操盤實例 -- 高薪80后篇

隊長你好！

我都係一名八十後，但理財智慧好低，之前炒股蝕咗成百個．雖然月入有十一萬，但30歲人無車無樓，只得二百萬現金．雖然錯失好多機會，惟有急起直追．

我本來一直都係屬意新樓三房例如名城之類 （老豆會比 １００－１５０萬）． 但反覆思量，都係拆開兩至三間， 有樓收租好啲．

現經濟狀況如下:

我月入１１萬，每年有人工加，預期５年內升職會去到１５－１６萬．單身．

現金２００萬（有港幣／人仔定存），基金供到２０１６年頭，如無大差池有６０－７０萬．每月撇除必要支出（＄１１０００屋租，＄１２０００交稅， ＄１４０００供基金保險，比屋企＄７０００，自己洗費進修＄１５０００）大概儲４－５萬．

而家諗緊好唔好買層５００萬到美孚自住，按八成．淨１００萬到買多層～３００萬樓收租 （例如沙田第一城）其實老豆預留咗百五萬到比我，不過唔想攞老人家錢去博，除非值博率好高．

素知隊長鬼才，唔知你點睇？Thanks!

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去到鬼才咁爆就真係唔敢認啦，不過呢，你個狀態其實都好有potential的，問題只係你之后選擇點玩。

其實我也識一些人和你收入差唔多，但係你的優點像是沒有太多的包袱，即你唔係話要住D咩超級豪宅咁，所以我相信你是有能力可以超級成功的，但接下來就要睇你點玩了。

其實睇你個財務狀態，有D野我會建議你做的，因為每一蚊都其實相當於你一兵一卒，你用左係一個地方，咁就有機會錯失另一個機會，之但係我無你全部的資料，所以我唔會講太多住（哈哈係咪好吊癮呢），而點都好，因為你人工高，所以就算你做錯左都無乜問題，最多都係輸小小時間，但我還是先番番去你個投資方法先吧。

首先呢，我希望你明白雖然200幻不是一個小數目，但是如果買得起樓黎計，就又唔係太多。畢竟，從心底裡講，你個portfolio，係咁易一層美孚一層沙一係絕對無問題的，之不過今時今日要考慮的就係你的投入的資產同成本了。

講到呢一part，好直接咁講就係你自住樓的話，因為你未買過樓，所以可以考慮二按。之不過二按一方面過左400萬后就不能再做90%，你去到如果500萬左右的樓，大約只可以借8成，仲要比按揭保費，但以你的首期200萬，加上你老豆的備用150萬，我會建議你用7成上會，買層美孚樓住住先，其實係一個非常好的選擇。

如果你同意呢個筆直的話，大約呢度會去左你500 x 30% (150萬) + 15萬厘印 + 5萬佣金，即係話用你約170萬左右。衰仔小小，我會建議你攞你爸爸的150萬黎用先，但慢慢還番比佢啦遲Ｄ，反正你份工又穩陣又高薪。好啦，anyway如果你買咁样的話，每月供款13200元，供30年，我相信對你黎講真係輕輕鬆鬆鄧梓峰，亦廢事同你計壓測了，因為你實過到。

問題係剩番下來的200+150-170 = 180幻點玩？從數字上，如果你係老老實實的話，大約就可以用50%的樓按買多一層樓，地區的話沙一係唔錯的選擇，不過唔係我的首選。如果你嫌煩的，我會建議你買九龍東都係，約300萬樓下一定有野買，租金可收約一萬蚊租，起碼摶個收入前景。如果你係用300萬買的話，大約又用多你150萬+4萬5厘印 + 3萬佣金 = 157.5萬，每月供5657元，但收租收約10000元，即大約每個月又袋多4000蚊租咁。

玩到呢一步，其實已經差唔多無晒錢，有的可能裝修下或者當係現金備用都OK，勝在你每月儲到4萬，即你一年儲50萬無問題，好快你又會上升番到一個幾良好的狀態。