樓市前瞻 - 201311

呢期無乜特別的樓市新聞，而隊長我最近又比好多野煩住好忙，所以無出文成個星期，希望無悶L親我的膠粉絲。

話說係回應欄有師兄留言，加上亦有好幾個inbox都係問關於呢家收租回報好低，甚至係七除八扣下租金收入會變成負回報，所以間單黎個最近的樓市前瞻同現時收租的睇法。

最近耶倫係聯儲局的聽證會指出，將會為持低息至2017年，主因係因為美國經濟並非如期般踏實，失業率又彈番上去少少至7.3%，離目標失業率6.0%又遠番，或有需要更加會推出刺激經濟的措拖。正如我之前提過，美國退市之期或許一拖再拖，而且除左美國之外，歐元區的失率亦仍然非常嚴重，即係話歐美都有排玩刺激經濟，低息環境將好大機會持續，呢一個前設有助於我地去計算將來的租金回報。

相對於外國經濟的一潭屎水，香港的失業率則維持係3.3%呢個極低水平，差唔多已經可以定論為全民就業，加上預期加薪幅度都應該幾理想，即市民購買力將維持強勁，相信通漲亦會係一個幾大的問題，因此係整体需求強勁下，租金的中長線升幅應該都會係有的。

再睇埋最近樓市，當然政府出3辣招的市況下，樓市已經靜左好耐，近期報章亦不停提出話劈價標題的成交紀錄，當中我不否認有個別樓價係的確向下調整左3-5%。與此同時，發展商為求出貨，紛紛推出各項稅務補貼計劃，引發出一輪強勁的需求，造成最近一個月差唔多有百幾二百億的新盤成交，呢個亦引證左樓市係補貼10%左右的樓價后，其承接力係非常非常強勁。

故此，其實我認為最近發展商都係度不停咁測試唔同水溫，特別我認為有兩支樓市探熱針其實係推左出黎，一支就係新地的imperial kennedy，另一支就係天后的維峯，兩支針比我的感覺就係前者為極度進取，后者側為進取，主因係imperial kennedy對我黎講係好L貴，所以你可以睇到市況相對淡掙。而維峰側為好貴，你見我少左個L字，就知道我認為佢開價對質素黎講，係比起imperial kennedy平D咁多，之但係吹9漲佢又去到幾十間貨，呢種狀態就岩岩好，因為如果好似痾屎癲咁下下推一批就清L晒，咁就即係賣平左，而維峰一推就走70-80%左右，即係開價開得好，岩岩食到差唔多足夠的客，遲Ｄ賣埋貨尾就走人，呢種價可謂係最真實的市價。

維峯港島新樓減完優惠都係23000-25000實呎一呎，你自已可以按自己心中的水平去discount，都可以預期到呢一刻的樓價其實仍然好高企，之不過係比太多的辣招扭L曲晒個市況。

所以，綜觀上述的觀點，我認為樓市係３辣招的情況下，好難再向上大升，不過向下跌的空間亦差唔多見到個底，可能係二手的大價樓上，或許有3-5%的減幅，不過到中價樓就可能會唔係好郁，而細價樓如250-400萬左近的仍然會硬過碌鐵，始終一再強調細價樓受政策影響最微。

因此，未來低息環境情況持續下，我認為買入中下價樓仍然係可取的option，特別如果係閣下要買黎自住更加應該無問題，而收租的起碼未來三年都會有唔錯的回報，或者可能會又食到一浸租金上升浪，未來我亦應該呢個租金上升浪會推高左被壓下的樓價，亦即呢家你買樓收到４％租的野，樓價可能升得唔係太多，但三年后可能推到上4.5-5%左右都未定。

但講到呢度，有網友從成本出發，話呢家用收租回報減晒雜費成本，再減埋2.15%的利息成本，可能會到負回報，我認為呢個係一個好大的謬誤，畢竟如果你買的樓回報係得3%左右的低回報樓，咁你有負回報亦係一個好合理的結果，因為主要原因係你柒左買L左間貴樓，呢個同大市無關，問題係出現係你自己身上，比人搵左苯柒都唔知。

所以，如我之前講過，我呢家買的樓都係5%回報左右，你搵唔到的，買入4%以上回報的都唔係一件太錯的事，但4%樓下你都入咁就無計。所以我認為你坐4-5%回報，減晒雜費有2%以上的回報係幾OK的事，不過實際計收又唔係完全咁計，畢竟你要考慮埋你本身投入左幾多錢去玩，亦即你本身個首期。

如果你係諗住9成上會的話，當然我就明白點解你的回報會低左咁多，一來你要比按揭保險拉高左入貨成本，亦即拉低回報率，而另一方面樓價90%都要比息，相對如果人地乖乖地跟政府玩，係用50%首期的話，實際你個息口成本大約係2.15%按息 x 90% = 1.935%，而有實力的投資者係處於2.15%按息x 50% = 1.075%，而我仲未計之后仲有錢做埋mortgage link慳息，所以有實力的投資者可能成本係在0.7-0.8%左右，實收益率係3.2%之上，呢D數係要有經驗的人先會識計。

也許你可能會challenge我話坐住3.2%收三年租到2017年都係得10%左右，如果到時樓價跌20-30%咪得啖笑?　也許你係正確的，無人知將來係點，始終我講到似層層咁都係吹水同估。不過吹還吹，我就當我未來三年起碼無吹錯先，加上上升的租金壓力，我自己推斷應該可以到2017年收到12%左右的回報番黎，呢條數就係肯定落左袋先的，而啖友推論的下跌，可能會出現，可能亦唔會出現，相反樓價亦可能無跌，亦可能會微升，亦可能係大升，呢D野無人知，不過我坐住呢12%同你玩，同淡友租樓輸住12%黎玩，已經有24％的實力差距，我深信我嬴面都係大過淡友好多的。

係呢個低息的十年狂潮，記得問下自己做過乜，個天跌錢落黎，你都要行出街去執先得。如果你選擇坐係度乜都唔做的話，結果係點都記住唔好怨天尤人了。