操盤實例 -- 80后Full Paid重按出征篇

HELLO隊長~~我都係八十後~~不過無你咁早起步計劃~~而家份工餓死都發唔到達,屋企都買左層樓俾我。唔想坐食山崩,唯有開始計劃。

年齡: 30
人工: $40,000
儲蓄: $300,000
物業: 新界樓,自住自己名約 6M, FULL PAID

我諗住加按自住樓 4.2M (30年,2.5%,月供$16,595)

1. FULL PAY 4M 單位(用其他家人單名),收租約$11,000,未計雜費)

2. 另外買兩個 3.5M 至 4M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成,30年,2.5%,月供約$7,902,當收租$9,000,正現金流約$1,000,未計雜費)

3. 另外買三個 2.5M 至 3M 既單位收租 (用其他家人單名) (每間首期五成,30年,2.5%,月供約$5,927,當收租$7,500,正現金流約$1,500,未計雜費)

4. 其他

以上幾個方案,唔知邊樣最有效達至財務自由呢

另外~~私底下問下~~間做劏房租出去有咩要留意呢~ 多謝你~

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首先我真係都幾羡慕你有個咁好的屋企可以幫你full paid層樓,我相信好多其他讀者都會眼紅你,你話如果我老豆係李嘉誠有幾好呢?加埋我的智慧,呢個世界肯L定係我的了,哈哈 :)


廢話講完,我相信你都睇左我個Blog一段時間,所以先會有Option 1 , 2, 3的諗法。但點都好,Option 1就係可行,你應該會先借4.2M ,每月還@2.2% =15947元,壓測為23062元,對比你個40000人工,岩岩好借盡咁濟。如果你揀option 1,買層4M樓收11K的話,我認為問題最大的就係個收租回報太低得3.3%。講真4M樓無13-15K我個人都唔會考慮,隊長我的戰績係3.5M樓+200K裝修後可租15K,咁你自己諗下你呢個回報是咪太低了。


呢個租金的高低,其實會影響到你后面的option 2 同 3,一方面你個額理論上係爆盡,所以你接下來有的就係你的租金收入。如果你能夠搵到2.5-2.8M,可收10K左右的租金的樓,可能會比較適合你,因為接下來的option 2同3,我假設你無其他人能擔保你的情況下,你大約最多只可借100萬。但你有4.2m - aroun 2.8m = 1.4m剩,再加你手上300K資金,即有1.7M左近,可以的就就攞住你層full paid左的細價樓去銀行先按,睇下有租金收入下最多按到幾多,按唔到都唔會hurt,因為你唔係買左多一層黎按,衰左無野煩。按到錢,睇下有頭上係咪又有2.7M左右,係的話就買多層full paid呢間屋,然后就收皮。


理論上你搞完呢兩下,估計大約你欠銀行共5.2M左右,每月還款16K + 4K = 20K左右,每月收租就大約18K,即你有2K負現金流。不過你人工成40K,2K都唔算係D乜,最緊要供供下幾十年就搞L掂。


好啦,你可能會話,其實我可以用屋企人名,屋企人的收入黎計,所以我做mortgage係唔會有限制,即係如果我問你你想買幾層樓的話,你可能會放低舊蕃薯學葉問咁大嗌我要十層的話,咁的前設下你先可以諗第三個option。


其實我已經講述你上面的option 2的玩法,只係你要買平小小,但如果你堅有方法無限制買樓咁濟的話,咁我只可以話你最好就睇番租金回報去計數。你買兩層大又好,三層細又好,十層咩都好,最緊要就係你個回報。我通常先計我自己個租金回報,一般無4%以上我都唔會考慮,呢條數你最好計埋你要投入的總成本,特別係裝修/化妝,因為你好難買一層爛樓后又可以有好租金,但如果你買層靚裝樓,通常又唔會太好價,呢D野係取捨。


另一個指摽就係你的總現金支出,同埋總負債有幾多。我傾向會以最少現金支出為先,然后先選盡量少總負債的選擇,但大前題係你買得黎收租就一定要租金好先玩,唔係買黎真係托柒。


計數上就差唔多係咁,但問題係你有無必要去到最盡,又或者會唔會爭銀行太多錢令自己心理唔舒服,咁又係另一件事。不過我估計你屋企都應該有D錢,老實講你呢家搞黎搞去都係十零M野,欠債借極都係6-8M左右,你收入40K,加埋你屋企有錢,我就唔會太concern你財政有咩問題的.


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