操盤實例 -- 80后青年上車三房篇

隊長你好:

一路有睇你的文章,覺得你好鬼叻,所以想聽下你意見.
我和男友分別27和29歲,月入2萬和2.5萬
現有現金合共95m
我每月儲13000,男友儲12000

1:一年后我們想結婚和生小朋友,現在打算在天水圍買一個三房單位,但不知道選慧景軒或柏慧豪園還是樂湖,請隊長俾意見。

2:以我們的狀態建議我們買幾多銭的樓較好

謝謝

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多謝你先,我都覺得自己好鬼叻,但叻的原因係原來我真係答左好鬼多個Email,個腦已經代入左好多個人的身上了,呵呵。


睇番你個case呢,首先唔係好明你寫95m係指95,000定係950,000定係你堅想講95,000,000,如果係你有95,000,000我諗你又唔會問我咁多野,所以我只能估你大約係950,000。


你問我買三房單位唔知選慧景軒或柏慧豪園還是樂湖,我答番你我都唔知,原因係中間你無比我揀有咩盤可選擇,即同時我問你買匯豐/中銀/渣打的股票好,我唔比股價你,好難講邊個好D。不過就算你講,我都必需承認我只係識柏慧豪園同樂湖,仲要只係係咁易睇過下,我的"直覺"會比較弱,唔可信。


相反,你買到幾錢的樓就有得計的,即你有20000元月薪,你的壓測為12000元,以你借錢能力計最多2.15% 分30年還,就係可借210萬元,壓測為11739元,即每月供款8109元。你老公計呢,就係25000元的月入x 60% 的壓測,即15000元,約莫係可借270萬元,每月10183元還款,壓測側為14742元。加番你如果係有950000元首期計,即你一個人名最多可買300萬元左右,你老公就係買365萬元左右到。


你成個email我反而對你第二個問題,即以你地的狀態係買幾錢樓好。同其他case一样,首先要明白買第一層自住樓其實並沒有比你太多好處,因為都係要供,都要負現金流,但你要自住就真係無計。所以,你係買自住樓之前應該諗多一样野就係你幾時買到第二層樓,點样買?好自然,講第二層樓係一定要首期,所以你越慳你第一層樓的首期,你就越易買到第二層樓黎收租,明無?


所以我無可能幫你拿定主意,因為我不知你value邊样野多D,即你認為我自住係大晒的,咁你用晒黎買自住都吹你唔漲。不過,如果你係捱得的,你可能夠膽買層200萬的屯門單支樓九成住住先然后再諗點買第二層,我亦吹你不漲。問題只係你要吸收到先甜后苦同先苦后甜的定律,而隊長我都選擇先苦后甜,因為只有咁样先可以盡快掌握自己的人生。



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