操盤實例 -- 銀行職員篇

隊長你好，

閱讀你Blog後獲益良多，有感將來人工升幅不多，想請教隊長怎樣改善現時生活。目標
是退休前有3層樓在手，其中一間為３房。

本人和太太分別31歲，月入 60k，BB女剛出世，現自住2房聯名單位，市值 490萬，現
欠銀行按揭 300萬，現年利率 0.8%，每月供款11.5k，供剩 24年。

每月扣除支出後，每月可儲13k。兩人現時現金有1m。另可享有福利為0首期，上限為我
們人工一百倍，年利率為0.8%

想請教應該怎樣部署現金流及實現一生3宅目標? 現時有方案如下

1) 大屋搬細屋，租金大約8k，把現時物業賣出，等待跌市。聯名可享0首期6百萬按
揭。
2) 大屋搬細屋，租金大約8k，把現時物業轉按至50%及轉單名，供30年，每月供款
9.3k，現金減少550k = 450k，每月收租 15k，只可享3百萬0首期按揭，否則要付DSD。
3) 維持原狀，等待跌市，聯名可享0首期6百萬按揭。

謝謝!
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作為銀行職員，最令我羨慕的就係拥有100個月零首期的按揭，所以係我的立場黎講，一定會想方法用盡佢。


首先呢，我認為要計一計你自住緊間屋的回報，以15000月租計算，對比你490萬的估價，大約只係3.6%左右，唔係話咁理想。目前唯一靚的位，就係你個0.8% plan，之但係你一甩名，轉按又"應該"會無左。


反過黎我係度諗，你地可唔可以聯名加按層樓，即係話如果你地呢家層樓490萬，你地聯名加番去490萬，套現足190萬出黎，又可以用職員plan食平息繼續自住，當然你加按左之后我相信你地都應該會爆晒額，唔會再借到錢。但good news係你借多190萬出黎 +　你手頭上100萬，足以買多層250萬左右的樓full paid收租，除時收番4厘以上。如果呢样野係成立的話，我用大約1% mortgage rate計，你地490萬就只係每月還15760元，但收250萬租的樓，每月收番1萬元左右，即你實際供樓只需要5760元，對比你6萬元收入，輕輕鬆鬆鄧梓峰。


不過如果加按係唔成立的話，咁你就可以轉一轉諗下係咪賣九晒所有野去，然后按我上面咁玩，兩人買層600萬樓下的乜春都好，然后就用剩番下的290萬買層細價樓收租。不過呢样野衰的係你要輸多轉厘印又輸多兩轉agent fee，對比起直接加按，你可能無啦啦駛多20萬左右，仲未計你買完層自住樓可能要裝修。以成本計，一定係加按抵到爆。


另一個諗法係唔知你地可唔可以當甩名咁，甩左去只將300萬的餘款轉比單人名。你個case太多玩法得黎，但我又唔熟銀行規矩唔知點答你，但大前題係問清楚你地銀行的玩法，盡量好好利用staff plan自住，驣錢出黎買收租樓減輕你的負擔吧。