樓價下調的死仕

按摶奕論的法則思考，我們一般會預期對手在我們做某一決定後，因而佢地作出的反應，而我們再推論會有什麼結果時因而再制定策略，這種演算可以一直推到最終的結果，是一種很自然又很合理的推算，最普及的更莫過於在麻雀枱上。


不過，如果利用摶奕論的法則思考套用在現今的樓市上，又或者多多少少可解釋而家膠著的樓市。首先，相信今時今日的小業主都係比較有實力的，因為你如果有加楂幾層樓的，好大機會好幾層樓都最少係用5成上會，無乜咁上下錢的人唔會楂到幾層樓；而得一層樓的人，亦好大機會一係早年買落，現價比起買入價已經有一個好明顯的升覆，輸三兩成都未必會入肉，而近年買的亦要通過嚴謹的壓力測試，以前你搵3皮買300萬的樓，而家搵3皮只買到250萬的樓，再加上成交特別少，呢堆marginal的上車客可能都唔夠整體樓市的百份之二；所以係小業主的層面，相信非常是有實力的。


地產商方面，+X哥亦講過呢家行家係處於歷史的負債低位，一方面根本無資金壓力要出貨，而另一方面地價高企，但樓價不升，唯一的後果就係發展商唔投地，或投左唔賣等岩價先賣，玩拖時間亦一定可以同你政府慢慢磨，中間擠牙膏咁陰D陰D去貨都夠食本，而且發展商最多只可以接受平賣小小搶盡二手客源，但要佢地主動推冧樓價我相信除非佢地手上無晒地，如果唔係都無乜可能，即係話無原因，無誘因的情況下，小業主同發展商都無乜特別需要賣樓隊冧樓市。


但政府而家出三辣招的目的，一方面當然係想壓主個樓價buy time同埋話比人上車，另一方面亦想樓價如果可以跌小小番落去之前的水位等有需要的人買到樓上到車。我用跌小小的原因係因為我相信無政府想見到樓價以崩盤式下跌，導致全城仆街先開心，所以政府的立場係應該望樓價下調就好，但問題係大家心目中就只係估下跌幾多左右，即10% , 20% , 30%?


好啦，當然我地睇番今日個市，我相信無人會否認個價係真係無乜得升，但實情無得升的原因亦好主要來算三辣招，而當中尤以BSD最惡。如果你唔認同的話，試諗下，如果呢家BSD放鬆番，你估大陸班友會唔會即刻比Agent call落黎狗衝買樓?如果會，你又認為樓價會向上定向下呢？我深信九成九都會係估向上的。


所以如果推論落去的話，我係政府就一定希望樓價跌到某一個心目中的水評，即如20%咁講，然后就乘機放寬番三辣招，一招救唔到就兩招，兩招救唔到就三招，到時需求大增番，咁就功德圓滿同市民講政府成功救市，而到時下調的勢頭應該會被拉起，也許放寬完唔夠一個月就有一個V型反彈都未定，因為跌左20%的樓市，又抵左，又無左辣招，上面班同胞一定好快同你炒晒底。


如果呢個演說你係認同的話，咁呢家欠缺的，就係一班死仕肯掟貨出黎，可能大約300-500宗向下行的10-20%，拉一拉低成個市的成交價，讓市場吹一吹淡風，到時政府就有名目退市。不過問題係如果無人有需要賣樓的話，一方面何來死仕？而更重要的係，連低能果個都知政府一退市，個市就會即刻彈起，即你如果賣平左10%，政府一退市你就會比佢夾到JJ都爛買唔番，我唔係話大市唔會跌，但問題係問一問作為業主的你，願意做一個讓樓市下跌一個月的死仕嗎？