操盤實例 -- 遲起步的家庭[更新]

隊長你好,

小弟由大約三個月前開始看你的文章,啓發左我財務自由既想法, 有些關於置業的問題想請教隊長。

小弟35歲,老婆30歲,我倆結婚育有1子0歲。

自住私樓在2011年190M買入(市值260M,按揭尚欠130M, 每月供5700,供30年,H+0.7plan,已過SSD),我倆的每月收支如下﹕

本人﹕
月入30-35K(因超時工作原故,收入每月不定),家用8K,月供保險及基金3K,食飯交通娛樂消費4K,水电煤什費2K。 因多了個B,將來每月新增開支5K。

老婆﹕
月入10K,家用3K,保險1.5K,食飯交通娛樂消費3K。

儲蓄:
港元活期30K,人民幣半年定期100K,基金40K。

眼看身邊朋友有d未上車,有d只有一層樓自住,自己就想以財務自由為目標,第一步計劃儲錢買多ㄧ層樓收租(想喺4張野之前做得到),奈何年少時理財觀念弱,積蓄不多,年紀漸大才開始起步。 如果隊長有咩需要我補充,歡迎查詢,如覺得有刊登價值,歡迎分享,萬分感謝。

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其實你個case都幾typical得黎,但短期又真係無乜好玩。首先有幾個重點要mark低的就係:

1. 以家食住個H+0.7 plan黎計,加按的話可以以2.6M x 0.7 = 1.82M,減你outstanding 1.3m =520K。我唔建議你賣左去嘥左個H+0.7 plan,所以呢一part你要諗下用top up,係加按的時候又保住個H+0.7 plan。

2. 你的儲蓄目前係約有30K + 130K (人仔对港元約1.3) + 40K = 200K左右。


所以如果你加按左出黎的話,大約會有520K + 200K = 720K,但問題就係你點加按,因為我唔知層樓係邊個名,但你加按唔加按好,我估好大機會都要用你個名,因為你太太人工唔夠高去頂住你本身個mortgage plan + 你top up舊520K。


520k的top up,大約講緊30年計,每月還款1961元@2.15厘。用你一個名就得因為本身你5700元供款我相信你壓測都頂得住,因為你壓測大約1.3M + 520K的mortgage為約9500元,相對你人工30-35K的壓測位係18K- 21K,都仲有一定的空間,但問題係你呢家如果加按左舊錢又未買到樓住,搞黎做乜,一間手多多玩其他野輸左就唔好。


攞住720K本金,除非你買D屯門虹橋附近的細價樓用3成上會(但都叫做法例上不能收租),如果唔係差唔多睇到你無乜好郁,唯有的就係從你兩個的收入著手。你地人工減左洗費,我見大約每個月都會有10K可以儲到,但老老賓賓如果你一年先儲多120K,你要儲到5成黎買件細價樓開始收租,我相信你要等多三五年,你四張野前買的話就要睇下你買乜樓。


但係,你可以從另一個角度諗下就係你如果只買層細價樓黎升值又得不得?由於你無講清楚你地是否聯名買,試下諗下有無可能用你/你太太一個名用低成數買層樓,九成出租係不合法的,但九成自住(你住唔住我唔理)就無人吹得你漲的,而七成就係你同銀行deal,理論上出租亦係唔岩規矩的。


如果諗住你老婆一人名的時候,好大機會佢的人工唔足以令佢7/9成上會的200-250萬樓,但係我亦相信你未來幾年要好好做野,一方面就每月繼續儲多10K,我當兩三年你儲到300K左右,加上你有200K左右的saving,即你到時有500K,然后如果你太太兩三年加人工去到15K左右,如果咁好彩到時樓價都仲係差唔多,又或跌左的話,你到時用佢一個入就差唔多。


因此如果你用我呢個諗法的話,40歲前你肯緊守規律每月儲錢的話,應該起碼可以買多層樓等升值的,不過幾年后咩世界大家都唔知,所以數就唔同你計了,方向就只可以係咁。

留言

  1. 雖則是樓市贏家和持有者,但今時今日的大氣候,個人認為除有自住需要外,在未來的數年,應不宜將資金投放於樓市上,但儲蓄計劃就要堅持,至天如何向前,則要自己動動腦筋去實戰操作,才能為日後自己的財務自由鋪路。

    共勉之。

    過來人語

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  2. 繼月前父母以約700萬賣出市區單位後,由於自己只可自給自足,而父母亦要退休而無收入及退休金,所以就將賣樓的錢在新界西北近輕/西鐵區買入3個單位,除一個自住外,其他兩個收租現已足夠父母日常支出和旅行。所以覺得買樓收租亦可算是退休的一個好選擇,但不知對不對。多謝各綱友指点。

    小明

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    1. 交好多稅。。。。。。

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    2. 應該唔使交稅,因租金未過父母兩人免稅額。但買樓佣金就要6萬多7萬元。

      小明

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  3. 專家,做乜 H + 0.7 就冇得加按? 其實你識5識架專家???

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