點解細價樓硬過碌鐵?
新聞又講話最近的鎖匙盤買少見少,特別係細價樓的鎖匙盤如得寶花園咁,得番不足5條,可想而知個市對細價樓的需求,以及細價樓的供應是不成正比的。特別係隊長過年前睇的一堆肯平3-5%的細價樓,到今日再問的時候已經完全無晒,新一批在叫價的又去番舊年高位爭持的價錢,可以印證這一點係事實。
當然,其中一個主要因素係政策問題,如按揭同辣招下,細價樓如300萬左右的野,受影響是最輕微的,這個論調我亦唔止講過一百次,所以亦不再重覆又重覆,三年又三年。
不過,每日你打開報紙,聽唔同渠道的新聞,又會發現成日都會有劈價成交呢D字眼。而其中有一部份係由天價劈番去現實價,被無限放大了;而又有一部份係真真正正的劈,先唔講個別可能個業主突然要急用錢的劈,但如果日日夜夜報紙新聞都係度吹淡的時間,雖然豪宅係的確跌了,點解樓市仲叫相對硬淨,尤其細價樓仲係硬過碌鐵呢?
其中一個原因,其實我認為同大價樓有關。我地假設有一羣唔太活躍的長線C9投資者,佢地可能2005-2007呢D時間買層樓諗住收租,其沒有特別留意新聞同政策,假設當時買400萬的樓,3成上會,即欠銀行280萬左右。但時至可能呢兩年高位橫行,當時400萬的樓已經而家市值850萬,由於賺得夠深,於是舊年有agent鋤佢到800萬左右劈價賣出,大約當佢賺400萬(7年租金同厘印/commission打和計),但實情落番袋有520萬。
攞住520萬的佢,在過去一年玩下股票仔買30-50萬,由於自己唔係專業投資者,唔敢買太多股票,又唔敢買銀行的產品。轉人仔一日都係轉得兩萬,感覺轉下轉下得個搞,所以無乜搞到,但做定期又無乜用,自已層樓又唔點駛供,如是者幾百萬放左係銀行一年又唔知做乜好,於是又手痕痕想係最保守的地方投資,而呢個地方就係樓市。
由於成年個市都無乜郁過,買的目標就只係諗住收租,但而家政府出的按揭限額,令C9佢買番800萬的樓時又感吃力,而且因為有自住樓,800萬的DSD連厘印打成60萬,心有不甘,如是者想係輕輕鬆鬆的心態下買樓,就有agent遊說佢買300-400萬的樓。C9諗左一下,畢竟呢400萬都係買樓賺番黎,full paid的話,層樓又唔會無左價值,所謂冤枉黎瘟疫走,就算跌一半,400萬跌一半都仲有200萬,full paid怕乜?於是,佢就搵左層350萬的樓,連雜費輕度裝修380萬左右埋晒單。
C9的心態好簡單又好合理,反正層樓都係白籃點送比佢,呢家買完每個月仲有12000剩袋,都唔知幾過癮,你叫佢劈價賣樓,佢又無乜壓力? 計數上合理的同時,一班C9一齊飲茶都覺得岩,結果大家都做呢個動作,賣左大價樓還晒債,呢家坐住細價樓每個月剩袋,有D實力強橫賺得深的,仲一間換兩三間,大幅鎖死細價樓盤源。
所以換個角度再睇,如果話比你聽有ABC三個杯,你將A的20%水倒去C入面,你可能未必預期到件事係點。但如果話比你聽,A杯的容量係2L,現有水1L;B杯的容量係1L,現有水1L;C杯的容量係0.5,現有水0.4L;本來D水分ABC三個杯係裝得晒的。問題係,你呢家有水入黎每個杯都要接多D水的時間,仲要將A杯的20%的水 (0.2L),隊過去C杯入面,C杯本身都就黎滿瀉,你仲加水,點搞?
大家不防可以諗下,其實個市越呆,就價有越多由大價樓賣左但又苦無出路的路,自自然然又會走番入細價樓度,呢個就係其中一個可解釋點解細價樓硬過碌鐵的原因。
咁多有能力的後生仔女等緊細價樓用作上車, 有人想震返D盤出黎都會有些少難度
回覆刪除是的
刪除請教一下隊長,假設冇首期問題,係咪跳級用中價樓上車反而大啲機會買到筍貨呢?
回覆刪除yes....:)
刪除其實而家買400~500萬的樓會否抵住D? (自住用)
回覆刪除攞住張票逐間鋤
刪除隊長,假設冇首期問題, 我見同一屋苑最細的單位(實用300多呎)都要400萬上落, 而大一種的單位(實用400多呎)就430萬上落, E個時候應該俾多30萬買大少少,定係堅守lump sum 細D?
回覆刪除因為我覺得呎價上,最細的單位貴很多....請指教...
睇個差額有幾大,同埋如果你買大左小小之后,D AA會唔會係同一筆直下sell你去第二度。
刪除如果無,就睇兩样野:
1. 租金回報:通常好吹漲的係細單位好D
2. 樓價回報: 細單位好炒,但唔代表大小小單住唔好賣。有時個市跳一跳,變番中型單位吸引D,你又可食番深個價。
今日市況,我會開始買大小小的細單位。