搞到你咁煩，你個case理論上買層5-6百萬都應該好輕鬆，但咁多唔同的招令你可謂寸步難行。當然，如果你唔跟政府政策去跟足規矩做，咁又另一回事，不過我就唔會教你任何犯法的野了，你要點玩就自己再計。


但點都好，要重提一點係你就算有一個3房單位，加一層收租樓，你離財務自由仲係好遠好遠，不過有小朋友就無得揀，錢唔係大晒，活得開心也是無價的，所以都無得計太盡，不然我可能會叫你真係捱多幾年買層細的收住租先，但人有需要就住好點吧，生活精彩點是用錢買不到的。