操盤實例 - 天水圍篇

致 80後求生隊長：

你好，我本人今年30，快31，已結緍，未有子女，收入穩定25000左右，太太收入10000左右，已購入一個兩房單位，是用我私人名字買，於天水圍2008年以140萬買入，現估值三百二十萬左右，我做 15 年按揭，2023年供完，每月供6300元，尚欠銀行70萬左右，個人積蓄只有9萬多，每月扣除所開支我自己能儲6000元左右，太太的收入和支出我不會過問，我們兩人有計劃在下年生小朋友，因之前家人生病而用了錢，所以積蓄少了很多。

我有追看你的 BLOG，對你的見解很多同意，也很喜歡你的發言方式，今次 send 這 email 是希望得到你一些建議。

雖然我現在的生活沒有多大的危機，但長遠來看，我只能靠 single income 去支持自己生活，沒有被動收入，所以想達到財務自由，現在是沒可能的。我心想可不可以從80大大你的經驗中給我一些建議呢？例如以樓換樓形式，做到一棟自住，一棟出租呢？我自己有想過希望以太太的私人名義去買多一棟，但對九龍和其他地區的樓價沒有詳細認識，不論是200－300萬的樓，或者如何找到4-5% 回報的單位，從網上和報紙都只看到六七百萬的新樓，身邊也沒可以商量的人，希望能得到你的意見能撥開我目前的迷惘，謝謝你花時間去看我的 email，期望能得到你的回覆。

期望能財務自由的人
陳生 上

-------------------------------------------------------------------------------

首先呢幾日勁爆忙所以真係答唔切.....太多email.....希望你諒解。

你呢個case先有計的係你地目前的供款能力同手頭資金。基本上，你地最大舊的家產就係你層天水圍樓啦，但由於係你一個人的名，所以針對你25000一個月計，按而家的按揭規定，你可以最多借七成，又或每月供款唔超過你50%，而壓測唔超過你人工60%，即係你每月供款不可超過12500元及壓測后不可超過15000元。

另一方面由於你玩緊15年按隊大左你個每月供款，為左借更多錢出黎做首期，你應該用30年的按揭，拉長左之后我幫你計過，你最多可以借2,240,000左右，即係借盡到七成，每月供款大約8500元，壓測就12300左右。呢件事的操作將以轉按黎做，不過如果你係有H+plan係手的話就問清楚銀行，睇下佢地肯唔肯幫你留住個70萬的Ｈibor plan，top up果舊先按市場的P-2.85去計。轉按后，你將會有2.24M - 0.7M + 0.09M = 1.63M的現金，而呢一舊錢亦將成為你下一層收租樓的首期。

對於收租樓黎講，由於你個額係以上轉按后已經爆晒J，你唯有去打你老婆主意，用佢的10000月入幫手上名買樓，一來好計好多，二來又慳番稅。你老婆果度，以月入10000黎計，其實佢最多可以孭1.1M額，以30年計，每月還款約4200蚊，呢個數已經可以過到壓測。

所以，整体黎講，你的購買力大約係1.63M + 1.1M = 2.73M。不過我未計AA費厘印費同多多少少留番D buffer，所以草率一點講我當你有2.5M-2.6M筆直左右。

剩番落黎就係搵樓的時間，講真你得2.5m的話，屋苑形式的野係港九都應該係無，除非你遇到奇遇。九龍的舊區的話，你可能會搵到D單幢樓以呢個價錢出售，不過我就唔多作介紹，因為我對於細價單幢樓不感興趣，因為我中意流通性大小小的屋苑，之不過我唔中意唔代表無投資價值，我知道亦有一部份中意尋寶啦尋寶啦的人一起去太子旺角買單幢收租。

相反，如果要局買的話，我或許會退而求其次入番元朗買樓。雖然短期我唔太睇好元朗，不過限於你個筆直，我覺得你買yoho midtown對面雞地的樓仲可能可以摶一摶變身。不過你預左個租未必會好靚，因為尚悅新樓都係租8000，你收到7000都還神，以租黎計就唔抵ga la，但個筆直真係無乜得揀。

不過市場上有好多五花八門的野仲可以玩，有D人就走去長沙灣買又有，有D人就玩自由公屋都有，不過隊長我就唔中意呢D盤，所以無玩，教唔到你。不過諗多層，如果你新年后加人工，收入上升的話，升到上3M左右，就可以諗下一D三四線的新界屋苑，你可能搵到4%以上的盤也不難，不過據我所知呢家以你筆直，都可能買到D新界的屋苑，不防上28去搵下都OK。