新盤點評 - 丰匯

今日個電話響起，有Agent同我cold call長實深水埗的丰匯，當頭第一句就sell實用呎價新樓宄千零蚊，老實講丰匯比我的第一感覺的確係很平的。但係Agent講野一定只講最好的野比你聽，所以當我婉拒后，我就打開有線睇下佢地又講乜狗。


有線就話丰匯劈價，攞西九龍四小龍同一號西九龍黎比較，話長實一號西九龍平均實呎開萬二蚊左右，所以丰匯一出平均實呎10000左右，一號西九龍買家即時坐艇，感覺當然又係再次印證呢個盤好平呢件事。於是，打開我的google map，我就搵一搵丰匯的地址，見到荔枝角道同醫局街，開始就幫到我更了解到咩事。


丰匯的地點，其實同一號西九龍都有一定的距離，一號西九龍係長沙灣四小龍近荔枝角美孚，而丰匯就係番深水埗近西九龍中心一帶。果條醫局街，日頭就係收舊電器的生意林立的街道，而係同一條街的另一端，亦有美沙同中心，雖然都有一定的距離，但如果要簡單形容呢條街，就真係日頭過份雜，夜晚過份靜，唯的好處就係丰匯係街口，你唔行太入都可以避開小小的。


而實際的地盤，其實分1,2,3座，而古古怪怪咁個第三座係去左條街的另一邊，而更古怪的係個地盤包住左一支2002年恆基起落的單幢樓嘉裕居。地理位置上，除左頭先所講的地區問題外，本身座樓都可以用四面都係樓景黎形容，除非你係極高層即25樓或以上，否則你都好難有比較開揚的景，更大穫的係有部份開則更會係樓望樓咁，所以我諗對比起其他新盤總有D咩園林綠化的景，丰匯就乜都無。



交通方面呢，果個位就要行番去地鉄大約要6-8分鐘，荔枝角道同埋長沙灣道都有巴士，雖然唔係太近地鉄但都叫做唔係勁隔涉。奈何真係要明白，深水埗係比一條長沙灣道分開兩邊，黃金商場果邊就叫旺D，而呢邊就真係雜同靜小小，所以簡單黎講呢個盤真係同豪字係扯唔上任何關係。


不過賣野的野，乜都可以用價錢作招來，只要價錢反應番一样可以賣個滿堂紅，所以係價單我就搵左下列幾個單位作比較:


丰匯：（未計折扣）
- 1座8樓C   實呎745呎 賣7833000 (實呎10,514)
- 1座22樓C  實呎745呎 賣8734000 (實呎11,723)
- 1座31樓C  實呎745呎 賣9148000 (實呎12,279)
- 1座39樓C  實呎745呎 賣9674000 (實呎12,985)

- 3座8樓C   實呎362呎 賣3967000 (實呎10,959)
- 3座16樓C  實呎362呎 賣4521000 (實呎12,489)
- 3座22樓C  實呎362呎 賣4668000 (實呎12,895)
- 3座31樓C  實呎362呎 賣5121000 (實呎14,146)


可以見到，低層單位比起高層，大單位係貴低層兩成，而細單位仲要貴低層四成。而細單位的同層，係低層就呎價差唔多，但中層已經有10%的差距，高層就有20%，亦即反映市況，細單位比較受歡迎，低層質素亦係呢個盤比較差的。


而睇丰匯平唔平，亦可以攞頭先講過的嘉裕居去比較，但嘉裕居成交唔多，過去一年只有好少成交，我就搵左兩個做參考：


- 嘉裕居17A 實呎305呎 賣3380000 (實呎11,082)  [2013年8月23日]
- 嘉裕居18D 實呎305呎 賣3080000 (實呎10,098)  [2013年1月28日]


可以用黎比較的係17A，以嘉裕居細單位17A同丰匯16C黎計，減左5%折扣，貴左大約6%，以新樓同二手樓價比，呢一下算係克制的。但係嘉裕居只有23層，估計丰匯的高層單位就會食深好多了，睇黎策略就係平手走中下層，中高層先食番深小小。


不過再比較埋之前同區的薈悅，攞番大約樓層未經折扣優惠的單位黎睇:

- 薈悅17C實呎356呎 賣4296000 (實呎12,067元)

如果以呢口價黎計，其實丰匯仲價過薈悅，當然你可以揀唔同折扣plan拉番暈的。

再換個角度，如果大單位係平過細單位的話，咁究竟大單位有幾平呢？如是者我就搵左呢一年的平盤王尚悅的盤黎睇睇: (未經折扣)


- 尚悅8座8樓A室 實呎743呎 賣7321000 (實呎9852元)
- 尚悅8座26樓A室 實呎743呎 賣7914000 (實呎10651元)


老實講，如果你楂住差唔多筆直，尚悅果口價同丰匯係中低層真係好貼。不過尚悅中低層都叫有D綠化景，丰匯就肯定樓對樓景，如果你唔要景的，一個叫九龍三線位，一個叫元朗三線位，我相信丰匯都一定好有吸引力。


因此，結論係丰匯的大單位，中低層的係真係平，中高層的，當市價吧。而丰匯細單位，中低層的算市價，中高層的就是貴了。可能你會問，點解長實係九龍的樓大單位會開到咁貼元朗價呢？我相信都係一個美麗的誤會，因為長實開則時，應該無諗過政府出招搞樓市搞到細價樓好賣，大價樓難賣，而一號西九龍已經話左大單位好難清貨，呢個丰匯個位仲衰過一號西九龍之餘，又唔小心開左咁鬼多大單位，所以局住平小小都要去散貨。


我相信，中低層的，一定去得到貨，但係中高層如30樓樓上的大單位，真係要睇下市況了。

隊長指數(Captain Index): 65#

抵賣指數: 70分 (平係有原因的...)

自住指數: 75分 (自住你係要大空間的話都叫抵，細的買第二度算數）

前景升值指數:50分（限於個location，睇怕二手都唔知sell咩idea，預期落后大市）

收租回報指數:70分（買中低層可能有人貪平，高層就唔好搞了）