操盤實例 -- 兩代全家總動員買樓篇

隊長您好,

小女係2014年頭偶然睇到你個BLOG, 自問一直係一個大洗 + 先洗未來錢 + 零儲蓄的人, 睇到你文章後真係得到好多啟發, 現在努力改變陋習,  希望可以好似隊長一樣早日達成財務自由 + 改善屋企人的生活環境!

我今年24, 月入14K, 每個月基本開支5K(其中3.5K係早年簽落的美容套票分期付款,起碼仲有6期要還), 現有儲蓄20K, 每個月可最少儲6K

父母收入共50K (36+14), 2人聯名持有現市值4.2M之物業, 月供共16K:-
 - 本身用緊H-PLAN (<2厘);
- 另由於物業比購入時有所升值, 故最近加按物業套現1M(可隨意動用,純粹增加現金流方便投資), 加按用的是P-2.85
 -  父母有積蓄的但要用作應付在外升學的妹妹的學費食宿與其他開支(妹妹仲要讀多4年)

家人因健康問題想改變居住環境並換3房單位(家人會長住10年內都唔會再搬), 現睇中一個6M單位

1)  有沒有方法可以不賣掉現有單位(因無可能再用同等低價入+MORTAGAE PLAN好靚)而能夠買入3房單位? 如用我名9成上會,揾媽媽做GUARANTEE (因為爸爸QUOTA已用盡,媽媽QUOTA應該無用過但一按有落佢名)/P-LOAN借800K再用我名做7成上會,同樣揾媽媽做GUARANTEE/其他隊長更好的提議

2)  用我名買入細價樓, 連同現居住單位一併放租, 再用租金去租個3房單位 (但我家人睇中的幾個屋苑都係供平過租約2-8K/MONTH, 家人覺得租樓好似唔係咁化算)

3)  高賣高買, 賣左依家個單位換個3房 (但父母經歷過97同03,對於高賣自住小單位去高買大單位有些少心理陰影)

4)  我同男友(月入12K)聯名買,9成上會,過幾年等我人工有增加再轉按甩番男友名出黎

麻煩隊長指點下我地應該點做, 感激不盡!!! 順祝隊長早日達到100%財務自由

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24歲好後生，之前大洗唔緊要，呢家開始還是早得很呢，不過美容套歺果下就真係.......女人的專利，值唔值就見仁見智了。


首先你的目標三房以6M計，今時今日一按借貸上限係4.2M，當你做埋二按去到80%就係4.8M，咁即係話你大約諗掂1.2M首先先就OK。


你呢個case好大機會都要全屋總動員，好彩的係你媽媽有名但無份做按揭，係后面應該可擔保你的。不過你無比你呢家全屋人一共有幾錢cash係手，我就當你父母加按左1M +你20K，即係1.02M啦。而買6M樓厘印要180K，加埋雜費當你要total 250K啦起碼，即你最好有1.4M先安全過關搞掂首期，因此你仲要諗掂380K的資金。呢380K的話，我諗你要用你爸爸的額去借P-Loan，因為你一用你媽媽個名就會隊爆你個上會計劃，14K人工借380K，理論上應該借到，不過就可能會比較高息。


當你搞得掂個首期，剩番落黎就係你個4.8m的mortgage，按30年計@2.2%，每個月就要供18225元，壓測@5.2%就即係要26357元。要付合呢個要求，你起碼要44000的人工，當然咁你得14K就一定meet唔到,但如果你加埋你媽媽的36K,一共有50K,咁你就應該過到，所以走唔甩你就要媽媽擔保，如是者你買多層樓應該唔難。


不過提醒你多一句，咁样買法成家綁住晒係呢層樓度，你第時想再買就好麻煩。你可能會話咁你到時結婚可以住番你而家間屋，不過你黎得我個Blog就知我係做財務自由的人，你個plan比我的感覺只係上車同買樓，叫做到時屋企多間出租樓，不過用一家人之力猛到咁盡，我總係覺得唔係太穏陣，又或者就算穏陣都好辛苦，仲要有個妹在外讀書，堅癲仔，不過如果你用身體健康黎計，錢唔係最大concern，咁我就沒異議。


可以的話試下揀賣左而家間屋，洗暈佢由頭黎過，買一層6M自住，同一層2.5-3m收租，可能會係一個更好的選擇。