操盤實例 -- 28歲退休大計

隊長你好，

睇左你個BLOG一段時間,相逄恨晚,年少時太大洗完全冇太大投資觀念,近年先的起心干儲錢, 小弟打算買多間屋收租想問下你意見

現況
我今年28歲,希望40歲可以靠收租減輕負擔, 有間位於九龍東兩房單位收緊租現收$13000, 市值租金$14000-$15000,七月中可加返租, 現值約$460M,幾年前買入月供約$5000,管理費$1000,供多15年就完,(用緊我名)

打算年尾婚後收返黎自住,但考慮過買多間的開支同收返層樓開支差唔多
-----------------------------------
收入狀況
自己: 約30K-50K/月
女友: 約25K/月

SAVING: 120M CASH
--------------------------------
自己支出
保險連家用約: 40K/年
每月平均開支約: 5K-10K

女友支出
保險約: 15K/年
家用約: 5K/月
每月平均開支約:5K

-------------------------------------
case 1
儲多小小俾5成,用女友名買多個九龍東兩房收租, 淘大/德寶, 唔知依家買好,定等加左息先買好

case 2
買間新界三房俾3成自住, 原本果間繼續收租

CASE 3
繼續儲錢,唔郁住

謝你寶貴意見

-----------------------------------------------------------------------------------------------------

老老賓賓，你個case我諗你都應該係你現有層樓嬴得好深，以你上面所提及，我自己推斷你呢家只欠銀行大約850K，但對比你層樓現值4.6M，加埋你手上有1.2M，你的資產黎計其實都已經叫供甩層樓無乜壓力。


如果係名節保身的情況下，我會叫你乜都唔好郁，反正你唔下注就唔會輸，所以如果你怕輸的話，請你記住我會建議你唔好郁唔好搞咁多野的。


之不過，你今年先得28歲，你人工又咁好，如果你想展開財務自由的路我相信亦大有條件。


簡單的說，你可以考慮買多層樓自住又得，或者買多層樓收租，又或者九龍東層樓收番黎自住都得，而我會建議你收番黎住，主因係好大機會你都要諗加按你而家九龍東層樓，而自住的加按就可以借盡7成。


雖然你無講你層樓的mortgage plan係乜，但以我估計你能夠食得咁深，你好大機會係08-09年買，亦即好大機會用緊H+0.65 - 0.8左右的plan。如果係的話，記得只係做top up，唔好一間無左個靚plan就大穫。


做top up的話你呢個mortgage以自住計大約係只可以借足3.2m，減去你outstanding 850k左右，預計你可以借2.35m出黎，加上你手頭上的資金1.2m，即你total 會有3.35m係手。借2.35m分30年還，你的每月還款額@2.15% = 8863元，壓測則為12831 元，以你搵30-50K一個月黎講，就算加埋原先的5000元，應該都Ok。


楂住3.35m係手，你可以選擇買兩層細單位約2.6m左右的樓收租。首期以5成計每層1.4m左右，兩層就即係2.8M，剩番大約550k可以放係mortgage link入面慳息。2.6m兩層mortgage，即係岩岩好又係問銀行借2.6m，以30年@2.15%計，每月供款9806元，壓測為14196元，你女友25K的60%係15000元，理論上過晒。當然如果你想自己名的話，應該買多一層係OK的，但要吃晒兩層就要你計得精準D先得。


綜合一下，兩層細價樓，我當每層收9000元租，兩個單位就收18000元。供樓方面，原先的5000元 +加按的8863元 + 兩層收租樓9806元，即每月供23669元，未計任何雜費。即係話帳面計，你供樓支出 - 收租　= 5669元，而家有三層樓，之前得一層樓，仲要賺埋個自住，你都係比多幾百元，就算加埋管理費地租，當你比多3000一個月好未，你搵成三四五皮，比多兩層樓你，我相信係好輕鬆的一件事。


你玩到呢一步，基本上三幾年都唔駛點搞，佑佢自己供供供，你就儲錢儲錢再儲錢。如果你唔搞入何野，我幾保守估計你40歲時一定有足夠的錢供甩晒所有野，到時40歲有三層full paid樓都可以叫做無乜生活壓力。但如果你中間大貪D儲到又買一層儲到又買一層，咁就要第時再計，點知你可能幾年后搵十皮一個月，成件事就又唔同了。


最后講多句，真係后生仔早識諗早買層樓成件事都唔同，如果我28歲果時有你呢個portfolio，今時今日我的狀態可能更上三四層樓 :)