操盤實例 -- 高薪高手篇

80后生隊長：

你好，在網誌中得悉你投資有道，深感佩服。我有些投資問題想向你請教：

背景資料：
兩人每月收入共約12萬，每月能剩約2萬元現金

物業：
1)　出租私樓A，巿值650萬，欠銀行350萬，H+1.8
2)　出租私樓B，巿值550萬，欠銀行220萬，H+0.8
3)　自住私樓C，巿值550萬，欠銀行480萬，H+0.8

上年有感於樓巿辣招後會成交冷卻，所以將一個自己認為沒有升值潛力的物業賣了，現有現金約500萬（另有不打算賣的［蝕錢］股票若干），想向你請教應該如何安排注碼買樓投資。

謝謝你的意見。

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首先我唔知你幾大不過好明顯你都係一個買開樓而又有番咁上下能力的人，請教我就唔敢講，而且你的收租回報有幾多，你們目標係點样我都唔係好知，所以我只能比你一些大方向吧。


首先我認為你呢家楂住5球係手，對番你呢家total outstanding loan係1050萬，即係你的debt ratio大約係1:2，個人認為係非常健康的，而係目前的情況下老實講你唔買唔賣，楂住三層樓一自住兩收租，其實都問題不大，係某程度上黎講我會叫你乜都唔好做就最好。


乜都唔好做的其中一個原因，係你的B同C樓都食緊靚mortgage plan，就算你B用黎出租的回報稍為低D，但你個成本亦好低，所以B同C係你無資金壓力下我就死都唔會搞到佢。唯一如果你手痕的就係搞下個A單位。


A單位的plan我深信你呢家再買樓都有番差唔多的rate，分別不大。但係我估一般650萬的回報只會係響3.0 - 3.5%左右。所以如果想提高租金回報的話，可以諗下賣左佢，袋番約莫290萬左右，然后用290萬再一開二，買兩層260-280萬左右的樓，理論上可以提高租金回報，不過你買買賣賣連DSD，隨時搞埋裝修雜費去你30-50萬，所以換個角度你個租就算唔係好理想，你又唔係等錢洗，理論上我係你就未必郁。


接落黎就只係諗下你手頭上個500萬同股票有咩搞作，股票的話你楂住5球cash，股票果D咪當娛樂囉，而5球cash的話如果你手痕，亦可以用150萬左右買層260-280萬的樓收租。到時手頭仲楂住350萬左右，層細價樓就申請埋mortgage link黎慳息，理論你去到呢個位都相當穏陣。


其實你個狀態係呢一下都幾不敗，手痕買層細價樓玩下都無傷大雅，而因為我唔知你幾歲所以唔主張太aggressive去擴大版圖。之但係如果你係一個好L痴線又想擴大版圖去到最盡的話，你又可以選擇搞下下面的方案。


首先你要做的，係將A呢層樓轉按並加按，以650萬計，你最盡可以借到420萬番黎，30年@2.15厘計，你可以套現70萬並食多一個cash rebate (如果你無比Bank鎖住的話），而轉按最重要的目的係開埋個mortgage link，咁你開左就會有210萬的額可慳息，即時你個500+70萬的cash就有個地方park住一部份。


同样，B呢層樓亦去加按，但大前題係要盡可能保住個H+0.8 plan。如果搞得掂，理論上你可以加按至165萬(550 x 0.7 = 385 - 220 = 165) ，不過要睇下你地D名係點搞啦，我就當你地分名計先。好啦，165萬一样可以的話做埋mortgage link，即你呢度又有多82.5萬的mortgage link額。


你呢家搞完一輪就有500 + 70 + 165 = 735萬cash係手，另外有210 + 82.5萬，即292.5萬左右的mortgage link額可慳息。接下來，你就可以諗下點样maxmize你個版圖by用盡mortgage link的額。


假設你買3個280萬的細價樓，每個月可以收到10K左右，5成上會計首期每個就150萬左右，即去左你450萬。銀行貨款側為420萬，全部又再係mortgage link，即你會到時又多210萬的mortgage link額，共約500萬左右。而手頭現金就會由735 - 450 = 285萬左右，到時呢285萬連埋人地交租比你的按金，以及你每個月儲落的20K，就慢慢part晒係個mortgage link度慳息。


以我估計，呢三層細價樓收的租金，加上你果兩層出租樓的租金，再加埋你mortgage link慳的息，好大機會就變左唔駛自己比錢供樓，或者比少左好多錢，呢個就係成個計劃的優勢。不過呢個計劃就比較進取，當然你再進取D買多一層280萬的話，我幾可肯定你就一定唔駛再供樓。不過問題係你想唔想咁進取呢，就要睇番你的個性同年紀了。


但記住你呢一刻係不敗之身，買多一層細價樓無傷大雅，但如果再食多第二間，反而諗下你自己會唔會又儲下儲下D cash多到用唔盡先再買會好D。記住不敗二字，可能他朝有一日大跌，你楂住3-5球到時食到兩間仲爽皮。