操盤實例 -- 80后Full Paid重按出征篇
HELLO隊長~~我都係八十後~~不過無你咁早起步計劃~~而家份工餓死都發唔到達，屋企都買左層樓俾我。唔想坐食山崩，唯有開始計劃。
年齡: 30
人工: $40,000
儲蓄: $300,000
物業: 新界樓，自住自己名約 6M, FULL PAID
我諗住加按自住樓 4.2M (30年，2.5%，月供$16,595)
1. FULL PAY 4M 單位(用其他家人單名)，收租約$11,000，未計雜費)
或
2. 另外買兩個 3.5M 至 4M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成，30年，2.5%，月供約$7,902，當收租$9,000，正現金流約$1,000，未計雜費)
或
3. 另外買三個 2.5M 至 3M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成，30年，2.5%，月供約$5,927，當收租$7,500，正現金流約$1,500，未計雜費)
或
4. 其他
以上幾個方案，唔知邊樣最有效達至財務自由呢
另外~~私底下問下~~間做劏房租出去有咩要留意呢~ 多謝你~
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首先我真係都幾羡慕你有個咁好的屋企可以幫你full paid層樓，我相信好多其他讀者都會眼紅你，你話如果我老豆係李嘉誠有幾好呢？加埋我的智慧，呢個世界肯L定係我的了，哈哈 :)
廢話講完，我相信你都睇左我個Blog一段時間，所以先會有Option 1 , 2, 3的諗法。但點都好，Option 1就係可行，你應該會先借4.2M ,每月還@2.2% =15947元，壓測為23062元，對比你個40000人工，岩岩好借盡咁濟。如果你揀option 1，買層4M樓收11K的話，我認為問題最大的就係個收租回報太低得3.3%。講真4M樓無13-15K我個人都唔會考慮，隊長我的戰績係3.5M樓+200K裝修後可租15K，咁你自己諗下你呢個回報是咪太低了。
呢個租金的高低，其實會影響到你后面的option 2 同 3，一方面你個額理論上係爆盡，所以你接下來有的就係你的租金收入。如果你能夠搵到2.5-2.8M，可收10K左右的租金的樓，可能會比較適合你，因為接下來的option 2同3，我假設你無其他人能擔保你的情況下，你大約最多只可借100萬。但你有4.2m - aroun 2.8m = 1.4m剩，再加你手上300K資金，即有1.7M左近，可以的就就攞住你層full paid左的細價樓去銀行先按，睇下有租金收入下最多按到幾多，按唔到都唔會hurt，因為你唔係買左多一層黎按，衰左無野煩。按到錢，睇下有頭上係咪又有2.7M左右，係的話就買多層full paid呢間屋，然后就收皮。
理論上你搞完呢兩下，估計大約你欠銀行共5.2M左右，每月還款16K + 4K = 20K左右，每月收租就大約18K，即你有2K負現金流。不過你人工成40K，2K都唔算係D乜，最緊要供供下幾十年就搞L掂。
好啦，你可能會話，其實我可以用屋企人名，屋企人的收入黎計，所以我做mortgage係唔會有限制，即係如果我問你你想買幾層樓的話，你可能會放低舊蕃薯學葉問咁大嗌我要十層的話，咁的前設下你先可以諗第三個option。
其實我已經講述你上面的option 2的玩法，只係你要買平小小，但如果你堅有方法無限制買樓咁濟的話，咁我只可以話你最好就睇番租金回報去計數。你買兩層大又好，三層細又好，十層咩都好，最緊要就係你個回報。我通常先計我自己個租金回報，一般無4%以上我都唔會考慮，呢條數你最好計埋你要投入的總成本，特別係裝修／化妝，因為你好難買一層爛樓后又可以有好租金，但如果你買層靚裝樓，通常又唔會太好價，呢D野係取捨。
另一個指摽就係你的總現金支出，同埋總負債有幾多。我傾向會以最少現金支出為先，然后先選盡量少總負債的選擇，但大前題係你買得黎收租就一定要租金好先玩，唔係買黎真係托柒。
計數上就差唔多係咁，但問題係你有無必要去到最盡，又或者會唔會爭銀行太多錢令自己心理唔舒服，咁又係另一件事。不過我估計你屋企都應該有D錢，老實講你呢家搞黎搞去都係十零M野，欠債借極都係6-8M左右，你收入40K，加埋你屋企有錢，我就唔會太concern你財政有咩問題的.
年齡: 30
人工: $40,000
儲蓄: $300,000
物業: 新界樓，自住自己名約 6M, FULL PAID
我諗住加按自住樓 4.2M (30年，2.5%，月供$16,595)
1. FULL PAY 4M 單位(用其他家人單名)，收租約$11,000，未計雜費)
或
2. 另外買兩個 3.5M 至 4M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成，30年，2.5%，月供約$7,902，當收租$9,000，正現金流約$1,000，未計雜費)
或
3. 另外買三個 2.5M 至 3M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成，30年，2.5%，月供約$5,927，當收租$7,500，正現金流約$1,500，未計雜費)
或
4. 其他
以上幾個方案，唔知邊樣最有效達至財務自由呢
另外~~私底下問下~~間做劏房租出去有咩要留意呢~ 多謝你~
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首先我真係都幾羡慕你有個咁好的屋企可以幫你full paid層樓，我相信好多其他讀者都會眼紅你，你話如果我老豆係李嘉誠有幾好呢？加埋我的智慧，呢個世界肯L定係我的了，哈哈 :)
廢話講完，我相信你都睇左我個Blog一段時間，所以先會有Option 1 , 2, 3的諗法。但點都好，Option 1就係可行，你應該會先借4.2M ,每月還@2.2% =15947元，壓測為23062元，對比你個40000人工，岩岩好借盡咁濟。如果你揀option 1，買層4M樓收11K的話，我認為問題最大的就係個收租回報太低得3.3%。講真4M樓無13-15K我個人都唔會考慮，隊長我的戰績係3.5M樓+200K裝修後可租15K，咁你自己諗下你呢個回報是咪太低了。
呢個租金的高低，其實會影響到你后面的option 2 同 3，一方面你個額理論上係爆盡，所以你接下來有的就係你的租金收入。如果你能夠搵到2.5-2.8M，可收10K左右的租金的樓，可能會比較適合你，因為接下來的option 2同3，我假設你無其他人能擔保你的情況下，你大約最多只可借100萬。但你有4.2m - aroun 2.8m = 1.4m剩，再加你手上300K資金，即有1.7M左近，可以的就就攞住你層full paid左的細價樓去銀行先按，睇下有租金收入下最多按到幾多，按唔到都唔會hurt，因為你唔係買左多一層黎按，衰左無野煩。按到錢，睇下有頭上係咪又有2.7M左右，係的話就買多層full paid呢間屋，然后就收皮。
理論上你搞完呢兩下，估計大約你欠銀行共5.2M左右，每月還款16K + 4K = 20K左右，每月收租就大約18K，即你有2K負現金流。不過你人工成40K，2K都唔算係D乜，最緊要供供下幾十年就搞L掂。
好啦，你可能會話，其實我可以用屋企人名，屋企人的收入黎計，所以我做mortgage係唔會有限制，即係如果我問你你想買幾層樓的話，你可能會放低舊蕃薯學葉問咁大嗌我要十層的話，咁的前設下你先可以諗第三個option。
其實我已經講述你上面的option 2的玩法，只係你要買平小小，但如果你堅有方法無限制買樓咁濟的話，咁我只可以話你最好就睇番租金回報去計數。你買兩層大又好，三層細又好，十層咩都好，最緊要就係你個回報。我通常先計我自己個租金回報，一般無4%以上我都唔會考慮，呢條數你最好計埋你要投入的總成本，特別係裝修／化妝，因為你好難買一層爛樓后又可以有好租金，但如果你買層靚裝樓，通常又唔會太好價，呢D野係取捨。
另一個指摽就係你的總現金支出，同埋總負債有幾多。我傾向會以最少現金支出為先，然后先選盡量少總負債的選擇，但大前題係你買得黎收租就一定要租金好先玩，唔係買黎真係托柒。
計數上就差唔多係咁，但問題係你有無必要去到最盡，又或者會唔會爭銀行太多錢令自己心理唔舒服，咁又係另一件事。不過我估計你屋企都應該有D錢，老實講你呢家搞黎搞去都係十零M野，欠債借極都係6-8M左右，你收入40K，加埋你屋企有錢，我就唔會太concern你財政有咩問題的.
Play safe, just full paid a 3M flat
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