操盤實例 -- 80後準新婚上車族

隊長!有刨過你啲文章，對於你對樓市o既見解同睇法都幾認同。但我依家既處境，有以
下事項想請教︰

背景:  24歲，月入24k，手上持有現值400k股票，100k現金，每月儲10k，家用5k，由
於係supervisor平日應酬萬歲好難減少所以一個月計晒所有洗費平均每個月自己用
6-7k，剩返每月2-3k係備用/儲夠去旅行咁，但如果有需要儲多2k左右我覺得都可以
諗。現在同屋企人住。

呢年半我係股票上投資有23%回報，但好明白自己唔係股神，呢d回報唔係必然，但穩陣
收息ge股票大概佔左profolio 40%，回報5%左右。

由於想係15年結婚，所以都有買樓ge打算(男友月入14k左右，諗住佢主力儲錢結婚，所
以買樓上我暫時係想自己搞掂)，但有d野諗得唔係好清，希望隊長可以指點:-

想法1: 依家去盡買左個三百幾萬上車盤先。 但上車盤一般係細/地理位置麻麻(我理想
係住東九龍)，萬一樓市跌，要長揸個盤咁個地理位置又唔近屋企人ge話會好影響我地
想生小朋友ge計劃，驚縛死左d錢。而且我自己買樓好似過唔到壓測。就算勉強買
左，差向，管理費，維修費樣樣都係錢，除非cut家用，如果唔係好難生活。

想法2: 等多兩年，有信心儲到800k (未計投資回報)，希望一買就買到間大d/就腳d 
ge自住樓。但之前隊長講過，萬一樓市跌，首期成本上升，到時分分鐘要有1000k先搞
得掂個首期，咁我就唔敢肯定買唔買得掂。

我份工係好穩定ge，每年人工加2k左右，預計2-3年後可升職人工就會有43k左右。所以
如果2年後先買樓可能會輕鬆好多，但我最驚係到時反而首期都未儲到(因為銀行關水喉
而樓價又冇想像中跌咁多—我都唔信樓價可以跌多過30%)

以我ge profolio，可以點部處呢？邊個想法較實際呢？

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你個case我認為要分階段咁去計劃，亦即是說你唔好將幾样野撈埋一齊就設定成一個目標，也許咁样會易諗好多。


在你而言，我認為你可以先諗一層得寶的細單位，其實細一你都無問題，可考慮下2.6-2.8M買入311/334/343的盤。395/397的盤你可能會超筆直，所以計數上現刻你未必搞得掂，除非你買的時候再加番兩三千蚊人工。


假設你要買入2.8m計，首期雜費連簡單裝修可能用你400K左右，我相信呢個筆直對你黎講都會比較舒服，只需要賣晒D股票就OK。以2.8m計，你借9成大約即係借252萬，@2.15每月還款9504元，壓測13759 元，相對你的人工60% 14400元，壓測無問題。每月供9千幾蚊，你每月能儲10K的話，理論上都可應付。


以你現時人工黎講，你未必可以買得起一層300萬以上的樓，而就算你之后買到，我個人黎講都唔建議你這種頂頭鎚的方法，即有小小頂到盡先岩岩買得起供得掂的諗法。相反如果你呢家買一層細小小的兩人自住，就算係studio好，或者細細地一房，趁后生呢家捱得就捱下。而且細細地都好，衰極都叫自住樓，大市升就一齊升，跌亦有限度，點都賺左個自住，人生會踏實D。


呢個計劃的其中一個主要目的，就係為你下一層樓而鋪路。生BB係人生必經階段，但我聽你的狀態，斷估你唔會係已經有左，即我認為你叫做無即時急切的需要。而且，你好有信心咁話比我聽你會加人工，又穏定，2-3年后就有43K一個月，比而家多成19K，我估計兩年后的你，就算呢家買左一層細樓住住先，亦一样會有番400-500K左右的現金。


想像一下，到你兩年后，有自住樓一層，400-500K左右的現金，彈性就好大了。一方面你可以再儲多一兩年，而呢一兩年除了你自身的人工外，仲有你老公係結完婚后的積蓄，到時你經濟條件許可下，先再買多一層大小小的三四百萬樓自住，而呢家呢一層細的，也許也可以諗下如何出租。當然9成上會是不能出租的，但幾年后的按揭狀態係點無人知，或者層樓升左，轉一轉按到時就可以出租，也說不定。


希望你明白，人生好多時有好多野會抽你後腿，而現在係你最無負擔的時候，要摶就係呢D時候摶。到你第時有左BB，小朋友幾十样開支，加上要照顧小朋友自己更加開始無乜心機在職場摶殺時，你今日有無計劃去制造passive income到時就會產生莫大的作用。如果你呢家唔識玩，好大機會到你生完BB后，你會發現你個人變得要更保守而更無得玩。所以今日的一念之差，我大膽講句可以影響你和你家人的人生。


大方向就比左你，點行你自己諗，不過再提醒多一句，投資涉及風險，嬴輸都唔關我事，有咩自己楂番fit，唔好到時喊住賴我　:)