百萬富翁的樓市

根據花旗銀行委託的調查，發現香港人口大約有73.2萬個百萬富翁，不過當中只有百分之十二係因為炒樓而擠身百萬富翁行列。這裡的百萬富翁所指的是流動資產過百萬，即物業應該是不計算的。


73.2萬個百萬富翁當中，擁有100-500萬的人數為59萬人，咁即係話500萬流動資產的人，側為14.2萬人。對於呢個數字，直接的講我真係唔係好諗到樓價可以跌得去邊。


當然，調查準不準確，或者sample size夠不夠大之類的問題我無法辦識。之但係如果調查係正確的話，呢度所指的係大約有73.2萬個細價樓的準買家，又或者係59萬個細價樓的準買家和14.2萬個中價樓的準買家。又或者係59萬個細價樓的準買家和14.2萬個可以買一層或以上細價樓的準買家。


你可能會話，咁楂住現金唔一代要買樓姐，這是一個非常對的立論。但同時，呢一班人亦唔一定唔可以買樓姐，問題係點解呢一刻唔買，又或者乜野誘因會令佢地買樓？


唔買樓的原因有很多，最明顯的莫過於三辣招，呢一部份人要比DSD，個心一定唔鋸。另一方面，留住現金係手有時感覺亦實在點，這是人之常情。不過，我相信亦有一部份係早三兩年買左樓而賣左cash out的，佢地唔會覺得自己係炒樓而擠身百萬富翁，因為只係賣左一層樓，由有樓變無樓，相對果D買買賣賣十次八次或更多者，佢地唔會覺得自己炒樓，只係可能聽左政府講而避險之類。呢一班人，亦會係今日的樓價下唔太願意買樓，因為佢地係認為價高先賣樓，個價唔落，連手續費都輸埋，點會咁易買番呢？所以簡單來說，價不跌，理論上好多人都唔會入樓住。


問題係，而家我地講緊有potential 73.2萬個準買家，也許當中有部份係跌10%就入，有部份係跌20%就入，有更大部份係跌30%就入，如果每個組別都有10%左右的人的話，動不動已經是7.32萬個需求。以而家香港私人住宅的總量大約120 - 130萬個單位黎講，這並不算大數，但對比每年萬零兩萬個落成量黎講，輕輕一跌已經可以完全吸收，而且更有機會係供不應求。



當然，你可以話我的假設係錯，你亦可以用唔同的角度去計以引證你自己對未來樓市升跌的睇法。不過，我個人更傾向認為呢一大班人，人人都會有興趣買樓，之不過大家都唔出手，係因為未見到所謂的水位，即一係現價跌唔到落去有水位你走，又或者辣招gap左個水位，又或者認為美國收水上升空間有限。但只要某個因素改變令樓市又再看似有水位，百萬富翁的準買家便會馬上出手入市，因為無辦法，香港人就係咁中意睇準機會賺錢。


還有一個很大的供應問題，就係百份之七十七的百萬富翁有一層或以上的樓宇，而當中有百份之六十四都已經供斷樓，這個數字即係話比你聽，如果你有百幾二百萬，但你已經供滿又唔駛供樓，或者都係欠銀行一百幾十萬，老實講係無任何經濟壓力下，你駛唔駛去到劈價賣樓比我呢？也許一千人入面有一個吧，亦好多時呢一個人就會係報紙睇到，令你誤以為樓市已經轉淡。


我還是覺得，係美國QE左咁多年來，資金泛濫的程度在樓市上係未完全反映，當然係政府打壓下亦唔一定會完全反映。但係如果真係要跌，政府稍稍放寬政策，香港本土的人已經有足夠的能力托市，更惶恐說有大陸呢條水。


百年難得一遇的市況，你選擇用過去的方式過去的價值去衡量樓市，定係能隨大市的方向順勢而走，邊個選擇都好，只要最后不要後悔就是了。
















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