操盤實例 -- 28歲退休大計

隊長你好,

睇左你個BLOG一段時間,相逄恨晚,年少時太大洗完全冇太大投資觀念,近年先的起心干儲錢, 小弟打算買多間屋收租想問下你意見

現況
我今年28歲,希望40歲可以靠收租減輕負擔, 有間位於九龍東兩房單位收緊租現收$13000, 市值租金$14000-$15000,七月中可加返租, 現值約$460M,幾年前買入月供約$5000,管理費$1000,供多15年就完,(用緊我名)

打算年尾婚後收返黎自住,但考慮過買多間的開支同收返層樓開支差唔多
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收入狀況
自己: 約30K-50K/月
女友: 約25K/月

SAVING: 120M CASH
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自己支出
保險連家用約: 40K/年
每月平均開支約: 5K-10K

女友支出
保險約: 15K/年
家用約: 5K/月
每月平均開支約:5K

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case 1
儲多小小俾5成,用女友名買多個九龍東兩房收租, 淘大/德寶, 唔知依家買好,定等加左息先買好

case 2
買間新界三房俾3成自住, 原本果間繼續收租

CASE 3
繼續儲錢,唔郁住

謝你寶貴意見

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老老賓賓,你個case我諗你都應該係你現有層樓嬴得好深,以你上面所提及,我自己推斷你呢家只欠銀行大約850K,但對比你層樓現值4.6M,加埋你手上有1.2M,你的資產黎計其實都已經叫供甩層樓無乜壓力。


如果係名節保身的情況下,我會叫你乜都唔好郁,反正你唔下注就唔會輸,所以如果你怕輸的話,請你記住我會建議你唔好郁唔好搞咁多野的。


之不過,你今年先得28歲,你人工又咁好,如果你想展開財務自由的路我相信亦大有條件。


簡單的說,你可以考慮買多層樓自住又得,或者買多層樓收租,又或者九龍東層樓收番黎自住都得,而我會建議你收番黎住,主因係好大機會你都要諗加按你而家九龍東層樓,而自住的加按就可以借盡7成。


雖然你無講你層樓的mortgage plan係乜,但以我估計你能夠食得咁深,你好大機會係08-09年買,亦即好大機會用緊H+0.65 - 0.8左右的plan。如果係的話,記得只係做top up,唔好一間無左個靚plan就大穫。


做top up的話你呢個mortgage以自住計大約係只可以借足3.2m,減去你outstanding 850k左右,預計你可以借2.35m出黎,加上你手頭上的資金1.2m,即你total 會有3.35m係手。借2.35m分30年還,你的每月還款額@2.15% = 8863元,壓測則為12831 元,以你搵30-50K一個月黎講,就算加埋原先的5000元,應該都Ok。


楂住3.35m係手,你可以選擇買兩層細單位約2.6m左右的樓收租。首期以5成計每層1.4m左右,兩層就即係2.8M,剩番大約550k可以放係mortgage link入面慳息。2.6m兩層mortgage,即係岩岩好又係問銀行借2.6m,以30年@2.15%計,每月供款9806元,壓測為14196元,你女友25K的60%係15000元,理論上過晒。當然如果你想自己名的話,應該買多一層係OK的,但要吃晒兩層就要你計得精準D先得。


綜合一下,兩層細價樓,我當每層收9000元租,兩個單位就收18000元。供樓方面,原先的5000元 +加按的8863元 + 兩層收租樓9806元,即每月供23669元,未計任何雜費。即係話帳面計,你供樓支出 - 收租 = 5669元,而家有三層樓,之前得一層樓,仲要賺埋個自住,你都係比多幾百元,就算加埋管理費地租,當你比多3000一個月好未,你搵成三四五皮,比多兩層樓你,我相信係好輕鬆的一件事。


你玩到呢一步,基本上三幾年都唔駛點搞,佑佢自己供供供,你就儲錢儲錢再儲錢。如果你唔搞入何野,我幾保守估計你40歲時一定有足夠的錢供甩晒所有野,到時40歲有三層full paid樓都可以叫做無乜生活壓力。但如果你中間大貪D儲到又買一層儲到又買一層,咁就要第時再計,點知你可能幾年后搵十皮一個月,成件事就又唔同了。


最后講多句,真係后生仔早識諗早買層樓成件事都唔同,如果我28歲果時有你呢個portfolio,今時今日我的狀態可能更上三四層樓 :)





留言

  1. 認真講, 如果佢呢個case 都叫好, 你又點算係80 後可以退休?? 你有幾多物業呢???

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    1. 我諗我少過你一百間,前輩

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    2. 如果未財務自由, 又如何叫人財務自由?
      很顯淺吧??

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    3. 如果未見到耶穌, 又如何叫人信教?
      很顯淺吧??

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  2. 用耶穌黎比喻, 你唔係下話...
    其實, 未自由真係無資格教人,

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    1. 講到無得好講就話我用耶穌黎比喻, 你唔係下話.....
      其實, 有無人捉住你對手叫你入黎睇?
      無的, 你就咪入黎算啦.

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  3. 財務自由之路, 明就明, 唔明就講極都唔明, 方法用對了, 只需時間就可以實踐, 又何需爭拗?

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  4. 睇完自己分析囉...富二代早已財務自由,如他教你致富你又會覺得可行?

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  5. 好搞笑, 有人連實行計劃同完成計劃都唔識分。

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