隊長新盤點評 -- 瓏山一號

又有新盤推出，今次係新地係粉嶺聯和墟的新盤單幢樓，以大單位為主，目標應該似係針對區內換樓客又或者起果時仲係好旺場的大陸客。


先睇地盤地點，係正粉嶺花園對面，不過粉嶺花園係低密度的私人屋苑，相對番瓏山一號呢支單支野未必可以完全正面對比。而當然就近可以作對比的就有一年前我話過會蟹的逸峰啦。但計價錢之前，同逸峰一样的問題係瓏山一號離火車站都比較遠，不過瓏山又嬴番一仗的係佢位於聯和墟相對中心的地方，配套上比起逸峰都齊全，衣食住行相對都好好多，呢下對於區內的換樓客應該會比較吸引。

先睇瓏一的價單，由於全部大單位計，相信開積果時都係諗住做大陸客，無諗過會比政府玩殘，所以個人認為對於新地黎講呢支單幢樓，只係算係二三線貨色，因為無概念無地理優勢無政策優惠，所以要突圍好大機會就要靠平價同優惠。


優惠方面即供就減5%，而5月31日前簽就再減3%，然后又有70%的印花稅回贈，我計數嫌麻煩就當你只需要比3.75%稅先，補70%比你即係又減多2.625%左右，即全間屋大約減10.625%（只係作參考，因為回贈果part係之后比番你，所以如果先從樓價減出會有出入，但唔影響整体的參考性的）。下表則為打折前後的對比:

單位	實用面積	價錢 (名義)	平均呎價 (名義)	價錢 (折後)	平均呎價 (折後)
29C	846	8,593,200	10,157	7,680,173	9,078
20C	846	8,413,300	9,945	7,519,387	8,888
8C	846	8,026,200	9,487	7,173,416	8,479
29B	718	7,440,100	10,362	6,649,589	9,261
20B	718	7,284,300	10,145	6,510,343	9,067
8B	718	6,591,800	9,181	5,891,421	8,205

而先從對面的粉嶺花園比的話，最近一年成交都跳得幾多，由實呎5000-7300都有，可能同樓層以及內裝修有關，但假設你話大約中間樓係6000蚊實呎的話，理論上你攞番低層的瓏一係折後以8200蚊起步計，其實都貴左成3成咁劑。高層就無得計了，因為廿幾樓的瓏一同9樓的粉嶺花園唔是同一回事，相信瓏一的高層景觀應該幾靚，呢個都會加番分。

以如果同上一個新盤逸峰計數，攞比較新又比較差唔多呎碼的size黎計，比較接近的單位就有1座17樓A室實用753呎，成交702萬即平均呎價9328元。如果以呢個數字比較番中層的20樓，價錢其實差唔多，瓏山一號就稍稍係折扣後仲有多少優勢。

呢個盤開價都其實尚算克制，但問題係始終呢個區本身先天優勢不足，我相信唔同於元朗有大量外來客入黎提供新的經濟能力，呢個盤的開價最多只係跑嬴其他新盤，但未能說得上抵，而且仲要係單支樓，呢下對隊長黎講就大打折扣，始終無概念無新客仔無地鉄的話，我都唔知如果你諗住賺第二轉的時候仲可以sell乜。

故此，都係果句，呢個盤自住就還可以，但諗住投資就咪劑了。

隊長指數(Captain Index): 65#

抵賣指數: 65分

自住指數: 75分 (自住OK，都叫新地樓，都叫方便）

前景升值指數:50分（大把人陪你蟹，點升？）

收租回報指數:50分（貴盤但新界區，料長期落后）

（65＃＝65是整体評分，后面如果係+的話，意即1-3年展望係上升，-的話，意即1-3年展望係下跌，#的話意即1-3年展望係持平，就算因為SSD無成交指標，都代表屋苑內在值的展望)