樓市前瞻 - 201311


呢期無乜特別的樓市新聞,而隊長我最近又比好多野煩住好忙,所以無出文成個星期,希望無悶L親我的膠粉絲。


話說係回應欄有師兄留言,加上亦有好幾個inbox都係問關於呢家收租回報好低,甚至係七除八扣下租金收入會變成負回報,所以間單黎個最近的樓市前瞻同現時收租的睇法。


最近耶倫係聯儲局的聽證會指出,將會為持低息至2017年,主因係因為美國經濟並非如期般踏實,失業率又彈番上去少少至7.3%,離目標失業率6.0%又遠番,或有需要更加會推出刺激經濟的措拖。正如我之前提過,美國退市之期或許一拖再拖,而且除左美國之外,歐元區的失率亦仍然非常嚴重,即係話歐美都有排玩刺激經濟,低息環境將好大機會持續,呢一個前設有助於我地去計算將來的租金回報。


相對於外國經濟的一潭屎水,香港的失業率則維持係3.3%呢個極低水平,差唔多已經可以定論為全民就業,加上預期加薪幅度都應該幾理想,即市民購買力將維持強勁,相信通漲亦會係一個幾大的問題,因此係整体需求強勁下,租金的中長線升幅應該都會係有的。


再睇埋最近樓市,當然政府出3辣招的市況下,樓市已經靜左好耐,近期報章亦不停提出話劈價標題的成交紀錄,當中我不否認有個別樓價係的確向下調整左3-5%。與此同時,發展商為求出貨,紛紛推出各項稅務補貼計劃,引發出一輪強勁的需求,造成最近一個月差唔多有百幾二百億的新盤成交,呢個亦引證左樓市係補貼10%左右的樓價后,其承接力係非常非常強勁。


故此,其實我認為最近發展商都係度不停咁測試唔同水溫,特別我認為有兩支樓市探熱針其實係推左出黎,一支就係新地的imperial kennedy,另一支就係天后的維峯,兩支針比我的感覺就係前者為極度進取,后者側為進取,主因係imperial kennedy對我黎講係好L貴,所以你可以睇到市況相對淡掙。而維峰側為好貴,你見我少左個L字,就知道我認為佢開價對質素黎講,係比起imperial kennedy平D咁多,之但係吹9漲佢又去到幾十間貨,呢種狀態就岩岩好,因為如果好似痾屎癲咁下下推一批就清L晒,咁就即係賣平左,而維峰一推就走70-80%左右,即係開價開得好,岩岩食到差唔多足夠的客,遲D賣埋貨尾就走人,呢種價可謂係最真實的市價。


維峯港島新樓減完優惠都係23000-25000實呎一呎,你自已可以按自己心中的水平去discount,都可以預期到呢一刻的樓價其實仍然好高企,之不過係比太多的辣招扭L曲晒個市況。


所以,綜觀上述的觀點,我認為樓市係3辣招的情況下,好難再向上大升,不過向下跌的空間亦差唔多見到個底,可能係二手的大價樓上,或許有3-5%的減幅,不過到中價樓就可能會唔係好郁,而細價樓如250-400萬左近的仍然會硬過碌鐵,始終一再強調細價樓受政策影響最微。


因此,未來低息環境情況持續下,我認為買入中下價樓仍然係可取的option,特別如果係閣下要買黎自住更加應該無問題,而收租的起碼未來三年都會有唔錯的回報,或者可能會又食到一浸租金上升浪,未來我亦應該呢個租金上升浪會推高左被壓下的樓價,亦即呢家你買樓收到4%租的野,樓價可能升得唔係太多,但三年后可能推到上4.5-5%左右都未定。


但講到呢度,有網友從成本出發,話呢家用收租回報減晒雜費成本,再減埋2.15%的利息成本,可能會到負回報,我認為呢個係一個好大的謬誤,畢竟如果你買的樓回報係得3%左右的低回報樓,咁你有負回報亦係一個好合理的結果,因為主要原因係你柒左買L左間貴樓,呢個同大市無關,問題係出現係你自己身上,比人搵左苯柒都唔知。


所以,如我之前講過,我呢家買的樓都係5%回報左右,你搵唔到的,買入4%以上回報的都唔係一件太錯的事,但4%樓下你都入咁就無計。所以我認為你坐4-5%回報,減晒雜費有2%以上的回報係幾OK的事,不過實際計收又唔係完全咁計,畢竟你要考慮埋你本身投入左幾多錢去玩,亦即你本身個首期。


如果你係諗住9成上會的話,當然我就明白點解你的回報會低左咁多,一來你要比按揭保險拉高左入貨成本,亦即拉低回報率,而另一方面樓價90%都要比息,相對如果人地乖乖地跟政府玩,係用50%首期的話,實際你個息口成本大約係2.15%按息 x 90% = 1.935%,而有實力的投資者係處於2.15%按息x 50% = 1.075%,而我仲未計之后仲有錢做埋mortgage link慳息,所以有實力的投資者可能成本係在0.7-0.8%左右,實收益率係3.2%之上,呢D數係要有經驗的人先會識計。


也許你可能會challenge我話坐住3.2%收三年租到2017年都係得10%左右,如果到時樓價跌20-30%咪得啖笑? 也許你係正確的,無人知將來係點,始終我講到似層層咁都係吹水同估。不過吹還吹,我就當我未來三年起碼無吹錯先,加上上升的租金壓力,我自己推斷應該可以到2017年收到12%左右的回報番黎,呢條數就係肯定落左袋先的,而啖友推論的下跌,可能會出現,可能亦唔會出現,相反樓價亦可能無跌,亦可能會微升,亦可能係大升,呢D野無人知,不過我坐住呢12%同你玩,同淡友租樓輸住12%黎玩,已經有24%的實力差距,我深信我嬴面都係大過淡友好多的。


係呢個低息的十年狂潮,記得問下自己做過乜,個天跌錢落黎,你都要行出街去執先得。如果你選擇坐係度乜都唔做的話,結果係點都記住唔好怨天尤人了。

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