操盤實例 -- 遲起步的家庭［更新］

隊長你好，

小弟由大約三個月前開始看你的文章，啓發左我財務自由既想法， 有些關於置業的問題想請教隊長。

小弟35歲，老婆30歲，我倆結婚育有1子0歲。

自住私樓在2011年190M買入(市值260M，按揭尚欠130M, 每月供5700，供30年，H+0.7plan，已過SSD)，我倆的每月收支如下﹕

本人﹕
月入30-35K(因超時工作原故，收入每月不定)，家用8K，月供保險及基金3K，食飯交通娛樂消費4K，水电煤什費2K。 因多了個B，將來每月新增開支5K。

老婆﹕
月入10K，家用3K，保險1.5K，食飯交通娛樂消費3K。

儲蓄：
港元活期30K，人民幣半年定期100K，基金40K。

眼看身邊朋友有d未上車，有d只有一層樓自住，自己就想以財務自由為目標，第一步計劃儲錢買多ㄧ層樓收租(想喺4張野之前做得到)，奈何年少時理財觀念弱，積蓄不多，年紀漸大才開始起步。 如果隊長有咩需要我補充，歡迎查詢，如覺得有刊登價值，歡迎分享，萬分感謝。

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其實你個case都幾typical得黎，但短期又真係無乜好玩。首先有幾個重點要mark低的就係：

1.　以家食住個H+0.7 plan黎計，加按的話可以以2.6M x 0.7 = 1.82M，減你outstanding 1.3m =520K。我唔建議你賣左去嘥左個H+0.7 plan，所以呢一part你要諗下用top up，係加按的時候又保住個H+0.7 plan。

2.　你的儲蓄目前係約有30K + 130K (人仔对港元約1.3) + 40K = 200K左右。


所以如果你加按左出黎的話，大約會有520K + 200K = 720K，但問題就係你點加按，因為我唔知層樓係邊個名，但你加按唔加按好，我估好大機會都要用你個名，因為你太太人工唔夠高去頂住你本身個mortgage plan + 你top up舊520K。


520k的top up，大約講緊30年計，每月還款1961元@2.15厘。用你一個名就得因為本身你5700元供款我相信你壓測都頂得住，因為你壓測大約1.3M + 520K的mortgage為約9500元，相對你人工30-35K的壓測位係18K- 21K，都仲有一定的空間，但問題係你呢家如果加按左舊錢又未買到樓住，搞黎做乜，一間手多多玩其他野輸左就唔好。


攞住720K本金，除非你買D屯門虹橋附近的細價樓用3成上會（但都叫做法例上不能收租），如果唔係差唔多睇到你無乜好郁，唯有的就係從你兩個的收入著手。你地人工減左洗費，我見大約每個月都會有10K可以儲到，但老老賓賓如果你一年先儲多120K，你要儲到5成黎買件細價樓開始收租，我相信你要等多三五年，你四張野前買的話就要睇下你買乜樓。


但係，你可以從另一個角度諗下就係你如果只買層細價樓黎升值又得不得？由於你無講清楚你地是否聯名買，試下諗下有無可能用你／你太太一個名用低成數買層樓，九成出租係不合法的，但九成自住（你住唔住我唔理）就無人吹得你漲的，而七成就係你同銀行deal，理論上出租亦係唔岩規矩的。


如果諗住你老婆一人名的時候，好大機會佢的人工唔足以令佢7/9成上會的200-250萬樓，但係我亦相信你未來幾年要好好做野，一方面就每月繼續儲多10K，我當兩三年你儲到300K左右，加上你有200K左右的saving，即你到時有500K，然后如果你太太兩三年加人工去到15K左右，如果咁好彩到時樓價都仲係差唔多，又或跌左的話，你到時用佢一個入就差唔多。


因此如果你用我呢個諗法的話，40歲前你肯緊守規律每月儲錢的話，應該起碼可以買多層樓等升值的，不過幾年后咩世界大家都唔知，所以數就唔同你計了，方向就只可以係咁。