操盤實例 -- 聯名甩名篇

隊長，你好!

看隊長你的文章有一段時間, 啓發良多, 可是大部分你分享的案件業主都是單名擁有一個物業, 可以用另一個人名的quota去玩, 而我衰就衰在現在自住的樓是聯名擁有(那時政府未出辣招, 及還未有幸讀你的文章, 所以做了蠢事), 所以想請教一下我可以點做. 

先生: 月入四萬

自己: 月入二萬五

一個月可儲: 二萬

儲蓄: 一百萬

先生及自己聯名一層自住樓

買時二百七十萬, 現欠銀行一百八十萬 (p-2.9% mortgage, 利息 2.1%), 市值四百四十萬

月供八千五, 已過罰息期

**大前提現在自住的樓不賣**

一直都想買一層樓去收租, 但因為已經有一層樓聯名, 再買樓放租就要俾雙倍印花稅, 及只可做一半按揭, 手頭上現金唔係好夠 (現在那來二百萬的樓?), 可能要等下待儲夠子彈先可出動.

有想過儲子彈其間, 重新將自住樓re-mortgage放deposit link慳息, 唔好處係re-mortgage自住樓又要重新計過罰息期, 如果唔順便借多一些, deposit link的account只可放八十萬去慳息(銀行欠額的一半), 現在利息重批又高咗, 好似唔係好抵.

有諗過可能要somehow將層自住樓改單名擁有(好似話咁樣又要交一些政府稅項, 當一個人買起另一人的一半業權), 之後可能要再順便向銀行借多點錢, 再用第二個單名去買樓放租, 但情況比較複雜, 唔係好計得掂條數. 請問可以指教嗎?

除此之外, 隊長你還有其他高見嗎?

謝謝隊長!
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其實你個狀態真係比好多人好好多，亦好容易搞一搞之后就會識飛，問題只係你識唔識同肯不肯去做，但我見你自己都識提及用單名再re-mortgage，呢個其實就係最好的方向。


首先我地分開黎講可能好Ｄ，你可以先去律師樓話你會轉單名，你地理論上要用一個"市價"去成交，然后再比番厘印，不過我無試過，因為咁硬膠用兩個人名的野我是不做的，之但係有網友講過話好似可以用一半的印花稅就夠，因為你係買一半的業權，詳情你就問清楚你律師。


係搞律師的同時，甩名的話你可以選擇用同一間銀行做，或者轉按。轉按的好處係你可以食多野cash rebate +重新開足一個deposit link account，相對有時甩名佢當你加按，即你借開果1.8M係無rebate（差成皮幾野ga都）。你話再鎖你幾年果度我又唔係好介意，你要買賣樓的話都唔會差果小小rebate，反而我諗你要問埋咁样搞會唔會要鎖番你SSD好過。


計數上，你層樓440萬可以再借番308萬左右，每個月@2.15%還11616元，即壓測係16817元。呢個借貸就只可以用你老公去頂，所以甩名應該就甩比你老公就good fit。如果借成功，你就會用多番128萬元的cash加你手頭上的100萬cash，共有228萬元，唔計你要比的厘印同rebate打番個和左右啦，228萬元去到呢個位我諗你都知買細價樓根本唔會係問題。


而好處係你呢一刻未買之前，你仲有308萬 / 2 = 154萬元的deposit link account，即係你都可以慳好鬼多息口。而買樓收租的話，都係買d 250 -280萬左右的野，如果要合法就用5成上會，當你買280萬，即係用你首期約150萬，借140萬，照用deposit link上，又有番70萬deposit link額，每月供款5280元，收租約莫可收10000元。


歸納一下：

自住樓供11616元（對比而家供8500元，多了3116元)
收租收供5280元，收租10000元，每月淨流入4720元。
兩個一加一減，你每個月仲比之前輕鬆左1604元。

更爽的係你到時多一層樓收租，又多左154 + 70 = 224萬的deposit link額，咁你買元之后應該仲淨番78萬元左近的錢（如果你平D，個現金仲會多過78元，如你買250萬就更加健康），咁你之同就仲有成接近150萬元的額比你去儲錢，以你每個月儲到2萬計，呢度可以完全免卻你手多多要諗買乜野投資的諗法，一間一個唔覺意個市跌一跌，你儲得兩三年隨時又買多層，真係進可攻退可守。

當然你話要退休／財務自由可能仲有一大段路，但你呢家做晒上面的野就等於將你自己定好位係條快線度展開財務自由的路，如果一路咁样行咁样玩，你應該三五年后又可以買多層，十年十五年要退休亦可期望。