操盤實例 -- 生BB變3房計數篇

丈夫(33, 月入$53K)和我(31, 月入$45K) 育有一4個月大兒子。扣除MPF后二人月入約$93.5K。現有資產如下：

1）2房物業，市值$5.2M，按揭余額$3.08M。物業是我名下的。每月供款$22.5K

2）股票$0.4M (可立刻套現，因對比買入價有10%利潤）

3）現今$0.45M

4）基金$0.4M ($0.1M可立刻套現，余額是留給兒子的教育基金）

沒有其他債務

每月儲蓄約$17K （$5K為月供股票，$2K為月供兒子教育基金，$10K現金），每年花紅足夠交稅並約有$100K-$150K余額（保守當$100K）。

由於有了兒子，短期（2至3年）希望換3房並且有一放租物業。有以下幾個選項：

1）加按現有物業套現$0.5M，延長現有按揭還款期至每月供款$18K。此方案希望能有多些現金儲備，2至3年后以丈夫名義買一層樓出租（7成按揭，希望租金能抵消按揭供款）。另外再將現單位放租，再租3房自住。（預計租金收入與支出是-$5K至-$7K）

2）加按現有物業套現$0.5M，延長現有按揭還款期至每月供款$18K。此方案希望能有多些現金儲備，2至3年后以丈夫名義買一層丈夫名義買入一細單位，情況像（1）相類似。

現有物業應該不會放售。想聆聽你的意見，謝！

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睇你個case我就覺得有D野唔係咁妥當。


第一個問題我相信好多讀者都會問，就係你地家庭收入93.5K，但你只能儲17K，即你地三個人月洗76.6K，減埋供樓22.5K，即你地洗成50K一個月，講真我明白有BB亦有支出，家家有本難唸的經，但同時你地又有個目標要買三房，但洗錢都好似好豪爽，呢個位你地要好好諗下短期內有無得慳下，唔係就真係三房難過登天。


另一样野就係你的按揭還款期一定係好短，我大約估計你地買果時可能係用13-15年左右的還款期對不對？呢個decision真係好差，不過你比我的options都有意識到呢個問題，奈何我唔知你幾時買又有無要罰息，所以就當你無先，但呢個位你真係可能要執執佢。


好啦，入正題我嘗試去諗你點样可以買到3房，但先決條件必須為一間3房定個價錢。由於你無講清楚買邊或幾錢筆直，我用你以定5.2M的兩房黎計，你起碼講緊3房我估都要7M以上。你地有鋪排的，就係叻在用你一個人名留左個生口，但以目前的按揭限制黎講，7M以上的樓而家最多借5球，咁你係咁易都要楂住2.5M+係手先有得玩，除非你肯住遠D就另計啦。


以你手頭上的資金，大約係1M左右，唔計你個B的基金，咁的情況你要有2.5M的話，即你要搞到約1.5M出黎。就當你加按按多500K出黎，你每個月儲17K都要約莫58個月先得，即係5年時間，呢個亦係我叫你諗下有無得慳D錢的原因。不過，你可以話你每年花紅可以食多100K，即你大約可能4年就完成。


問題又去番你比我個兩個option，第一個就係揀租樓，呢個就同計數無乜關係，亦係一個方法，不過我個人一般都傾向能自己買到就買到，但利用財技去拉高番買層貴樓的支出。當然你諗租樓都無錯，你買唔買多層第二層都次要，呢D我見你都識計，但係我角度我係一個計完數得黎又會固執小小的人，因為我真係好L憎租人樓唔知幾時比人收番的感覺，而且D裝修又九成係自己唔中意，係呢個前題下我就一定諗自己買層大樓住，但你有你的道理我不會說錯，租定買自己諗。


第二個option其實我唔明個目的，係咪即係你諗住唔搬3房只係諗住收租算數？如果係的話都係一個財務自由的方向，亦無乜問題。


不過比多個諗法你就係留意下有無D新盤有發展商二按的，而你地又中意。咁或者你地可以加按左之后用你老公個名借埋發展商的二按去買間3房。